부동산직거래, 돌다리도 두들겨봐야

부동산 직거래 주의사항

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 김인만 | 입력2013.06.02 22:53

돈 한 푼도 아까운 요즘 중개수수료를 아끼기 위해 직거래를 하는 경우가 늘어나고 있다.

중개수수료는 매매의 경우 0.6~0.4%(6억 초과는 0.9%이하), 임대는 0.5~0.3%(6억 초과는 0.8%이하)로 적지 않은 돈으로 적게는 몇 십 만원에서 많게는 몇 백 만원, 그 이상이기 때문에 이를 아끼기 위해 직거래라는 달콤한 유혹을 뿌리치기 쉽지 않다.

직거래 사기나 피해를 예방하기 위한 직거래 유의사항을 제대로 알아보도록 하자.

타당성 확인

직거래를 하기 전에 해당 매물의 시세가 적합한지 우선 확인한다.

직거래 사이트나 카페에 올라온 정보가 객관적 신빙성이 부족하기 때문에 반드시 인터넷 부동산 포털 사이트의 시세정보, 실거래가 정보, 현장 부동산 방문, 시세 확인 등을 점검한 뒤 타당하다고 판단될 때 진행하는 것이 좋다.

집 상태 확인

적정 가격을 확인했으면 집 상태를 확인해야 하는데 도배·장판·싱크대·보일러뿐만 아니라 결로·누수·곰팡이 흔적이 있는지 확인이 필요하며, 가능하다면 아랫집까지 방문해서 혹시 누수가 없는지 확인하는 것이 좋다.

직거래로 매수 한 뒤 하자가 생기면 중개사를 통해 매매한 경우보다 더 고생하는 경우가 많기 때문이다.

등기부등본 떼 실 주인 확인

중개사를 통해 거래할 경우 중개사가 우선 확인하는 경우가 많고 그 지역에 오래 영업을 한 중개사들은 매물주인들을 평소부터 알고 지내는 경우가 많기 때문에 문제될 것이 별로 없다.

하지만 직거래는 집주인을 알지 못하기 때문에 중개사를 통해서 할 때 보다 더 꼼꼼한 확인이 필요하다.

등기부등본을 떼서 신분증과 비교확인하고, 추가로 그 집에 세입자가 살고 있으면 세입자한테도 확인할 수 있다면 이웃집과 관리사무소까지 방문해서 확인을 하는 것이 좋다.

혹시라도 대리계약의 경우에는 당연히 인감증명서와 위임장 확보는 기본이고, 계약서에 명시된 본인 전화통화를 통해 대리계약 확인까지 하는 것이 좋다.

권리관계 확인

중개사 없이 계약을 진행하는 만큼 등기부등본을 떼서 본인확인과 더불어 권리관계도 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋다.

근저당이나 압류가 걸려있는지 다른 문제될 것은 없는지 철저히 확인하는 것이 좋다.

혼자 확인하기가 어렵다면 부동산을 잘 아는 지인이나 그런 지인도 없으면 근처 중개업소 방문해서 음료수 하나 사드리고 한번 의견을 들어보는 것도 좋겠다.

계약서 작성

계약서 양식은 표준계약서로 작성하면 되고, 계약금·중도금·잔금은 반드시 계약서에 명시된 소유자의 명의계좌로 입금해야 한다.

잔금 전에 관리사무소를 방문해서 관리비·선수관리비·장기수선충담금 등을 확인하고 정산해야 한다.

만약 계약서 작성이 어렵다면 근처 중개업소를 방문해서 중개수수료가 아닌 대필료(각 당사자당 10만원 정도)주고 계약서 작성과 기타 필요한 도움을 받는 것도 좋다.

실거래가 신고

직거래 계약이 끝났다고 모두 끝난 것이 아니라 실거래 신고도 해야 한다.

실거래가 신고는 거래된 후 60일 이내 해야 하는데 중개사를 통해 계약을 했다면 중개사가 실거래가 신고를 하지만 직거래를 한 경우라면 매매당사자가 직접 신거래 신고를 해야 한다.

실거래 신고는 시·군·구청에 직접 하거나 공인인증서로 인터넷을 통해 할 수도 있다. 만약 위반하면 취득세의 3배 안에서 과태료가 부과되므로 반드시 신고를 해야 한다.

중개사 중개 물건을 직거래하면 문제될 수도

가끔씩 중개사를 통해 물건을 소개받고 집을 본 뒤 중개수수료를 아낄 목적으로 집주인과 협의해 직거래로 조용하게 계약을 하는 경우가 있다. 이 경우엔 중개사한테서 받은 정보를 이용했기 때문에 문제의 소지가 있고 중개사가 법적 대응을 할 경우 책임을 피하기 어렵기에 주의가 필요하다.

돈 요구하면 100% 사기

검증이 안된 직거래 사이트나 카페에서 매물을 빨리 비싸게 팔아주겠다던가, 시세보다 저렴하게 매수해 주겠다고 접근 한 뒤 감정평가서나 가격확인서 등 각종 서류 명목으로 선입금을 요구하는 경우도 있다.

이런 경우는 모두 불법이며 잘못된 것이기 때문에 절대 응하면 안되고 주의가 필요하다.

권리관계 복잡하면 중개사 통해 계약을

중개수수료를 아끼기 위해 직거래를 하지만 더 많이 신경을 써야 하고 큰 돈이 오가는 부동산 거래의 특성 상 가급적 부동산중개업소를 통해 계약을 진행하는 것이 좋다.

특히 부동산 거래 경험이 없는 초보거나 매매가격이 높거나 권리관계가 복잡한 물건이라면 더욱 중개사를 통해 거래하는 것이 좋고, 직거래를 하더라도 계약서 작성 대필료를 주고 공인중개사를 통해 계약서를 작성하고 등기부등본도 확인하면서 거래에 대해 전반적으로 도움을 받는 것이 위험을 줄이는 좋은 방법이다.

김인만 부동산연구소(cafe.naver.com/atou1)