재건축, 리모델링대상 아파트를 주목하라

향후 부동산시장은 재건축과 리모델링이 이끈다

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 이주호 | 입력2013.05.09 07:54

1980년대부터 우리나라 부동산시장은 재건축대상 아파트(소형)가 이끌면 몇 년 뒤에 중대형아파트가 따라가는 시장이 전개되곤 했습니다.
1987년 하반기~1988년 2년 동안 소형, 1989년~1991년 상반기까지 3년 동안 중대형 전성시대 그리고 2001~2002년 2년 동안 강남권 재건축(소형), 2003~2005년 3년 동안 중대형 전성시대가 그러한 경우입니다.

지방선두주자 부산.창원 역시 2007년 하반기~2008년 2년 동안 소형, 2009~2011년 상반기 3년 동안 중대형아파트 전성시대가 펼쳐졌습니다.
서울.수도권이든, 부산.창원 등 지방선두주자든, 대구.구미.울산.광주 등 지방후발주자든 간에 어떤 지역에 한번 대세가 도래하면 소형 2년, 중대형 3년 도합 5년 정도 대세가 지속되곤 합니다.
대구.구미.울산.광주 지방후발주자는 2011~2012년 소형 전성시대가 펼쳐졌으니 2013~2016년 정도 까지는 중대형 전성시대가 펼쳐질 것으로 예상됩니다.

그렇게 되면 2001년부터 시작된 서울.수도권 대세가 2003~2005년에 꽃을 피웠고, 2007년 하반기부터 시작된 지방선두주자 대세는 2009~2011년에 꽃을 피웠으며, 2011년 부터 시작된 지방후발주자 대세는 2013~2016년에 꽃을 피울 것으로 예견됩니다.

한마디로 2001년부터 전국을 한바퀴 도는 지역 대세가 펼쳐지는군요. 이는 물은 높은 곳에서 낮은 것으로, 투자는 고평가 지역에서 저평가 지역으로 물 흐르듯 하는 현상과 유사합니다.
2000년대에 득세한 서울.수도권 부동산이 2010년대에 조정을 거치게되면 순환논리상 다시 2020년대에는 2000년대의 주도부동산 인 서울 강남권과 부산 최고의 요지 해운대 등이 전국 부동산시장을 주도할 가능성이 큽니다.

그러나 이는 어디까지나 대한민국 실물경제가 좋아져야 한다는 전제 조건입니다. 지금 한국, 일본 중 경제의 주도권은 엔저를 내세운 일본이 잡고 있습니다.
지금부터 일본이 경제의 주도권을 잡으면 한국이 불리한 위치에 서게 되는데 그렇게 될 경우 2000년대의 침체된 일본 경제의 전철을 밟을 수도 있습니다.

순환논리로 보면 2020년대는 서울 강남권, 부산 해운대권 등 대한민국 최고의 지역이 전국 부동산시장을 주도할 것으로 보이나 이는 어디까지나 대한민국 실물 경제가 좋아져야한다는 전제 조건입니다.

우리나라 경제는 1985년 하반기~1987년에 3저 경기(저유가, 저금리, 저원화가치)때 대미 자동차, 전자제품 수출 호황으로 크게 성장하였고 그로부터 20년 뒤인 2005년부터 2007년까지 조선.철강 등 재래산업 수출 호황으로 또 한번 크게 도약하였습니다.

이러한 수출 호황으로 1991년 초에 코스피지수 1000을 돌파하였고 2007년도엔 코스피지수 2000을 넘어 섰습니다.

향후에도 실물 경제의 회복 즉 수출경기가 좋아져야 부동산 가격도 폭등할 수 있습니다. 부동산 가격 상승의 제1은 실물경제의 회복이나 그러나 개발이라는 재료 하나만으로도 부동산 가격이 폭등하기도 합니다.

IMF 이후인 2001~2002년은 수출 환경이 좋지 않았으나 김대중 정부의 인위적인 경기부양책 즉 주택활성화 대책에 따라 강남권 재건축이 폭등하였고 이어 2003~2005년은 강남권 중대형이 폭등이 그러한 예입니다.

1994년 하반기부터 주목 받기 시작한 개포 주공1단지 등 강남권재건축은 2000년대에 꽃을 피웠고 작금부터 주목 받기 시작하는 강남권 고밀도지구 중층아파트 재건축과 분당.일산 등 수도권1기 신도시 리모델링대상 아파트는 재건축, 리모델링이라는 개발 호재로 실물경제 침체 등 경제 이변이 없는 이상은 2020년대에는 반드시 꽃을 피울 것으로 전망됩니다.

