양도세 감면과 금리인하로 오피스텔 뜨나

임대수익율 꼼꼼히 따져 접근해야

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 박상언 | 입력2013.05.13 08:47

“대표님, 1억원정도로 투자할 만한 오피스텔 좀 추천좀 해주세요 ”
“ 00 지역에 미분양된 오피스텔이 있는데, 5년간 양도세 감면이라고 하는데 괜찮을까요”

주거용 오피스텔이 4ㆍ1부동산대책의 양도세 면제 대상에 포함되고 때마침 나온 한국은행의 금리인하 소식에 맞물려 오피스텔에 대한 투자 상담이 서서히 늘어나고 있다. 뒤늦게나마 정부는 4ㆍ1대책의 후속조치로 신축ㆍ미분양을 포함해 기존 주거용 오피스텔에도 양도소득세 면제 혜택을 부여키로 했기 때문이다.

◇ 오피스텔 양도세 감면요건

-취득세는 납부해야

전용면적 85㎡ 이하 또는 6억원 이하 주거용 오피스텔을 올해 말까지 매입하면 5년간 양도세가 면제되는 조세특례제한법 시행령 개정안을 지난 1일 입법예고했다. 개정안을 보면 4ㆍ1 부동산대책에 따라 6억원 이하 또는 연면적 85㎡ 이하의 신축주택ㆍ미분양주택ㆍ1가구1주택자소유 주택을 연말까지 구입하면 5년간 양도세를 전액 면제한다. 신축주택은 주택건설사업자 등이 공급하는 주택과 주거용 오피스텔이며 미분양주택은 4월1일 현재 분양계약이 체결되지 않아 선착순으로 공급하는 주택과 오피스텔이 대상이다. 기존 주거용 오피스텔에 대해서도 양도세 면제 적용이 가능해졌다. 단 신축ㆍ미분양 오피스텔은 주거용 전입신고 기록이 확실히 남아 있어야 한다. 취득일 후 60일 안에 오피스텔 주소에 본인이나 임차인의 주민등록을 이전하거나 임대주택법에 따라 임대용 주택으로 등록해야 한다.

1세대 1주택자의 기존주택의 경우 1세대 1주택자는 주민등록상 1세대가 주택법상 주택 1채만 2년 이상 보유한 경우이며, 1주택자+오피스텔 보유자의 경우는 1세대 1주택자로 간주된다.

아울러 일시적 2주택자도 포함되는데, 이 경우 1세대가 보유한 주택이나 오피스텔을 양도하기 전에 다른 주택이나 오피스텔을 취득하여 일시적으로 2주택을 보유하게 된 경우로 다른 주택이나 오피스텔을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전의 주택이나 오피스텔을 양도하는 경우를 말한다.

구체적으로 살펴보면 양도소득세 감면대상 소득은 주택 취득 후 5년간 발생한 양도차익을 말하는데, 취득 후 5년이내 양도하는 경우 해당 주택을 양도해서 발생하는 양도소득금액의 100%가 세액감면된다. 취득 후 5년이 경과한 후 양도되는 경우는 취득일로부터 5년간 발생한 양도소득금액을 해당 주택의 양도소득세 과세대상 소득금액에서 공제하게 된다.

신축주택, 미분양주택, 1세대1주택자가 보유한 기존주택(오피스텔 포함) 등의 경우 반드시 감면대상에 포함된다는 확인을 받아야 양도세 감면혜택을 받을 수 있으므로 상당한 주의가 필요하다. 신축주택이나 미분양주택, 1세대 1주택자의 주택인지 여부는 지방자치단체 시장이나 군수, 구청장 등을 통해 확인하면 된다.

4ㆍ1대책'을 통해 주거용오피스텔의 경우 양도세 면제혜택은 받게 됐지만 취득세 관련 혜택은 없다는걸 알아야 한다. 생애최초주택 구입자의 경우(부부합산 연소득 7000만원 이하) 6억원 이하 주택을 구입하면 취득세 면제혜택을 부여했지만 오피스텔은 제외돼서다.

따라서 매매가 2억원의 중소형아파트와 오피스텔을 비교할 경우 아파트는 취득세를 한 푼도 내지 않지만 오피스텔은 매매가(공급가 기준) 4.6%에 해당하는 920만원을 취득세로 납부해야 한다.

◇양도세 감면으로 신규분양과 미분양 오피스텔도 관심 가질만

상반기에도 오피스엘 공급이 이어진다. 1~2인 가구 수요가 많은 전용 40㎡ 이하 소형이 대부분공급되기 때문에 주목할 필요가 있다. 서울에서는 도심권 오피스텔이 눈에 띈다. 마포 공덕동ㆍ상암동, 영등포구 당산동ㆍ양평동, 용산구 동자동 등에 많이 나온다. 서울 지하철 5ㆍ6호선, 경의선, 공항철도가 지나는 마포구 공덕동 공덕역 인근에서 5월 중 코업시티하우스공덕2차가 분양된다. 도심권이나 여의도로 출근이 편리하다. 쌍용건설도 용산구 동자동에서 이달 중 용산상용플래티넘 오피스텔을 분양한다. 총 579실 규모로 모두 전용 30㎡ 이하 소형으로 구성됐다. 지하철 1ㆍ4호선 서울역을 걸어서 이용할 수 있는 역세권이다. 일부는 남산과 용산공원 조망권을 갖췄다.

수도권에서는 개발재료가 많은 인천 송도국제도시를 주목할 만하다. 포스코건설ㆍ삼성바이오로직스ㆍ셀트리온 등 대기업과 유엔 녹색기후기금(GCF) 사무국 입주가 이어지고 있어 소형 오피스텔에 대한 관심이 높은 지역이다.

양도세 감면을 노린다면 신규분양뿐만 아니라 다양한 금융혜택을 제시한 미분양 오피스텔을 주목할 필요가 있다. 중도금 50~60% 무이자 혜택은 기본이고 일정기간 동안 임대료 지원 및 보장을 통해 수익률을 높일수 있기 때문이다. 다양한 금용혜택이 있는 미분양 오피스텔로는 △천호역 푸르지오 시티 △당산역 데시앙 루브 △골든 포레스트 리버 △정자동 3차 푸르지오 시티 △광교 힐스테이트 레이크 △광교 경동 해피리움 등이 대표적이다.

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