오피스텔 투자하기 전 수익률 공실률 세금 고려해야

일부지역 공급과잉으로 수익률 떨어져, 경쟁상품 출현도 고민해야

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 박상언 | 입력2013.06.03 01:09

최근 몇 년 사이 오피스텔을 비롯한 도시형생활주택·다가구주택 등이 많이 늘어났다. 이에 따른 부작용으로 공실률도 높아지고 투자대비 수익률도 떨어지고 있다.

하지만 주변 역세권, 교통 여건, 유동인구 등 상업입지시설과 편의시설이 잘됐는지 잘 파악한다면 투자자들이 선호하는 조건의 합당한 수익형 오피스텔을 발견할 수 있다.

5년간 양도세 감면혜택을 주더라도 오피스텔은 아파트와 달리 시세차익을 기대하기 어렵기 때문에 임대수익률을 꼼꼼히 따져봐야 한다.

예상 임대수익률 보수적으로 판단해야

최근 신규로 분양하는 오피스텔 경우도 분양가가 너무 높게 책정돼 오히려 기존 오피스텔보다 수익률이 한참 떨어질 수 있다는 점을 염두에 둬야 한다. 오피스텔 청약열풍에 휩쓸리기보다 냉정한 수익률 계산이 필요하다는 것이다.

일부 오피스텔은 그 동안 수요가 꾸준해 임대수익은 물론 시세차익까지 노릴 수 있었기 때문에 투자자들에게 인기가 높았다. 하지만 앞으로는 철저하게 수익률을 검증해야 한다.

오피스텔 공급과잉으로 임대수익률이 갈수록 떨어질 가능성이 짙기 때문이다. 2008년 8249실에 그친 오피스텔 공급은 '소형주택 붐'을 타고 급증해 2011년에는 3만2173실, 지난해에는 4만4410실이 시장에 쏟아져 나왔다.

오피스텔 입주물량만 봐도 2010년 7700실 정도던 전국 오피스텔 입주물량이 올해 3만2000실 정도로 급증했다. 수요보다 공급 증가 속도가 더 빨라 월세 수입은 하락하고 있는 것이다.

그 결과 올 1분기에 서울시내 오피스텔의 연평균 투자수익률이 5.63%로 전 분기 대비 0.14%포인트 하락했다.

오피스텔의 입주 러시가 향후 몇 년 동안에 걸쳐 이뤄질 전망이어서 수익률 하락이 당분간 불가피할 것으로 본다. 내년엔 올해보다 7000실(22%) 많은 3만9000여 실의 오피스텔이 들어설 예정이기 때문이다.

오피스텔에 투자하려면 시장에 공급이 워낙 많다 보니 예상 월세를 현재 수준보다 조금 낮게 잡을 필요가 있다.

오피스텔, 아파트에 비해 취득세와 전용률 불리

오피스텔은 세금측면에서도 주거용보다는 불리한데 업무용·주거용 관계없이 취득세로 매매가격의 4.6%를 적용 받는다. 오피스텔을 업무용이 아닌 주거용으로 사용할 경우 주택으로 간주되고, 1가구 2주택자가 되면 양도세가 중과돼 양도차액의 50%를 세금으로 내야 한다. 아울러 공실에 대한 위험도와 수익률 확인도 필수다.

취득세뿐만 아니라 전용률만 봐도 아파트는 일반적으로 80% 이상이지만, 오피스텔은 45%~70%선이다. 오피스텔은 로비 등의 시설을 포함해야 하므로 공용면적이 아파트보다 커 전용률이 아파트보다 작다.

아파트 투자에 익숙한 투자자들이 공급면적에 준해 오피스텔에 투자하기에 앞서 꼭 점검해 봐야 하는 이유다.

오피스텔 등 수익형 부동산은 아파트보다 전용률이 현저하게 낮기 때문에 반드시 전용면적 대비 분양가와 향후 수익률 등을 잘 따져봐야 한다.

도시형생활주택등·경쟁상품 공급과잉과 시세차익 기대감도 약해

수익형 부동산 인기 속에 관심을 끌었던 오피스텔에 대한 투자가 기대에 못 미치고 있다.

최근 몇 년 새 공급량까지 크게 늘었을 뿐만 아니라 도시형생활주택을 비롯한 다세대 주택등의 경쟁상품이 대거 등장했기 때문이다.

주거지가 밀접한 지역에서 공급되고 있는 오피스텔의 경우 고시원·다가구·도시형생활주택 등 경쟁상품들의 공급이 크게 늘고 있기 때문에 오피스텔 임대수익률이 시간이 갈수록 떨어지고 있다.

최근 수십 대 1을 뛰어넘는 청약경쟁률을 보인 오피스텔들 중에서도 분양업체측의 주장과 달리 상당기간 미분양으로 남아 있다.

도시형생활주택같은 소형주택 공급이 늘어나면 오피스텔수익률이 더 줄어들고 공실이 생길 수 있다는 점도 주의해야 한다. 대부분의 오피스텔은 향후 개발기대감에 따른 시세차익을 거의 기대할 수 없어 양도세 감면 혜택이 퇴색될 수 있다는 점도 점검해야 할 점이다.

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