전 정부의 집값하락정책이 전셋값 상승을 초래해

세입자는 전세대출보다 담보대출로 집값 상승에 대비해야

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 이원용 | 입력2013.08.08 10:30

필자는 직접 투자를 해보며 겪은 경험을 바탕으로 연구와 분석 결과를 내고 있다. 이명박 정부 때 많은 투자를 해본 결과 지금 경제적으로 힘든 시기를 겪고 있다. 하지만 결국은 당시 정부의 집값하락 정책의 피해자가 지금의 무주택자가 될거라는 결과가 될 전망이다.

내 경우 지난해 8~9월 당시에 현재 가격에선 집값 하락이 없을것이라 자신있게 주장했다. 현재 각종 지표상에서는 지난해 대비 하락으로 나오고 있지만 내가 운영하는 이원용부동산연구소의 연구자료에 의한 가격동향은 보합 혹은 소폭 상승으로 판단된다.

이에 대한 내 생각은 좀 다르다. 현재 은행권의 전세자금 대출은 3억원까지 가능하도록 확대됐다. 은행 입장에서 불안감을 없애기위해 서울보증이 부실이 생기면 전액 100%보증을 해주는 조건으로 집값이 다시 상승할수 있는 상황을 차단하기 위해 전세대출을 무차별 해주고 있는실정이다.

아마 전세자금 대출이 없었다면 현재 집값은 많이 상승했을 것이다. 만약 집값하락정책으로 전세값마저 상승이 없었다면 나는 과감히 부동산시장을 떠났을 것이다.

내 판단은 전세값 상승으로 주택보유자는 여유가생기고 이는 곧 급매물를 막는 효과로 이어질 거라는 생각이다. 또한 수년간 집값하락의 진원지인 일시적 1가구2주택자가 많이 없어졌다. 일시적 1가구2주택자 현상은 우리 부동산시장에선 변수나 마찬가지다. 이들의 방향에 의해 부동산가격이 좌우되기 때문이다.

현재 1주택자가 2.3년 후 입주할 아파트를 미리 분양받는다는 자체가 집값이 상승한다는 전제가 깔려야 분양이 되는 것이다. 이는 곧 공급확대로 전세값 안정을 주는 것인데 지난 수년 간 집값하락정책으로 1주택자가 신규분양을 안 받아 현재 전세값 상승이 오는 것이라 판단된다.

그나마 준공 후 미분양 물량이 팔려나가 전세값 상승이 덜오는 것이지 이마저도 없어지면 지금보다 전세값 상승은 더욱 높아질 것이다. 히 지방의 전세값 상승과 수도권의 전세값 상승의 의미는 좀 다르다. 지방은 인구가 크게 늘지 않아 아파트 공급이 전혀 안됐을때 발생하는데. 수도권은 지난 수년간 엄청난 공급이 있었음에도 불구하고 전세값이 상승하는 이유는 결국 집값하락정책으로 기존 아파트가격이 하락하면 신규 분양가격이 거품이 있는 것으로 보여지기 때문이다.

그로 인해 신규분양이 안되고 이는 곧 공급부족현상이 오기에 전세값상승을 초래하는 것이다. 이명박정부가 실패한 정책이 수도권가구수 증가 이유로 1인가구로 초점을 맞춰 원룸ㆍ도시형은 확대정책을, 4인가족이 사는 아파트정책는 가격하락에 집중했다. 그 결과 공급이 부족해지는 현상이 대두되고 있는 현실이다.

필자의 판단은 현재 부동산상황에서 정부는 부동산부양책을 쓰지는 못할 것이다. 현재 전세값 상승 상황에서 자칫 잘 못해 매매로 선회하면 정말집값상승은 걷잡을수 없게 된다.

그러나 전세값 상승은 무조건 주택을 매도해야하는 일시적 1가구2주택자에게 여유를 주고 이는 곧 가격하락을 멈출것이다. 현재 판단으로는 거주목적을 두고 있는 수요자는 전세를 대출받아 계속 전세를
거주하는것 보다, 좀 더 금리가 저렴한 담보대출을 받아 거주하는것이 앞으로 집값상승에 대비하는 나름의 전략으로 판단된다.

이원용부동산연구소