‘전월세 상한제’ 전셋값 폭등 부른다?

주택시장정상화로 풀어야 시장 안정돼

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 김부성 | 입력2013.08.06 14:10

전세 시장이 아우성이다. 연일 언론ㆍ매스컴ㆍ인터넷은 물론 심지어 집값 상승기때 미용실이나 음식점등에서 집값상승에 대한 이야기가 들린다.

주택시장 왜곡이 부른 재앙이 전세시장에서 발아되고 있는걸까. ‘미친 전셋값’으로 대변되는 전세난 현실을 두고 정부와 야당의 입장차가 적지 않다. 주택시장정상화 및 거래활성화는 물론 전세가격 안정이라는 목표는 요원해보이기까지 하다.

전세대란의 해법은 누차 칼럼등을 통해 언급한바 있지만 가장 확실한 처방전이라 할수 있는 주택시장 거래활성화 후속대책등이 별다른 실효성을 거두지 못하고 있다.

집값이 내려갈것이라는 믿음 하에 주택구입여력이 충분한 수요층들조차 전세를 선호하면서 비수기임에도 불구하고 전셋값은 하늘 높은줄 모르고 상승중이다.

그러나 더욱 우려되는 일들이 정책적으로 논의되고 있음에도 시장혼란을 가중시키고 있는 일이다.

특히 전월세상한제를 도입하자는 야당의 요구에, 정부가 다주택자 양도세중과폐지와 분양가상한제 폐지(혹은 탄력운용)를 ‘빅딜’대상으로 삼자는 검토가 진행된다는 우려스러운 상황이다.

이러한 ‘부동산법 빅딜’ 논의는 마치 아랫돌을 빼내 윗돌을 놓는격이거나, 언발에 오줌누는격이다. 오히려 시장혼란을 부채질할 위험스런 방안인 셈이다.

전월세 상한제 '반시장적인 규제'

전월세 상한제는 이미 1970년대 미국에서 잠깐 시행했다 임차료 단기 대폭등 등 부작용들이 속출해 당국이 사용해서는 안될 제도라 못박은 이후 지금까지 단 한번도 거론되지 않는 규제다.

만약 전월세 상한제가 시장에 본격 시행된다면 과연 전세시장은 어떻게 될까.

일단 전세난에 지친 임차인들의 경우 반가운 일이라고 생각할수 있다. 더욱이 이러한 법안에는 계약갱신 청구권도 따라오게 될 가능성이 매우 높다.

이로 인해 임차인은 더 이상 집을 살 필요도 없이 최장 4년동안 남의 집에서 임대보증금과 월세를 연 5%선에서만 올려주고 거주하는것이 보장된다.

전세수요는 가뜩이 초과상태인데, 이러한 메리트를 알게되는 전세 수요자들은 단기간에 폭증하게 되고 임대인 입장에서는 4년동안 올려받지 못하는 임대료를 한꺼번에 올리는 상황이 올 수도 있다.

결국 전월세가격은 단기 대폭등을 불러오게 되고 전셋집이 부족하면 임차인들은 이면계약이나 각종 부적절한 방법들을 사용해 전셋집을 구하려 들 수도 있다.

전세 수요 분산이 시급해

따라서 정부는 임대료 규제를 통해 전세대란을 막으려는 단기적 방편보다는 주택거래정상화와 다주택자 세제혜택등을 통해 전세수요를 분산해야 한다.

또한 임대공급을 대부분 담당하고 있는 다주택자들을 통해 전세물량이 시장에 많이 나올수 있게 주택거래를 정상화할 필요가 있다. 임대사업자들에게 실효성있는 세제혜택을 줘야 전세난을 해결할수 있는 정상적인 방법이라 할수 있는 것이다.

정부는 이미 실패로 검증된 위험천만한 전월세 상한제를 부동산법안 빅딜이라는 명목으로 시행을 멈춰야 한다. 주택시장의 정상화를 먼저 꾀하는것이 훨씬 더 부작용이 적은 처방전이 될수 있다는 점을 간과해선 안된다. 또한 이러한 부분들을 정책적으로 잘 살펴나가리라 기대해본다.