위약금에 따른 문답풀이

위약금에는 일정한 룰이 없다.

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 윤정웅 | 입력2013.05.09 21:09

아래 칼럼은 필자가 운영하는 부동산카페 "윤정웅 내 집 마련 아카데미" 운영자 윤명선 전문가가 쓴 칼럼입니다. 형편에 의해 필자가 올려 드림을 양해 부탁 드립니다.

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민주국가에서 내게 자유가 있다면 아파트 분양계약을 체결할 자유도 있지만, 안 들어 갈 자유도 있지 않겠습니까? 헌법상 기본권인 자유는 보장돼도, 민법상 계약위반에 따른 손해 즉, 위약금은 물어주도록 법이 정하고 있으니 답답하기만 합니다.

그런데 이 위약금이라는 게 고무줄입니다. 경제사정이 좋아 입주 때 본전이 되면 계약금을 단 돈 100만 원만 걸었더라도 쉽게 해제나 해지가 될 수 있지만, 요즘처럼 750가구 아파트에 40가구만 입주를 하고, 나머지 사람들은 모두 못 들어가겠다고 한다면 해지도 되지 않으려니와 위약금도 까다롭게 정해집니다.

우선 계약해지는 내가 못 들어갈 아파트는 나를 대신해서 들어와 줄 사람이 있어야 일이 순조롭게 끝이 나고, 손해도 적게 물게 됩니다. 하지만, 지금은 불 꺼진 새 아파트에 들어갈 사람이 없습니다. 일정한 룰이 없이 왔다, 갔다 하는 위약금 그 끝은 어디일까요. 문답으로 풀어보겠습니다.

Q. 계약금을 분양대금의 5%만 걸었고, 나머지 65%는 1금융권과 2금융권에서 대출을 받았으며, 형편이 안 돼 입주가 어렵게 됐습니다. 위약금 10%를 꼭 채워줘야 하는가요?
A. 10%는 반드시 채워준다는 생각을 하고 계셔야 합니다. 내일이라도 부동산시장이 불덩이처럼 일어나면 몰라도 그렇지 않으면 재판과정에서 까지 10%는 불변입니다. 현재 판례가 그렇게 나오고 있습니다.

Q. 계약금 10%외에 더 물어줘야 할 항목은 어떤 것이 있나요?
A. 대출받은 중도금에 대한 이자가 있습니다. 위약을 하게 되면 무이자였더라도 물어주라는 게 법원의 판결입니다. 그리고 입주 후 이자, 확장. 옵션 대금 및 이자, 잔금에 대한 연체이자가 있습니다. 어떤 회사는 분양수수료까지 청구하고 있습니다.

Q. 신용카드는 왜 정지시키며 죽었다, 살았다 하는 이유는?
A. 신용카드 정지에 대한 문제점이 많습니다. 이게 원칙적으로 불법이라고 볼 수 있습니다. 내가 A은행 대출에 사고가 생겼는데 B은행카드가 정지된다는 건 월권이라고 봐야 하니까요. 내가 이자를 내지 않으면 정지되고, 보증사인 건설사에서 이자를 내주면 다시 풀리기를 반복하기도 합니다.

Q. 나는 가진 재산이 없어 가압류 될 것도 없습니다. 그런데 엊그제 C은행에서 대출금 3억 원에 대한 소송이 들어왔습니다. 이 재판에서 질 때, 내가 받을 불이익은 어떤 게 있을까요?
A. 3억짜리 판결문을 받은 은행에서는 부동산이 없기 때문에 월급을 가압류 합니다. 은행은 돈을 받건, 못 받건 실적은 남겨둬야 하기 때문에 계속 신용불량자로 만들어 놓고, 독촉을 하거나 신용정보회사에 일임하여 수시로 뒷조사를 하겠지요. 신규대출은 물론, 카드도 사용할 수 없고 통장도 제한을 받게 됩니다.

