전세가격 변곡점이 내집마련 적기다
전세가격 상승세는 새정부 초기에도 계속 이어지고 있는데, 이는 필자가 작년 하반기부터 계속 예상해왔었던 현상이다. 매매와 달리 전세난은 수급불일치로 인해 발생한다. 매매는 실수요와 무관하게 투기적 요소가 가미되어 거래가 이뤄질수도 있지만, 전세는 통상 이런 투기(투자)와는 별개로 실제 거주하려는 사람들이 거래를 하는것이어서 공급이 부족하면 가격이 오르고 공급이 늘어나면 가격은 떨어지는 철저한 실수요위주의 시장이기 때문이다.
예컨대 신혼부부들이 전셋집을 구할 때 한 채만 구하지 2채이상을 구하지 않는 이치다. 철저한 실수요시장이라 투기세력의 개입여지가 사실상 없어 수급논리가 적용되는 시장인탓이다. 수요대비 공급이 줄어들어 생기는 현상인데, 주택시장이 침체되면서 집값상승에 대한 기대감이 사라지자 집을 사려는 사람들이 대거 주택매수를 미루고 너도나도 전세나 월세등 임대수요로 몰리고 있어서 전세물량이 부족하기 때문이다.
이렇다보니 매매가격은 4.1대책이전까지 계속해서 하락해왔는데 전세가격은 반대로 급격하게 올라 전세가 비율도 계속 상승하는 추세다. 2012년 10월말 기준 전세가격은 전국적으로는 약 63%, 서울의 경우 55%, 경기도 역시 58%수준을 보이고 있다. 지방은 6대 광역시가 67.8%, 기타 지방이 약 70%수준을 보이고 있다.
통상 수도권의 경우에는 전세가율이 60%를 넘으면 매매가격 상승요인으로 작용해왔다. 지방의 경우에는 과거에도 평균적으로 70%대를 유지해오고 있었지만 수도권은 60%수준까지 상승하면 매매가격이 상승하는 패턴을보여왔기 때문에 전세가율 상승은 지방보다는 수도권의 경우가 매매가격 상승에 대한 폭발력이 클 것이다.
전세가율 비율은 현재 특단의 대책이 없는 한 당분간 상승할 가능성이 높은데, 60%를 상회하게 된다면 결국 그동안 잠재되어있던 매매수요는 4.1대책효과와 저금리기조에 맞물려 자극을 받을 수밖에 없고 저금리를 통한 차입금을 활용한 매매수요가 진작될것으로 보인다.
사실 매매가격이 하락하고 전세가격이 오르면서 금리가 낮아지면 전세수요자들에겐 내집마련을 하기가 수월해지는 것이 사실이다. 그동안 심리가 너무 위축된데다 값싼 보금자리주택에 대한 기대감으로 전세를 고집하던 수요자들이 4.1대책 및 보금자리의 사실상의 폐지등으로 더 이상 주변시세보다 훨씬 값싼 주택을 분양받기가 녹록치 않다는점을 인식하면서 매수로 선회하면 매매가격이 상승하면서 전세가율은 반대로 다시 낮아지겠지만 매매가 상승은 동반될 수밖에 없기 때문에 전세가율이 60%를 넘는 시점이 과연 언제가 될것인지에 대해서도 꼼꼼한 체크가 필요하다 할 것이다.
만약 전세가율이 계속 상승해 60%~62%선까지 치고 올라가면서 더 이상 상승하지 못하고 안정되기 시작하는 변곡점이 될 때 매매거래량이 급증할수 있는데 이 시점이 내집마련의 적기라고 볼수 있다. 대략 하반기로 예상되므로 무주택 실수요자나 1주택 갈아타기 수요자들은 올 6월말(상반기내)에 내집마련을 서두르는것이 좋을것으로 판단된다.
-김부성, 부동산富테크연구소장-