작년 말부터 살아나기 시작한 부동산 경기는 강남권 재건축, 지방후발주자 대구.경북지역에만 청신호를 보냈을뿐 전반적으로 약세를 면치 못하고 있습니다.
특히 6월말 이후 취득세 감면 등의 혜택이 사라지니 이사철도 벗어나고 해서 부동산경기는 더욱 움츠러 들고 있습니다. 부동산 경기가 약세를 면치 못하니 상대적으로 전세값이 더욱 더 기승을 부리는군요.
작금의 경제 상황은 미국발 금융쇼크가 있은 2008년과 유사합니다. 2007년에 서울.수도권 부동산경기가 정점을 치니 대통령선거가 있은 2007년 말부터는 지방 선두주자 부산.경남이 대세상승을 타기 시작합니다. 이후 2008년 미국발 금융쇼크로 잠시 조정을 겪다가 그해 말부터 정부의 경기 부양책에 힘입어 지난해까지 전국 부동산시장을 주도했습니다.
2008년 말, 정부의 경기 부양책에 힘입어 서울 부동산 경기도 살아나기 시작했으나, 2009년 9월 강남3구 DTI 규제를 수도권 전역으로 확대하자 서울.수도권 부동산은 그만 고개를 숙이고 말았고 대신 부산.경남이 전국 부동산시장을 주도해 지방 대세를 이끌어 나갔습니다.
2012년 대선 때는 박근혜 대통령이 당선되자 강남권 재건축과 지방후발주자 대구.경북이 살아났으나 세계경제 불안과 6월 말 이후 취득세 감면 등 혜택이 사라지자 부동산경기는 다시 소강상태에 들어갔습니다.
이제 실물경제의 바로미터인 코스피지수가 살아나고 올 9월 정기국회에서 취득세 인하 등이 결정되면, 정부의 강력한 부동산대책에 힘입어 다시 경제도 부동산도 살아날 것으로 전망하고 있습니다.
경제는 살아 움직이는 생명체와 같으므로 경제든 부동산이든 10년마다 한번씩 대사이클이, 5년마다 한번씩 소사이클이 도래해야 합니다. 그렇지 않으면 국가 경제 전체가 위기에 빠질 우려가 있습니다.
1997년 12월 IMF 국가비상사태를 제외하고는 항상 이러한 대사이클, 소사이클을 유지해 왔습니다.
일례로 1991년 초에 부동산 경기가 꺾이고 3년 정도의 조정을 거쳐 1994년 하반기부터 부동산경기가 살아나기 시작해 1997년 상반기까지 부동산경기가 소사이클을 이루며 그런대로 돌아갔습니다.
2000년대에 들어와서는 2007~2009년도에 부동산경기 대사이클을 쳤으니 4년 정도의 조정을 거친 현 시점이 부동산경기의 바닥이 아닌가 합니다.
작년 대선 직후 강남권 재건축과 지방후발주자 대구.경북의 부동산경기가 살아나 최근 주춤하고 있으나 코스피지수가 반등하고 가을에 정부의 경기 부양책, 부동산대책에 따라 부동산 경기는 본격적으로 상승세를 탈 것으로 전망됩니다.
부동산 경기는 어떤 지역의 불씨가 완전히 사라지면 희망이 없으나 지난해 말부터 시작된 강남권 재건축, 지방후발주자 대구.경북 불씨가 현재 완전히 사라지지 않았기 때문에 올 가을부터 정부의 경기 부양책, 부동산대책에 힘입어 전국 부동산시장이 지역별로 순차적으로 살아날 것으로 기대하고 있습니다.
특히 리모델링 수직 증축 허용이 결정되면 분당, 평촌신도시 등 수도권 부동산시장에 상당한 영향을 미칠 것으로 사료됩니다.
이번에 부동산경기가 살아나면 이는 부동산경기 소사이클에 해당됩니다. 과거 부동산경기 소사이클이 도래하면 3년 정도 이어지는 전례로 보아 이번 부동산경기 소사이클도 2016년 정도까지는 이어지지 않을까 합니다.
지금 부동산경기가 최악의 상태지만 정부는 취득세 인하 등 부동산 경기 살리기에 총력을 다하고 있습니다.
실물경제가 전반적으로 좋지 않을 때에는 정부의 경기 부양책, 부동산대책에 따라 부동산경기가 살아나곤 하는데 이번에도 예외가 아닐 것으로 보입니다.
다만 2009년도에 부동산경기가 살아날 때는 지방선두주자 부산.경남이 전국 부동산시장을 주도했는데, 이번에 부동산경기가 살아나면 어떤 지역이 전국 부동산시장을 주도할지가 문제입니다.
필자의 사견으로 작년 대선 직후부터 얼마 전까지 강한 상승률을 보인 강남권재건축과 분당 등 리모델링 대상 아파트 그리고 지방후발주자 대구.경북이 전국 부동산시장을 주도하지 않을까 합니다.
2010년대는 특히 지방 틈새시장이 주도하는 부동산경기가 되지 않을까 합니다. 아니 이제 지방 부동산시장을 틈새시장으로 보지않고 주력시장으로 봐야할 것 같습니다.
과거에도 그랬듯이 이번 가을에도 어김없이 위기가 기회가 될 것으로 사료되며 향후 부동산경기는 실물경제의 바로미터 코스피지수가 살아나는 것도 관건입니다. 다행히 6월에 최악의 상태를 보인 코스피지수가 7월엔 좋은 양상을 보이고 있습니다.
실물경제의 바로미터 코스피지수의 회복과 정부의 강력한 경기 부양책만이 꺼져 있는 대한민국 경제, 부동산시장의 등불입니다.
이상에서 살펴본 바와 같이 상식적인 선에서 생각해 보면 올 가을부터는 부동산경기가 반드시 살아날 것으로 믿고 있습니다. 예전에도 그랬듯이 결국에는 위기가 기회가 될 것입니다.
재테크맨 이주호
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