Q. 저는 암 말기 환자입니다. 은행에서 걸어온 재판도 질 것이 뻔하고, 갚을 길도 없습니다. 3년 후 이 세상 사람이 아닐 수도 있습니다. 솔직히 남편 명의로 집은 있습니다. 자식들에게 누를 끼치지 않으려면 어찌 해야 할까요?
A. 살아생전에 파산절차를 밟는 길이 있으나, 남편에게 집이 있으면 안 됩니다. 또 남편이나 자식에게 수입이 있어도 안 됩니다. 사망 이후 상속개시일로부터 3개월 이내에 상속 포기 절차를 밟도록 당부해 놓으십시오.

Q. 입주가 80%나 된 아파트인데 건설사에서는 해지도 해주지 않고, 살고 있는 집에 2억, 은행에서 3억의 가압류를 해 버렸습니다. 아주 자기네들 멋대로 가지고 졸고 있습니다. 살고 있는 집은 팔아봤자 2억밖에 남지 않고 새 아파트는 7억입니다. 계산기를 두드려봤자 헛일입니다. 어찌해야 할까요?
A. 곧 은행에서 소송이 들어올 것입니다. 포기하지 마시고, 끝까지 싸우도록 하시되 시일을 끌고 가십시오. 그러다가도 재분양이 되면 대위변제가 되고, 해지를 얻어 낼 수 있습니다. 일이 그 정도로 얽히면 법무법인을 찾아 전문가의 상담을 받는 게 좋을 것입니다.

Q. 집 한 채는 전세 놨고, 다른 한 채에서 살고 있습니다. 두 채가 다 팔리면 새 아파트에 들어가려고 했으나 팔릴 가망이 전혀 없습니다. 하필 전세 놓은 집을 은행에서 가압류 해버려 세입자가 나가겠다고 야단을 칩니다. 어찌해야 할까요?
A. 그런 분들이 많습니다. 현재 살고 있는 집을 전세 놓고, 가압류 된 집으로 입주하십시오. 아니면 세입자 순위가 가압류보다 빠르므로 눌러 살도록 달래야 합니다.
재판이 들어오더라도 소송의 끈을 놓지 말고, 악착 같이 매달려 따라가시라는 당부를 드립니다.

Q. 운이 없게도 주택금융공사에서 집에 가압류를 해버려 딸싹 못하고 돈 1억 원을 5년 분할로 납입하고 있습니다. 지금 1년 이상 지불했는데 새 아파트는 할인커녕 오히려 빨리 들러와 달라고 협박하고 있습니다. 결국 어찌 해야 할까요?
A. 어차피 분할로 납입하기로 했다면 힘들어도 따라 가시는 게 좋습니다. 언젠가는 할인대책이 나올 것이고, 그리 되지 않을 때에는 시장이 살아날 것인즉, 아파트 월부금 붓는다 생각하시고 느긋하게 대처하시기 바랍니다. 자칫 건설사에서 추가 가압류를 할 수 있음도 염두에 두셔야 합니다.

Q. 법무법인에 해지사건을 의뢰하면 어떤 일을 해주는가요? 좀 구체적으로 설명해 주시면 고맙겠습니다.
A. 먼저 은행과 건설사에 입주할 수 없다는 사정을 설명하거나 문서로 남겨 주고, 가, 부 간에 답을 얻습니다. 해지가 불가능하다는 연락을 받으면 먼저 재판을 걸기도 합니다. 그 재판은 몰론 판사가 결정합니다. 여기서 위약금이 정해지지요. 그게 결렬이 될 때에는 은행이나 건설사에서 걸어오게 합니다. 돈을 조금이라도 더 줄려면 빨리 끝낼 수 있고, 계약금 5%나 10%에서 끝내려면 시일이 오래 걸릴 수도 있습니다. 해지가 완전히 종결되는 조건부로 선임을 하기 때문에 최종까지 일을 처리해 드리는 게 일반적입니다. 물론, 모든 재판이나 은행, 건설사의 조율도 변호사가 합니다. 입주불가능이나 불능에 따른 모든 컨설팅 절차와 법적절차를 맡겨버린다고 이해하십시오.