위례신도시 미래가치가 높은 이유 3가지
최근 침체기에도 불구하고 위례신도시에서 분양한 물량만큼은 평균경쟁률이 수십대1, 최고경쟁률이 400대 1에 육박하는 수준까지 치솟는등 위례신도시 청약열풍이 거세게 불었다. 본격적으로 분양이 시작되면서 태동하기 시작한 위례신도시의 미래가치는 과연 어떨까?
강남권의 유일한 신도시로서 강남권의 대체 주거지로 떠오를지, 아니면 판교신도시 수준에서 맴돌지 궁금하지 않을수 없는 청약시장의 대장주이자, 미래가치에 대해 의견이 엇갈리기도 하는 뜨거운 감자가 된 지역이기도 하다.
이에 필자는 위례신도시의 미래가치가 과연 어떨지에 대해 간략한 근거를 제시함으로써 위례신도시에 관심을 갖고 있는 실수요자들의 선택에 조금이나마 도움이 되었으면 하는 바램으로 위례신도시에 관한 주제의 칼럼을기고해보고자 한다.
위례신도시 미래가치가 높은 이유 3가지다.
첫째는 강남권에서 대규모로 공급되는 강남대체 주거지라는 점이다. 그동안 강남권에 보금자리 형태로 여러 단지들이 공급이 되기는 했지만 위례신도시만큼 대규모로 공급된 단지는 없다. 이에따라 대규모 강남권 신도시가 향후 기반시설이 갖춰지게 되면 강남권 실수요자들과 판교, 분당 및 수도권 경부라인 수요자들이 가장 선호하는 지역이 될것이 유력하다.
대략적으로 위례신도시의 시세전망은, 중기적으로는 2-3년후 판교시세와 비슷해질것으로 전망되고, 이후 기반시설이나 입주가 어느정도 되는 시점인 3~5년후에는 강남시세와 판교시세의 중간에서 시세형성이 이뤄지면서 판교보다는 높게 형성될 가능성이 높다.
물론 위례신도시가 송파구지역과 성남지역, 하남지역 3개의 지역으로 구분되어있는 기형적인 형태를 하고 있지만 어차피 입주가 완료되고, 기반시설이 갖춰지는 시점에서는 시세가 큰 격차를 보일가능성은 낮은편이다. 입지여건이나 행정구역상에서 일부 차이가 벌어지는것은 불가피할것으로 예상되지만 결국 위례신도시는 하나의 강남권에 붙은 체계적이고 대규모의 첨단 생태신도시로 조성되기 때문에 시세는 강남권(잠실1~3단지등)과 평균적인 판교권 시세의 중간정도에서 형성(잠실>위례>판교>)될 가능성이 높다.
그런데, 현재 보금자리가 아닌 민영아파트 분양가격을 보면 판교신도시 시세인 평당 1900만~2400만원대보다 낮은 평당 1600만~1800만원대 수준이어서 중기적으로 판교신도시 시세정도만 올라줘도 시세차익은 상당한 편이다.
실제 이렇다보니 위례래미안이나 힐스테이트의 잠재적 프리미엄(전매제한1년으로 거래가 제한되어있기 때문에 잠재적 프리미엄으로 명칭함) 이 수천만원정도 형성된 상태다. 위례래미안의 테라스 하우스의 경우에는 3억~5억원정도 형성된 상태라는 뉴스기사도 들리지만, 거래가 불가능한 전매제한 기간중의 프리미엄의 적정성여부는 논외로 하겠다. 따라서 현재 위례래미안이나 힐스테이트등 최근 분양한 단지들의 높은 경쟁률이나 이로인한 잠재적 프리미엄형성가격을 감안하면 판교신도시 평균적인 시세를 추월하는것은 시간문제일것으로 보인다.
두 번째 이유는 강남권 재건축을 제외하고 강남권 대체 주거지로는 대규모의 새아파트 메리트를 지녔다는점이다. 위례신도시가 입주하고 어느정도 기반시설이 갖춰지면서 도시의 모습이 나타나는 2016년~2020년 사이가 되면, 판교신도시는 10년이 되는 아파트가 된다.
