부동산

요즘 수도권은 전세와의 전쟁이다. 주택 소유주들은 집을 팔지 못하고, 무주택자들은 전세를 구하지 못해 애간장이 탄다.

대출 많이 들어 있는 집과 혼자 사는 원룸ㆍ고시원은 이미 텅텅 비어있는지 오래다. 

원래 부동산은 돈줄이 짧으면 거리를 늘리라고 했다. 그래서인지 파주ㆍ김포ㆍ일산ㆍ인천ㆍ남양주 지역에 세입자들의 발길이 몰리고 있고, 미분양 아파트 해소 가닥이 슬슬 보이고 있다.

일반주택지역에서는 대출 없는 주택을 찾기가 하늘의 별따기다. 어떤 집은 대출액이 집값 대비 60-70%가 들어있는 경우도 있다. 이런 주택은 보증금 3000만~4000만원 더 받고 월세를 놓고 있지만, 지금의 전세 수요자들은 월세보단 전세를 선호하고 있어 집을 찾기란 그리 쉬운 일이 아니다.

그러나 다급한 마음에 권리분석을 제대로 하지 않고, 전세에 들어가면 크고 작은 손해를 볼 수 있다. 전세 수요자가 기억해야할 몇 가지 주의사항을 소개한다.

1. 기존 일반주택의 권리관계

우선 집주인 본인이 사는 집은 위험성이 적다. 등기부등본을 떼어보면 부채사항을 알 수 있다. 지방세나 국세를 내지 않아 압류가 있거든 푸는 조건으로 계약해야 한다.

이미 전세를 놓고 있는 집에 들어갈 때에는 하자를 잘 따져야 한다. 어떤 집 주인은 장판도 해주지 않고, 전에 살던 사람이 살던 그대로 살라고 하겠지만, 이는 부당한 일이다.

임대인은 임차인이 사용하는데 지장이 없도록 임대물을 제공할 의무가 있다. 하자는 일일이 체크해 수리해주는 조건을 붙여 계약함이 옳을 것이다.

선순위 저당이 있을 때에는 확정일자보다 전세권설정등기를 해 달라고 하는 편이 안전하다. 담보력이 강한 전세권설정이 유리할 수 있기 때문이다. 주민등록 전입신고는 그 다음날부터 효력이 발생한다.

2. 미분양 아파트 전세입주요령

미분양 아파트는 권리관계가 복잡하다. 먼저 시행사 명의로 보존등기가 나고, 같은 날 금지사항등기가 완료된다.

금지사항 등기는 수분양자가 있는 목적물이므로 아무도 가압류나 가처분을 할 수 없다는 등기로서 소비자를 보호하는 취지의 등기임으로 걱정할 필요 없다.

금지사항 등기는 시효가 3개월로써 그 후 시행사의 채권자가 가압류나 가처분 등 법적조치를 해버리면 이를 정리하지 않고는 팔 수 없게 된다. 분양을 받고 입주 못하는 사람들에게 은행이나 다른 건설사에서 채권가압류를 걸어온 사람들이 그런 처지에 놓인 사람들이다.

건설사들은 금지사항 등기를 풀면서 재산을 보호하기 위해 신탁사를 정해 신탁사 명의로 소유권이전등기를 해 버리는 게 일반적이다.

신탁사로부터 돈을 얻어 썼건, 아니 썼건 그건 문제되지 않는다. 결국 그 아파트는 신탁사에서 관리를 하게 되므로 계약서를 작성할 때 신탁사와 해야하고, 전세금도 신탁사 통장으로 넣어야 한다.

대개 미분양은 계약금ㆍ대출금ㆍ잔금 중 계약금만 내고 입주하는 일이 허다하다. 대출금이자는 건설사에서 내고, 살아보고 2-3년 후 마음에 들거든 그때 잔금을 내는 조건이다.

우선 먹기는 곶감이 달지만, 2-3년 후 잔금을 못 치루면 어차피 집을 비워야 한다. 그 집이 마음에 들어 사겠다면 잔금 내고, 그때부터 대출금 이자내면 된다.

3. 반 전세 입주요령

보증금이 많으면 월세가 적고, 월세가 많으면 보증금이 적다. 대개 대출이 많이 들어 있기 때문에 입주하고 나서 2-3개월 후 경매로 넘어가는 집도 많다.

경매신청이 되거든 일단 월세지급을 보류하고, 최우선 변제금을 받을 수 있는지 알아봐야 한다. 누가 경락을 받던지 판사의 인도명령이 떨어질 때까지 그 집에서 사는 게 이익이다.

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