도심권 VS 신도시권

2010년 신도시권 시대와 2020년 도심권 시대

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 이주호 | 입력2013.06.05 05:16

도시는 10년 차 시간을 두고 도심권을 개발합니다. 아파트 수요가 폭발적으로 일어나면 도시 외곽지에 신도시를 건설하게 됩니다.

도시계획연구에 따르면 도시는 도심에서 외곽지로, 외곽지에 도심으로 끊임없이 개발되고 있습니다.

부동산 투자는 이런 도시개발 흐름을 잘 타야만 성공투자할 수 있습니다.

우리나라의 경우를 살펴보겠습니다. 1980년대 서울시 개포동, 양천구 목동, 상ㆍ중계동 이른바 '빅쓰리 (Big 3) 택지개발지구를 탄생시켰습니다. 88서울올림픽 이후 아파트 수요가 폭발해 주택공급 일환책으로 수도권 외곽인 분당,일산, 평촌, 산본, 중동을 개발하는 '수도권1기 신도시 건설계획'이 발표됐습니다. 수도권1기 신도시 세상이 열린 셈입니다.

2000년대 서울 도심 개발사업 붐일어

2000년대는 외곽지에서 도심으로 개발돼 '도곡동 타워팔레스' '삼성동 아이파크' 등과 같은 서울 도심 개발사업이 붐을 일으켰습니다.

이를 이어 '용산국제업무지구' '한강르네상스' 등 수많은 도시개발계획들도 발표됐습니다. 그러나 최근 용산국제업무지구과 한강르네상스 개발사업은 무산돼 2010년대 또다시 외곽지 신도시 시대가 열리게 됐습니다. 현재는 판교,광교.동탄신도시, 위례신도시, 판교 알파리움, 송도신도시 등이 수도권 부동산시장을 주도하고 있습니다.

2010년대는 수도권 신도시 시대라 서울 도심권 부동산은 숨을 죽이고 있으나 2020년대 도심권 개발 시대를 대비해 압구정동, 목동, 상중계동 등 재건축 대상 아파트단지와 한남뉴타운 등 뉴타운 사업지 리모델링대상 아파트는 4ㆍ1 부동산대책으로 워밍업 단계에 들어가고 있습니다.

세종ㆍ혁신도시 지방부동산 시장 선두

지방후발주자 대구와 경북이 지방 부동산시장 선두에 나섰지만 신도시 시대를 맞아 세종시, 혁신도시 등 신도시가 지방 부동산시장을 주도하고 있습니다.

요약하자면 2010년대는 판교.광교.동탄신도시, 위례신도시, 송도신도시 그리고 국토균형발전을 위한 세종시, 혁신도시 등 신도시 시대입니다.

부동산 투자는 유행을 잘 타야 성공투자할 수 있는데 이러한 도시개발 흐름을 잘 타야 부동산 투자에 성공할 것입니다.

지금 비록 박원순 서울시장의 도시개발 위축 정책으로 서울 도시개발이 침체돼 있지만 2020년대에 또다시 도심권 개발 시대가 도래할 것으로 전망됩니다.

한강변과 서울 요지 재건축, 재개발, 뉴타운대상 지역은 반드시 빛을 볼 것이며 동탄신도시 등 수도권2기 신도시보다 서울 접근성이 좋은 분당신도시 등이 리모델링사업 등을 통해 재부상할 것입니다.

전문가들, 도심권 리턴시기 다시 와

그러나 도시계획개발 이론에 따라 2020년대는 외곽지 신도시권에서 도심권으로 개발되는 시대가 반드시 도래할 것입니다.

여기서 도심권이란 서울 한강변 뿐만아니라 지방 부산 해운대권, 대구 수성구권, 울산 남구권 등 전국 총체적인 강남권을 말합니다.

2010년대 산업단지권인 부산 사하구.사상구, 대구 달서구.달성군, 울산 동구 등이 지방 부동산시장을 주도했으나 2020년대에는 서울 도심권과 부산, 대구, 울산 등 지방 강남권이 전국 부동산시장을 주도할 가능성이 큽니다.

왜냐하면 2020년대는 도시는 외곽지에서 도심으로 리턴해 개발되는 세상이기 때문입니다. 도시개발 흐름에 따라 각 지역은 도심권과 산업단지권으로 구분해 부동산시장을 주도하고 있습니다.

부동산 투자의 3대 요소는 부동산경기, 정책, 개발입니다. 이 중에서도 개발은 부동산 투자에서 큰 비중을 차지하고 있습니다.

우리나라는 1960년대부터 산업화, 도시화하는 과정에서 많은 지역을 개발했습니다. 불모의 땅이 개발로 새롭게 탄생하면 땅값은 오르게 돼 있습니다. 이는 부동산 경제 논리입니다.

개발은 미개발지를 항금 땅으로 만듭니다. '장화 신고 들어가 구두 신고 나오라'는 부동산 투자 격언이 있습니다. 이는 미개발지에 들어가 개발이 다된 후에 반짝반짝 구두를 신고 나와야 부자가 될 수 있다는 말입니다.

도시개발도 다 같은 도시에 유사한 도시개발 기법이 적용되는 모양입니다.

2005~2007년 조선, 철강 등 재래산업 수출호경기로 지방 경제가 부활하니 산업단지권이 지방 부동산시장의 전면에 떠 오르고 있습니다.

그러나 지방 산업단지권도 엔저 영향으로 인한 수출 실적 저조, 외곽지에서 도심으로 개발되는 시대가 도래하면 어느날 갑자기 사라지는건 아닌지 모르겠습니다.

그러나 박근혜정부에서는 도심권보다 산업단지권, 대구.경북 지방후발주자, 세종시.혁신도시가 전국 부동산시장을 주도하고 있습니다.

이렇듯 세상은 돌고돌고, 국토도시개발도 돌고돌고, 부동산시장도 돌고도는가 봅니다.