1. 거꾸로 갈 하반기 부동산시장
4.1 새 정부 부동산대책을 기다리다 1.2.3월을 보냈고, 4월 들어 막상 대책이 나오자 이것저것 따지다가 4.5.6월을 보냈다. 원래 먹을 것 없는 잔치가 배를 곯게 만든다는 속담이 있으렷다. 잔치에는 대개 비개덩어리와 막걸리가 나오건만, 전혀 구경을 한 사실이 없다.
기대가 컸기 때문에 실망도 컸다고 봐야 할까? 부동산시장은 “죽도록 짝사랑했던 이웃집 처녀 고무신 바꿔 신고 꽃가마 탈 때” 정자나무 뒤에 숨어 그 처녀 뒷모습 바라보는 격이 되었으니 유주택자들은 의지할 곳이 없게 됐다. 맹귀이목(盲龜易木)이라 했던가? 눈 먼 거북이는 이제 물에 뜬 나무라도 붙잡아야 할 판이다.
2. 신규분양은 잔치, 기존시장은 초죽음
그렇다면 하반기는 어떠할까? 성주풀이하는 집은 잔치 분위기고, 기존주택시장은 항구의 눈물이다. 새로 분양하는 현장은 북치고, 장고치는 반면 기존주택시장은 임 떠난 항구에 기적소리만 슬프게 울릴 것이라는 뜻이다. 하찮은 고사리도 꺾을 때 꺾는 법이거늘, 기존주택시장은 초죽음인데 어쩌자고 신규분양에만 목을 매는지?
신규분양은 판교를 시작으로 마곡. 내곡. 위례 등 여러 곳에서 값싸게 분양을 할 것이다. 요즘은 건설사들도 살아남기 위해 대기소용(大器小用)이다. 즉, 큰 그릇도 작게 쓰고 있다는 것이다. 그러나 꽃 사랑도 지나치면 밉보인다고 하지 않던가? 2007년 말 3.3㎡당 3,000만 원에 가까운 분양가를 어떤 재주로 1,800만 원으로 내렸을까? 분양가, 그것 참 아리송하기만 하다.
3. 양도세 감면 포장에 속지말자.
신규분양은 6억 이하로서 85㎡짜리는 향후 5년간 양도세가 면제되는 혜택이 있다. 물론, 값이 올라야 혜택이 있다. 그러나 값이 내리거나 살던 집이 팔리지 않아 못 들어가게 되면 입주는 물 건너 갈 것이다. 우르르 몰려가서 있는 채 하지 말고, 신규분양은 자금계획을 철저히 세워 돌다리도 두들기는 심정으로 도장 찍으시라.
견본주택이나 부근에 서성거리는 사람들은 남자가 됐건, 여자가 됐건, 걸리면 도장 안 찍고 못 배긴다. 몇 개월 후에 웃돈 받고 팔아주겠다고 하는데 어찌하겠는가? 또 책임진다는 각서도 쓴다고 할 것이다. 요즘 필자를 찾아와 계약해지 어쩌고 하는 사람들이 모두 그런 식으로 당한 사람들이다. 세상물정에 어둡고, 순진한 사람들은 꼭 당하게 돼있다.
4. 미분양. 미 입주 세대의 현실
수도권은 신규분양보다 미분양이나 미입주세대가 많음이 특징이다. 대개 25%-40%선에서 할인 분양을 하고 있지만, 기존시장이 워낙 침체되다보니 불러도 대답 없는 이름일 뿐이다. 입주를 안 하거나 못하고 있는 세대들이 얼마나 되는지 아시는가? 소송 중에 있는 사람들이 64곳 현장에 1만 3000명이고, 그냥 버티고 있는 사람들이 1만 명이다.
이런 현장은 물 반, 고기 반이다. 잔금유예분양, 전세분양 등 묘한 방법들이 총동원되고 있다. 오히려 내 집 마련 계획 중이라면 할인된 미분양이나 미입주 세대의 아파트가 자금 부담이 적지 않을까 생각된다. 그러나 우선 먹기는 곶감이 달다고 했다. 뒷받침이 안 되는 계약은 자칫 손해를 볼 수 있음을 명심하시라.
