6월말 부동산 취득세 감면시한 만료를 앞두고 정부와 부동산시장 관계자들의 걱정이 크다. 그동안 봐왔던 거래절벽 학습효과에 대한 우려 때문이다.
세금감면 기간 동안엔 거래가 반짝 늘다 만료시한이 가까워 오면 다시 거래가 끊기는 부작용이 나타나면서 시장 예측이 불투명해지고 불확실성만 키우는 상황이 반복되기 때문이다.
더구나 각종 규제와 실물경기 위축, 대내외적 악재들로 인해 주택가격상승 기대치가 낮아진 현 시점에서 5억원짜리 주택 한채를 마련하는데 초기 구입자금 외에 별도로 2000만원(4.4%~4.6%) 넘는 돈이 세금으로 들어가는 것은 상당한 부담을 주는 세율일 수 밖에 없다.
주택구입자는 구입 후 5억2000여만 원까지 주택가격이 당장 오르지 않으면 구입하는 즉시 수백여 만원을 손실본다는 생각이 들 수 밖에 없다. 이 때문에 구입단계에서 부담하는 취득세의 높고 낮음은 지금같은 침체기에선 상당히 민감할 수 밖에 없는 요소다.
이렇다보니 정부도 취득세 세율을 항구적으로 낮춰 거래절벽을 피하고 시장을 정상화해야 한다고 목소리를 높이고 있다. 사실 취득세 4%는 취득단계 세금으로는 높은 편이라고 볼수 있다.
다행히 여당이 이런 상황을 인식하고 6월 25일 부동산 경기 활성화와 세수 확보를 위해 법정 취득세율을 현행 4%에서 2%대로 항구적으로 인하하는 방안을 추진하고 있어 다행이다.
이 방안이 시행되면 현재도 기준 취득세율의 50%의 세율을 적용받고 있는 시가 9억원 이하 주택은 2%의 절반인 1%대 취득세율이 적용될 수 있다. 다만 안전행정부가 세원부족을 이유로 반발하는 상황이라 향후 변수가 될것으로 보인다.
취득세율 4%(기준세율)는 과거 주택가격폭등기나 활황기 때 도입된 세율이다. 지금처럼 시장이 불확실하고 침체가 긴 상황에서 임시방편으로 한시적으로 세율을 내렸다 올렸다를 반복하니 세금감면시한이 종료될 즈음엔 부작용(거래절벽)이 나타날 수 밖에 없는 상황이다.
특히 기존 세율 4%는 2005년에 정했는데 다음해 취득세 납부기준이 공시가격에서 실거래가로 바뀌면서 세금이 급격히 늘자 이를 완화해주기위해 그 때부터 감면혜택을 주기 시작했고 감면율은 현재까지 50~75%선에서 이뤄져왔다.
그러나 이후 기본세율(4%)이 적용된 적은 한번도 없이 올렸다 내렸다를 반복하며 그때마다 내릴때는 반짝거래로, 올릴때는 거래절벽으로 이어지는 왜곡된 시장상황을 연출하는 등 부작용이 적지 않았다. 그에 따라 조만간 주택시장이라는 마차는 거래절벽으로 향해 돌진하게 될 것이다.
정부는 다년간 반복되면서 시장을 혼란시켜온 취득세율의 전면적인 수정보완으로 거래절벽이라는 비정상적인 상황이 재현되지 않게 해야 한다. 이를 위해 정책 방향을 취득단계에서부터 높은 부담을 줘 실수요자들의 구매의지를 꺾는 높은 세율을 반 영구적으로 내려야 한다.
안전행정부나 지자체 역시도 거래절벽이 오면 세율이 높아도 세수는 감소할 수 밖에 없다. 결국 세수확보를 위해서라도 세율을 낮추고 대신 거래를 정상화시켜 결과적으로 세수가 증대되는 취득세율의 반 영구적 인하를 위한 정부방안에 협조하는것도 나쁘지 않을 것으로 판단된다.
취득세율은 향후 시장상황(과열시)에 따라 올리는것은 부작용이 덜하지만 내렸다가 다시 올리는것은 필연적으로 거래위축 내지는 거래절벽을 불러 주택시장 정상화라는 당초의 정부정책의도에 악영향을 미친다. 따라서 이번 취득세 영구 인하방안이 조속히 결정되기를 바랄 뿐이다.
김부성, 부동산富테크연구소장