이에 반해 위례신도시는 그제서야 새아파트위주의 첨단 신도시로 기반이 형성되면서 새아파트 프리미엄이 최고조로 달하는 시점이 된다. 새아파트 메리트는 입지여건이 크게 차이나지 않는 지역을 기준으로 본다면 사실 가장 강력한 시세견인과 시세상승을 대표하는 요인이 된다. 예컨대 반포래미안퍼스티지나 반포자이같은 경우 금융위기당시 10~11억원대 분양가로 대규모 미분양 폭탄을 맞았지만 이후 입주하고 난 이후에는 강남권에서 압구정동과 대치, 도곡동등을 제치면서 시세가 가장 높은 단지로 급부상하게 됐다. 필자는 이미 수년전 집필한 저서와 칼럼등에서 강남권 핵이 도곡 대치에서 2포(반포,개포)로 이동한다는 언급을 한적이 있지만, 이러한 언급의 주요 이유는 역시 새아파트라는 점을 무시하지 못하는셈이다.
결국 위례신도시는 초기 분양당시 신도시에서 반드시 거쳐야 하는 기반시설 미비와 분양초기 미래가치에 대해 반신반의하는 수요자들의 의심스런 눈길을 피해가지는 못할것이기에 초기분양에서 입주시점까지는 일정기간동안 주변 경쟁지역을 압도적으로 추월해가지는 어려운 것이다.
다만 시간이 지나면서 인프라가 구축되고 도시의 형태가 드러나면, 새아파트라는 메리트가 강하게 작용하면서 순식간에 주변지역 시세를 압도하는 양상이 나타날것으로 예상되는데, 대략 5년후면 위례신도시는 안정적으로 강남권과 판교권의 시세 중간에서 가격이 결정되는 모습을 보일것으로 전망된다. 그렇다면 현재의 위례신도시는 이제 막 태어난 갓난아기로 본다면 성장 잠재력이 상당히 높다고 보인다.
세 번째로는 강남권의 공급부족으로 인한 강남대체신도시로서의 프리미엄을 들수 있다. 사실 위례신도시 분양만을 기다리면서 내집마련을 미뤄왔던 수많은 수요자들덕분에 서울권 집값은 맥을 못추고 있었다고 해도 과언이 아니다.
그러나 위례신도시분양이 꾸준히 진행되면서 더 이상 서울수도권에서 위례신도시만한 입지를 갖춘 강남권 대체주거지가 나오지 않는다면 위례신도시로의 수요유입은 불보듯 뻔한 이치다. 판교도 사실상 입주를 마쳤고, 광교도 이제 입주가 완료되어 유일하게 경부라인에서 동탄2신도시가 대규모 입주를 앞두고, 현재도 분양을 한창 진행중이지만 수요층이 위례, 판교등과는 큰 차이가 있어 강남대체신도시 위례신도시를 위협하기는 역부족일수밖에 없다.
결국 위례신도시 분양이마무리되고 더 이상 경부라인 혹은 강남권에 근접한 대규모 주거지를 추가로 확보하지 못하는 한 위례신도시의 위상은 갈수록 높아질수밖에 없고 강남권 전세거주자들과 판교,분당,용인,광교권의 수요를 강력하게 흡입하는 블랙홀이 될 가능성이 높아 결국 위례신도시의 미래가치는 높아질수밖에 없고 공급보다 수요가 많은 지역이 될것으로 보이기 때문에 미래가치는 상당히 높다고 볼수 있는것이다.
종합해본다면, 위례신도시는 판교,광교,동탄같은 강남권의 수도권 위성도시가 아닌 강남 그 자체라고 볼수 있다. 이로인해 강남권 대체주거지로서의 위상이 높아짐은 물론 공급이 수요를 따라가지 못해 가격이 상승하는 지역으로 급부상할가능성이 높은 지역이며, 판교신도시가 그랬듯이 초기에 분양을 받거나 초기에 선제적으로 입성하는 수요자들이 나중에 입성하는 수요자들에 비해 높은 프리미엄 차익을 보았듯이 위례신도시도 판교신도시의 전철을 그대로 밟을가능성이 높기 때문에 위례신도시는 가급적 서둘러 입성하는것이 유리할것으로 보인다.
-김부성, 부동산부테크연구소장 / 카페: [김부성의 부동산스터디]-