5층 재건축대상 아파트의 재건축이 어느 정도 이루어지니 이제는 중층아파트 재건축과 리모델링 등이 이루어져야 합니다.

종전 구 아파트로는 삶의 질을 높이지 못해 아파트 가격 상승 요인이 없었지만 이제는 강남권, 분당 등 빼어난 입지에 재건축, 리모델링사업을 통하여 구 아파트에서 새 아파트로 변모하게 되면 집값은 당연히 올라야 합니다.
좋은 위치에 아파트마저 새 아파트로 변모하게 되면 경제논리상 집값은 당연히 상승하여야 합니다.
이렇듯 집값은 실물경제가 좋지 않아도 개발(재건축.리모델링 등)이란 재료로 인하여 상승하기도 합니다. 여기에다가 실물경제마저 좋아진다면 집값은 더욱더 힘차게 뛰어 오를 것입니다.

도시는 10년마다 한번씩 도심에서 외곽지로, 외곽지에서 도심으로 리턴해 개발되곤 합니다. 향후에도 도시개발은 이 개발 역사를 되풀이할 것입니다.
1980년대가 서울 대표 택지개발지구인 개포, 양천구 목동, 상.중계 지구 즉 서울 도심 개발 시대였다면 1990년대는 분당.일산 등 수도권1기 신도시 개발 시대로 즉 도심에서 외곽지로 뻗어나가는 시대였습니다.

그러던 서울 도시 도시개발이 2000년대는 외곽지에서 도심으로 리턴하여 개발되어 서울 도심 즉 도곡동 타워팔레스.삼성동 아이파크 등 서울 도심 개발이 주류를 이루었으니 즉 개발로 이들 도심 부동산 가격이 폭등하니 폭등하는 아파트값을 잠재우기 위해 즉 아파트 공급을 위해 2010년대에는 동탄신도시 등 수도권2기 신도시를 개발하였습니다.

이제 2020년대는 다시 외곽지 즉 수도권2기 신도시 개발 시대에서 도심으로 리턴하여 개발하는 시대가 되니 서울 도심 개발 즉 고밀도지구 중층아파트 재건축 그리고 분당.일산 등 수도권1기 신도시 리모델링대상 아파트를 개발해야 할 때입니다.

이러한 10년마다 한번씩 오고가는 도시개발 원리 그리고 새 아파트를 갈망하게 되니 시대가 이들 아파트의 개발(재건축.리모델링)바람을 일으키고 있습니다.

부동산 가격 상승에는 다 때가 있습니다. 이제는 1970년대 이후부터 입주한 중층아파트를 재건축해야 하고 1990년에 입주한 수도권1기 신도시를 리모델링해야 할 때입니다.

향후 실물경제의 호.불과 관계없이 이들 개발(재건축.리모델링)을 통하여 새 아파트로 변모하고 또 새 아파트로 변모한 아파트는 재평가받아 가격이 상승해야 합니다. 재평가받아 가격이 상승한다는건 어찌보면 당연한 부동산 경제 논리인지도 모릅니다.

재건축, 리모델링 호재가 있는 아파트는 4.1 부동산대책에 힘입어 당장은 소폭 가격 상승이 있겠지만 폭등까지는 기대할 수가 없고 박근혜정부에서 부터 워밍업하기 시작하여 2010년대 후반부부터 개발(재건축.리모델링)이 구체화되고 실질적으로 개발에 들어가면 그때부터 본격적으로 상승할 것으로 전망됩니다.

향후 실물경제가 좋아지면 2013~2016년쯤의 부동산경기 소사이클때보다 2019년 내지는 2020년대에 나타날 수 있는 부동산경기 대사이클때 더욱더 빛을 보게 될 것입니다. 그러나 실물 경제가 좋아지지 않으면 부동산 가격 하락도 배제할 수 없습니다.

위치가 좋은 5층 내지는 고밀도지구 중층 재건축대상 아파트 그리고 리모델링대상 아파트 등을 4.1 부동산대책이 발표된 지금부터 주목하라고 말씀드립니다.
언제 재건축, 리모델링이 실행될지는 몰라도 재건축.리모델링이라는 호재가 있는 이상은 재건축.리모델링대상 아파트는 언젠가는 빛을 볼 것입니다.

다만 그때가 언제이냐 하는 것이 문제입니다. 재건축, 리모델링 호재가 있는 아파트를 주목하라고 말씀 드립니다.
지금부터 서서히 부상하여 박근혜대통령 임기 이후에는 이들 재건축, 리모델링대상 아파트가 서울 및 수도권 부동산시장을 주도할 공산이 큽니다. 단, 실물경제가 좋아져야 한다는 전제 조건입니다.

재테크맨 이주호
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