수익률이 높은 경매재테크, 가장 큰 리스크는?

대출관리와 월세 수요 분산을 조심해라.

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 오은석 | 입력2013.06.04 10:26

***지난 칼럼 ‘경매재테크가 수익률이 좋은 이유 ’에 이은 두 번째 칼럼입니다.

소액 경매재테크의 높은 수익률 때문에 경매에 처음 입문하는 사람은 반신반의 한다.

정말 임대 수익률이 50%가 넘고 매도 수익률이 200~300%가 넘을까?

물건에 따라 수익률이 더 높거나 낮을 수는 있지만 엄연한 사실이다.

문제는 여기에 함정이 있다.

어떤 재테크든지 수익률이 높으면 높을수록 리스크가 존재한다.

리스크 중에는 미리 알고 피할 수 있는 것이 있는가 하면 불가항력으로 피할 수 없는 리스크도 있다. 불가항력적인 리스크는 운에 맡겨야 하지만 피할 수 있는 리스크는 충분한 준비를 통해 해결할 수 있다.

경매 리스크 중에 초보자가 쉽게 생각해서는 안되는 것이 패찰이다.

패찰이란 입찰을 했지만 낙찰 받지 못한 것을 의미한다. 패찰이 리스크라고 언급하는 필자의 말에 의구심이 들겠지만 오롯이 금전적인 손실만을 리스크로 생각한다면 큰 오산이다. 주식, 펀드, 금 투자 등은 자신의 의지로 시작할 수 있으나 경매는 낙찰 받고 싶어도 낙찰이 되지 않고 패찰을 하면 재테크 자체를 시작할 수 없다.

사람에 따라 제각각이지만 평균적으로 열 번 정도는 패찰 해야 한 번 낙찰 받는다고 보면 된다. 사실 세상에서 가장 쉬운 게 낙찰 받는 것이다. 높은 가격으로 입찰하면 무조건 낙찰 되지 않는가. 그렇지만 재테크를 하기 위한 낙찰은 낙찰 받기 위한 낙찰이 아닌 수익성 있는 가격으로 낙찰 받는 것이다.

즉 실제 매매가격보다는 낮으면서도 입찰자 중 2등과 근사한 차이로 낙찰 받기 위해 패찰의 위험이 있어도 소신 것 입찰하는 것이다.

소신 입찰 결과가 좋으면 괜찮겠지만 그렇지 않으면 시간은 계속해서 흘러가고 또 다시 임장을 위해 많은 시간과 노력 그리고 금전적 비용이 발생하게 된다. 이러한 일련의 패찰 과정 속에서 낙찰이 되고 비로소 수익이 발생하기 시작하는 것이다. 투자한 시간, 노력, 발품 등에 비하면 결코 높은 수익률이라 말하기는 어려운 것이다.

경매재테크로 단기간에 일확천금을 얻을 수 없는 이유이기도 하다.

육상 경기로 비유를 하자면 경매재테크는 마라톤이다. 몇 개월, 며칠, 몇 시간 만에 성과를 얻을 수 있는 재테크가 아니기 때문에 높은 수익률을 얻는다고 곧바로 부자가 되거나 경제적 자유를 얻을 수 있는 것은 아니다.

요령을 피우거나 포기하지 않고 꾸준히 그리고 묵묵히 뛰어 결승점을 통과하는 사람만이 누릴 수 있는 값진 전유물이다.

그럼 소액 경매재테크를 할 때 무엇을 주의해야 할까?

첫 번째는 대출 금리다.

당분간은 저금리 기조를 유지하겠지만 앞으로 실물경기가 회복되면서 긴급 수혈했던 시중의 자금을 다시 거둬들일 것이다. 이로 인해 대출 금리도 인상될 것이며 대출 금리의 인상폭 만큼 임대수익률도 하락할 것이다. 대출 금리를 지금부터 관리하지 않으면 나중에 운영하는데 상당한 부담으로 작용할 것이다. 매도할 물건과 전세로 갈아타기 할 물건, 변동금리에서 고정금리로 바꿀 수 있는 물건 등으로 구분해 관리하는 것이 바람직하다.

두 번째는 월세 수요 분산 및 월세 하락을 주의해야 한다.

지방 부동산의 경우 지난 2~3년 동안 공급부족으로 인해 매매가뿐만 아니라 전월세 가격도 급등했다. 부동산 건설경기가 조금씩 회복되면 부족했던 공급량이 증가하기 시작할 것이고 이로 인해 월세가 낮아질 수 있다. 또한 원룸과 도시형생활주택의 과잉 공급으로 월세 수요가 분산되면서 공실이 발생하고 월세가격이 하락하는 지역도 발생할 것이다.

따라서 실투자금이 적게 들어간다는 이유로 이와 경쟁할 수 있는 소형 부동산을 충분한 공급량 분석도 없이 매입이나 낙찰 받을 경우 리스크가 발생할 수 있으니 주의를 해야 할 시점이다. 마지막으로 올해부터 서울 및 수도권을 중심으로 행복주택이 시범적으로 공급될 것이며, 내년부터는 전국으로 공급범위가 확대될 것으로 예상된다.

대규모의 행복주택이 공급되는 지역의 경우 주변 임대수요를 흡수할 수 있어 주변의 임대목적 부동산에 큰 타격을 줄 수 있다. 경쟁력 약화로 임대수익률이 하락할 가능성이 높기 때문에 어느 지역에 어느 정도의 규모로 행복주택이 공급되는지 여부를 확인하는 습관을 가져야 할 것이다.

오은석, 북극성 부동산재테크 대표