달라진 재건축 일반분양 판도

저렴한 분양가, 로얄층 일반분양

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 박상언 | 입력2013.06.17 22:57

요즘 재건축 단지의 일반 분양 판도가 달라지고 있다. 실제 예를 들어보면, 이달 삼성물산이 서울 마포구에 분양하는 '래미안 마포 웰스트림'이 '1가구 2주택' 수익형 평면 전용 84㎡ E타입 전체 62가구 중 32가구를 일반분양 물량으로 돌렸다.

자기 집에 살며 남는 공간을 월세로 돌릴 수 있어 조합원 상대로 인기가 높았던 평면이었다. 여기에 인기가 높은 고층 물량을 일반분양으로 배정하는 승부수도 던졌다.

일반분양 전체 267가구 중 20층 이상 초고층이 15가구나 되는 것이다. 재건축 이후 조합원이 향과 층이 좋은 신축 물량을 독차지하고 인기가 없는 저층을 일반분양 시장에 내놨던 과거 공식이 달라지고 있는 셈이다.

이렇게 일반분양에 혜택을 늘리는 이유는 자칫 미분양이 발생해 분담금이 늘어날 것을 염려한 조합 측에서 분양 흥행을 위해 고층 위주로 일반분양 물량을 넣도록 양보. 4ㆍ1 부동산 대책에서 일반분양 물량은 양도세 감면 혜택에 포함됐지만 조합원 물량은 세 감면 혜택에서 빠진 점도 영향을 미쳤을 가능성이 높다.

예전처럼 인기도가 떨어지는 저층 등에 일반 분양 물량을 넣으면 자칫 분양 전체 흥행에 악영향을 줄 수 있다는 우려가 컸을 것이다

이렇게 인기 있는 곳을 일반에게 분양한다면, 조합원들이 반발도 우려된다. 부동산 침체기를 맞아 미분양 아파트가 쏟아지자 시공사와 조합이 분양을 성공시켜 사업비를 최대한 확보하자는 생각을 공유하고 있기 때문에 큰 반발은 없는 것으로 보인다.

또한 로열층을 모두 일반 분양에게 주는 것이 아니라, 조합원과 나눠가지는 것이기 때문에 미분양으로 전락해 아파트의 가치를 떨어뜨리는 것보단 이 편이 낫다는 것이 지배적이다.

재건축 단지 중 일반 분양에 이러한 혜택을 주고 있는 곳?

마포구에 분양하는 '래미안 마포 웰스트림'같은 경우 수익형 평면 전용 84㎡ E타입 전체 62가구 중 32가구를 일반분양 물량으로 돌렸다.

현대건설이 258가구를 일반분양하고 있는 '남양주 지금 힐스테이트' 역시 3층 이하 저층 비율이 38%로 98가구에 불과하다. 나머지 일반분양은 선호도가 높은 층수이다.

최근 견본주택 문을 연 '용두롯데캐슬 리치'는 일반분양 131가구 중 7층 이상 물량만 60가구에 달한다.

7월 분양을 시작하는 '관악 파크 푸르지오'는 테라스하우스 16가구 중 일반분양 몫으로 13가구를 배정했다. 다음달 분양하는 공덕자이 역시 최고 층수 바로 아래층인 20층에 일반분양물량을 넣는 등 분양 흥행에 신경쓴 점이 엿보인다.

재건축단지 시장, 전망

투자자들 사이에서 재개발ㆍ재건축 아파트는 부동산 투자 1순위로 꼽힌다. 도심 요지의 대규모 부지를 전면 철거방식을 통해 한꺼번에 개발하는 만큼 대규모 브랜드 타운의 프리미엄을 누릴 수 있을 뿐만 아니라 기존 노후 단지와 비교해 탁월한 생활여건을 갖출 수 있기 때문이다.

하지만 부동산 경기가 길고 깊은 불황에 빠져 있는데다 서울시의 뉴타운 출구전략까지 겹치면서 최근 재개발ㆍ재건축 아파트의 인기는 예전만 못한게 사실이다.

조합 내부 갈등 등으로 사업기간이 엿가락처럼 늘어지고 사업지연에 따른 추가분담감도 눈덩이처럼 불어나는 등 리스크가 많기 때문이다.

또 대형 평형 위주의 설계를 고집하다 미분양이 대량 발생해 사업비를 제때 회수하지 못하는 일이 다반사로 일어나면서 재개발ㆍ재건축 대상 아파트에 투자하려는 수요가 크게 줄었다.

전문가들은 여전히 재개발ㆍ재건축 아파트가 매력적인 상품이라고 입을 모은다. 과거처럼 매입금액의 갑절 이상의 차익을 얻기는 힘들지만 입지가 좋아 프리미엄이 붙을 가능성이 높은 단지를 고를 경우 꽤 짭잘한 투자수익을 얻을 수 있다는 것이다.

특히 도심지 아파트 입성을 원하는 실수요자에겐 추가분담금 등의 문제를 고려할 필요가 없는 일반분양 아파트가 좋은 기회가 될 수 있다.

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