2008년 미국발 금융위기 이후 서울 및 수도권의 아파트는 침체의 그늘에서 벗어나지 못했고, 대형 건설사를 포함한 많은 건설사들이 워크아웃이나 법정관리에 들어가면서 공급물량 역시 급감하게 된다.
<2010년~2013년 수도권 및 지방 입주물량>
-수도권 : 2010년 169,057가구, 2011년 122,210가구, 2012년 106,909가구, 2013년 87,127가구(예정)
-지방 : 2010년 129,498가구, 2011년 95,878가구, 2012년 68,707가구, 2013년 지방 98,135가구(예정)
국내외 각종 악재와 부동산시장의 불확실성으로 주택거래량 역시 자연스럽게 감소하게 되었고 매매가격도 하락의 폭을 증가시켰다. 잠재적인 매매수요는 시장의 악재를 피해 전세수요로 전환되었고, 전세물량은 한정되어 있는데 전세수요의 꾸준한 증가로 전세가격은 해마다 상승했다. 저금리 전세자금대출 역시 전세가격 상승세에 부채질을 한 공신 중에 하나로 본다.
2008년 금융위기의 주인공이었던 미국의 주택가격 상승폭이 9%를 넘으면서 무서운 속도로 회복하고 있고 중국 역시 뚜렷한 회복세를 보이고 있는 시점에서 우리나라도 2013년부터 급매물 중심으로 매매거래량이 조금씩 증가하는 등 회복세의 모습을 나타내고 있다. 건설사의 인허가물량이 증가하고 입주물량의 감소폭이 줄어들면서 매매가격의 하락폭과 전세가격의 상승폭도 점점 둔화되고 있는 것이다.
문제는 지금이다.
앞으로 부동산경기가 회복되고 건설경기가 살아나면서 공급물량의 증가와 실거주자 중심으로 전세수요가 매매수요로 전환된다면 전세가격은 하락하기 시작할 것이다.
전세가격이 하락하면 좋은 거 아닌가?
물론 전세가격이 조정되면 가계의 부담은 줄어들 것이다. 그렇지만 낮은 전세로 갈아타기를 하고 싶어도 기존 주택 소유자에게 전세금을 받아야 이사 갈 수 있는데 그게 쉽지 않을 수 있다.
전세가격이 상승할 때에는 계약기간 만료와 함께 인상분을 반영해 재계약을 하거나 전세금을 돌려받고 다른 주택으로 이사를 간다. 그 마저 전세물량이 없을 때에는 원하는 가격의 전세 주택을 찾기가 하늘의 별따기 수준이다. 반면 하락할 때에는 재계약을 하거나 이사를 가고 싶어도 새로운 세입자의 전세금과 내 전세금 차익 만큼을 소유자가 마련해야 하는데 지난 5년 동안 실물경기 침체와 부동산가격 하락으로 자금의 여력이 없는 소유자에게는 매우 부담되는 것이 현실이다.
특히 하우스푸어가 보유하고 있는 집을 전세로 살고 있는 경우에는 소유자에게 전세금을 받지 못해 이를 회수하기 위해 경매를 신청하는 경우도 빈번해 질 것이다. 경매를 신청해서 전세금을 모두 회수하는 경우는 그나마 다행이다. 선순위 근저당 등의 채권금액이 커 전세금을 못 받거나 일부만 받을 수 있는 경우 그 고통과 충격은 하우스푸어보다 더 심각할 수 있다.
이런 상황은 전세가율이 상대적으로 높은 지방이 수도권보다 더 심할 것으로 예상된다. 2010년 이후 지방 부동산 시장은 건설경기 침체와 LH의 구조조정으로 공급물량이 급감하면서 소형과 중소형 중심으로 전세물량 품귀 현상이 나타났고 결국 전세가 상승이 매매가 상승으로 이어지면서 비정상적인 가격 형성이 되었다. 매매가격 상승 견인차 역할을 했던 전세가가 입주물량 증가로 전세수요가 분산되면서 조정이 되면 전세가격은 하락할 것이고 인위적으로 상승시켰던 매매가가 거품처럼 꺼지기 시작하면 전세금을 모두 회수하기가 어려워질 수 있다는 결론이 나온다. 특히 지방은 2012년을 기점으로 공급물량이 급격이 증가하고 있는 추세다.
건설경기를 포함한 실물경기 등 전체적인 상황을 정리해 보면 현재의 전세가격이 최고점에 달했거나 인접한 것으로 판단된다. 따라서 2013년 전세 계약 기간이 만료된 세입자의 경우 2년 뒤 전세상황을 생각하지 않을 수 없다.
그럼 역전세난의 선의의 피해자가 되지 않기 위해서는 어떻게 해야 하나?
지금이 부동산 시장이 바닥이라고 생각하는 이들은 경매나 급매로 저가에 매수하는 이들도 있지만 아직은 그러기에 불안하다고 느낀다면 전세보다는 반전세를 고려해 볼만한다. 향후 전세가격이 하락할 것을 감안해 전세보증금을 낮추고 그 금액만큼 월세를 내는 것이다. 특히 지방의 일부 지역에서는 소형주택의 전세가율(매매가 대비 전세가의 비율)이 90%를 넘기도 하는데 전세가격 상승기 때에는 문제가 되지 않았지만 지금은 상황이 달라지고 있기 때문에 매우 주의를 요한다. 선순위 대출이 있는 경우 전세금과 합한 금액이 현재 급매가격의 70%를 넘지 않도록 하는 것도 하나의 방법이다. 이 밖에도 여러 가지 방법이 있지만 개개의 주택마다 차이가 있어 케이스 바이 케이스로 접근해야 한다.
전세는 무조건 안전하다는 안일한 생각이 자칫 그 동안 소중하게 모아 온 전세금을 한순간 에 잃을 수도 있다. 전세의 역습이 시작되기 전에 사전에 예방을 통해 전세금을 안전하게 확보하는 것도 광의의 재테크라 생각한다.
오은석, 부동산재테크 북극성 대표