부동산

벤 버냉키 미 연방준비제도이사회(FRB)의장의  말 한 마디에 세계시장은 물론이고 국내시장까지 뒤흔들리고 있다.

미국의 양적완화 정책을 이끌던 벤 버냉키 의장이 통화량 공급을 줄이겠다는 ‘출구전략’을 시사하자마자 세계시장이 공황상태에 빠졌고, 한국 역시 환율이 급등하고 주식시장이 하락하는 등 강력한 충격파에 시달렸다.

아차 싶었던 버냉키는 웬일인지 며칠만에 ‘양적완화 정책을 유지하겠다’며 말을 바꿨고 그에 따라 미국은 물론 국내시장까지 충격에서 빠르게 회복하고 있다.

버냉키는 세계 기축통화인 달러의 공급을 책임지고 있는 막강 권력의 소유자다.

그는 미국의 경기부양을 위해서는 헬리콥터에서 달러를 뿌려댈 수도 있다는 발언을 해 ‘헬리콥터 밴’이라 불린다.

버냉키는 그간 미국 경제를 호전시키기 위해 달러를 무진장으로 찍어댔고, 이에 힘입어 세계 경제가 글로벌 금융위기의 충격에서 벗어나 아슬아슬한 회복을 해왔던 것이 사실이다.

그러나 무한정한 통화량 공급은 경제회복이라는 당근도 있지만 달러의 약세를 가져올 수밖에 없고 그 결과 인플레이션을 야기시키게 된다.

물가가 상승하는 데는 여러 가지 이유가 있지만 최근의 물가상승은 화폐가치 추락에 의한 인플레이션에 기인하는 바가 크며, 이는 우리나라도 예외는 아니다.

인플레이션이 심화되면 통화량을 줄이기 위해 기준금리를 올리거나 채권을 매입하게 되는데 이를 ‘출구전략’이라고 하며, 버냉키 역시 인플레이션을 염두에 두고 출구전략을 시사한 것이다.

출구전략 앞두고 경제침체 다시 우려

그러나 미국은 물론 국내 시장은 경제가 아직 회복된 것이 아니어서 ‘출구전략’이 시작되면 경제가 다시 급속히 나빠질 가능성이 크다.

특히 달러에 의존적인 국내 시장은 버냉키의 말 한 마디에 충격이 요동칠 수 있다는 점에 주목해야 한다.

증시에는 2012년 12월 현재 34.77%의 달러가 들어와 있고, 부동산 시장에도 외국인 큰손들이 대형빌딩 등에 투자해 놓은 상태다.

이는 바꿔 말해 달러가 한국을 떠나게 되면 한국 시장이 큰 충격을 받을 수 있다는 뜻으로, 우리는 이미 2008년 글로벌 금융위기 때 외환 유동성 위기로 곤욕을 치른 바 있다.

국내시장에 들어와 있는 달러가 편안하게 ‘놀기’ 위해서는 달러의 강세가 일정 수준 지속돼야 하며, 이를 위해서는 원화의 가치가 달러에 비해 약세를 띠어줘야 한다.

이것을 다른 식으로 설명하면 버냉키가 미국의 경기회복을 위해 달러를 찍게 되면, 우리도 원화를 찍어서 원화의 약세를 유지해야 한다는 말이다.

달러를 찍어대는데 원화를 찍지 않게 되면 달러가 약세를 보일 수밖에 없고, 그렇게 되면 달러는 국내를 탈출하게 된다.

돈이란 자기보다 약한 돈 쪽으로 몰리는 법이다. 미국 돈이 국내로 오는 이유는 원화가 자기네보다 약하기 때문에 투자했을 때 이익을 얻을 수 있기 때문이다.

한국의 기준금리가 미국보다 항상 2% 이상 높은 것은 바로 이 때문이다.

이제 우리는 꼭 알아야 할 ‘불편한 진실’에 주목하게 된다. 국내시장이 회복되기 위해서는 원화가 달러보다 약세에 있어야 한다는 사실이다.