5. 주택을 고르는 지혜
원래 주택시장은 기존주택시장이 먼저 움직여야 하고, 거기서 나온 돈이 신규아파트 시장으로 흘러가는 게 이상적이다. 그런데 지금은 거꾸로 가고 있다. 교통이 나쁘고 인프라가 못해도 신규아파트 쪽으로 가는 이유는 뭘까? 하기야 헌옷과 새 옷 내놓고 어떤 거 입을래? 묻는다면 새 옷 입는다 하겠지.
그러나 10년을 살았어도 1년 돼 보이는 집, 1년을 살았어도 10년 돼 보이는 집, 이런 집이라야 무게가 있고 인프라가 갖춰져 있어 살기 편하다. 서울이나 수도권에서 자리를 빛내고 있는 집들은 거의 이런 집들이다. 지금 새 집이라도 2년 후에는 같은 헌집이 되거든, 영원한 새것은 없다고 이해하시라.
6. 기존주택시장의 예측
인간이란 누구나 때에 따라서 외로움을 짊어지고 가야 할 운명에 처하게 된다. 특단의 대책이 나오지 않은 이상 기존주택시장이 외로움을 짊어질 것이고, 고전을 면치 못할 듯하다. 하지만 이미 값이 바닥을 쳤기 때문에 더 이상 값은 내리지 않을 것이고, 지역과 품질에 따라 2-3%정도 상승할 것이다.
단독이나 원룸은 3%내외 값이 상향될 것이고, 도시형생활주택이나 소형 오피스텔은 보합세에 머무르리라. 상가가 문제인데 이게 되는 놈은 되고, 안 되는 놈은 안 된다. 어떤 놈이 되고 어떤 놈이 안 될까? 이청용이나 손흥민이나 김보경. 김신웅 같은 국가대표 선수급은 되고, 나머지는 안 된다는 사실도 아시라.
7. 재건축시장
재건축은 하반기에도 사공이 많아 배가 산으로 가는 일이 많을 것이다. 우리나라 재건축은 싸움판이다. 수직증축 3개 층 허용, 가구 수 15% 증가한다 해도 1억 이상 추가분담금 낼 사람은 많지 않을 것이기에 고소하고 법정에 서는 일이 수십 번에 이를 것이다. 재건축하면 소송과 고소가 남발하는 일은 어제와 오늘의 일이 아니거든,
8. 토지시장
토지시장은 하반기를 기점으로 기지개를 켜리라. 수도권에서는 660㎡(200평)내외의 땅이, 지방에서는 1.000㎡내외의 땅들이 5%대의 상승을 기록할 것이다. 돈은 넘치고, 주택은 믿을 수 없어 “땅에 묻자” 하는 마음이 노골화 되지 않을까. 이미 수도권 외곽에서 거래가 이루어지고 있음이 이를 증명하고 있다.
9. 걸어가는 사람이 많으면 그곳이 길이 된다.
문제는 기존주택이다. 살던 집 얼른 팔고 빚에서 벗어나면 적당한 곳에 자리 잡고 암탉 같은 마누라와 병아리 같은 새끼들 데리고 부담 없이 살려고 잔뜩 기대를 걸었으나 희망이 절망으로 변하고 있다. 기존주택시장 불뚝 일으켜 세울 사람 어디 없을가? 뜻은 세월과 더불어 사라져 가고, 나이는 시간과 함께 달려가고 있으니 다가오는 60과 70을 어찌 대처할꼬?
그러나 실망하지 말자. 눈물은 아픔을 씻어내는 약이라 했고, 걸어가는 사람이 많으면 그곳이 곧 길이 된다고 하지 않았던가. 오늘 하루는 짧을지라도 내 인생은 길어질 것이다. 마음을 천천히 갖자.
10. 쇠와 강철의 차이점
주택으로 인한 오늘의 고생은 마음고생과 돈 고생을 겸한 고생이다. 누구나 이런 고생을 좋아할 사람은 없다. 하지만, 고생 없는 인생은 가치 없는 인생으로 생각하자. 쇠와 강철의 차이점은 불(火)에 있다. 지금 여러분들의 고생은 강철이 만들어지기 위한 예행연습을 하고 있을 뿐이다. 부디 튼튼한 강철로 거듭나서 성공하는 인생이 되시라.
“21세기 부동산 힐링 캠프” 대표. http://cafe.daum.net/2624796
법무법인 세인(종합법률사무소)사무국장. http://cafe.dau,net/lawsein
수원대 사회교육원 교수(부동산, 법률). 011-262-4796. 031-213-4796