대기업들이 수출에 주력하는 것도 달러 강세와 연관이 깊다. 그러기 위해서는 달러를 찍을 때 원화를 찍어야 하고, 원화의 인플레이션은 미국이 건재하는 한 영속적이란 사실이다.

가치가 영속적인 부동산을 찾아야

인플레이션은 화폐가치 추락을 의미한다. 화폐가치가 추락하면 돈 버는 월급쟁이는 시간이 지날수록 살기 힘들어지게 된다. 은행에 저축을 하는 사람도 마찬가지다.

알뜰히 돈을 아끼고 돈을 모아봐야 사는 것은 더 힘들어지는 ‘이상한’ 세상이 되는 것이다. 이것이 '화폐전쟁‘이다. 돈을 찍고 빚을 많이 내는 자가 승자고, 절약하며 열심히 사는 개미들은 패자일 수밖에 없다.

벤 버냉키는 미국의 국익에 따라 움직이는 꼭두각시다. 그는 전 세계에 퍼져 있는 달러의 강세를 위해 헌신할 수밖에 없다.

버냉키가 당분간은 양적완화를 유지하겠다고 했지만 그도 언젠가는 ‘출구전략’을 할 수밖에 없다.

미국의 경기회복이 끝나 경기 긴축을 단행해야 하거나 물가상승으로 인해 금리를 올려야 할 때다. 양적완화가 유지되건 양적완화가 끝나든 우리에게 주는 충격은 사라지지 않는다.

완화가 유지되면 인플레이션이 우리를 괴롭히고, 완화가 끝나면 경기 악화가 기다리고 있는 것이다.

시장은 지금보다 더 좋아지기 힘들다. 인플레이션이 심화되거나 경기가 악화되거나 둘 중의 하나일 가능성이 크기 때문이다. 이 과정에서 우리는 답답하기짝이 없을 뿐이다. 우리 스스로 시장을 움직일 힘이 없기 때문이다.

언제까지 미국의 눈치를 보며 벤 버냉키의 말 한 마디에 일희일비할 것인가.

인플레이션을 이기고 다가올 경기 악화를 극복할 비결은 무엇인가. 월급쟁이나 서민들은 이 혼탁한 경제상황에서 어떻게 자기의 재산을 불리고 가족들의 생계를 책임지고 미래를 대비할 것인가.

정부의 부동산 정책을 믿고 대출 왕창 끼고 내 집을 마련하면 나중에 시세 차익이 짭짤할 것으로 생각하는 서민들이 아직도 많다.

자신의 수입에 비해 과도한 거주비용을 지불하게 되면 그 대가는 처절할 수밖에 없다. 부동산 시장이 좋아지는 것에 전 재산을 배팅하게 되면 리스크가 너무 크다.

시장이 좋아지면 한 밑천 잡겠지만 나빠지면 패가망신이기 때문이다.

화폐가치가 추락하고 경기가 악화되는 것에 대비하는 투자에 나서야 한다. 그러기 위해서는 시장 전망과 상관없이 가치가 영속적인 부동산을 찾아야 한다.

그런 부동산은 바로 현금흐름이 꾸준히 끊임없이 창출되는 월세 주택이나 상가다. 부동산 시장이 소강상태에 빠진 유럽이나 미국, 일본에서도 월세부동산의 인기는 지속적이다.

목돈도 별로 없고 재산도 많지 않은 월급쟁이들이 왜 비싼 집을 사고 비싼 전세를 살고 있는가.

전 재산을 깔고 앉아 미래가 밝아지길 기다리는 것은 하늘에서 금이 떨어지길 기다리는 것과 같다. 돈을 깔고 앉지 말고 활용해서 현금흐름을 창출하라.

그러기 위해서는 거주비용을 줄이고 현금흐름을 확보한 뒤 천천히 그리고 꾸준히 현금흐름의 원천을 찾아내야 한다.

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