위례신도시에 '강남부자'들이 몰리는 이유

세곡ㆍ내곡ㆍ판교보다 저렴..미래가치높아 수요 몰려

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 김부성 | 입력2013.08.14 02:20

수도권에서 부동산시장이 침체된 가운데, 유독 실수요자와 투자자들이 몰리는 곳이 있다. 바로 강남권 대체신도시인 '위례신도시'다.

지난해까지만 해도 강남부자들이 단골 코스로 찾던 지역이 단연 세종시였다.

그러나 올 상반기 들어 위례신도시로 관심이 집중되면서 강남권에서 내 집 마련을 하려는 중산층 수요자들은 물론, 투자 측면에 접근하려는 강남권 부자들의 발걸음도 몰리고 있다.

올 상반기 분양시장의 최대어였던 위례신도시 분양시장은 그야말로 용광로와도 같았다.

판교신도시 알파리움의 높은 경쟁률과 청약열기를 뛰어넘는 흥행성적으로 상반기 고전을 면치 못하던 수도권 분양시장에 유일한 구원투수였다고 해도 과언이 아닌셈이다.

실제로 위례신도시 래미안과 위례신도시 힐스테이트의 경우, 일부세대에서 각각 400대 1, 38대 1에 육박하는 경쟁률을 기록했다.

또한 위례신도시 현대 엠코타운 플로리체 물량역시 최근 한 달사이 위례~신사선 확정발표와 함께 위례중앙역 역세권 단지로 확정됐다.

이에 위례래미안ㆍ위례힐스테이트의 낙첨자들이 대거 몰려들면서 미분양 잔여세대가 순식간에 동이 나기도 했다. 현재 일부 잔여세대 10여 개남짓 위주로 극소수 세대만이 남아있는 상황이다.

아울러 상반기 보금자리 물량이었던 에코앤캐슬 물량의 경우에도 위례~신사역 확정 발표이후 미분양된 저층이 2~3주만에 100% 계약율을 달성하며 계약마감되는 모습을 보였다.

'위례신도시=아파트 품절지역'으로 등극

그렇다면 위례신도시에 실수요자들과 투자자들이 모두 몰려드는 이유는 뭘까.

우선 가장 중요한 것은 입지가치다. 강남권에선 향후 위례신도시만큼 대규모의 택지개발지구를 조성하기 불가능하다.

그에 반해 분양가는 저평가가 상당하다. 강남권 보금자리위주의 소규모 단지로 조성되는 세곡지구와 내곡지구 시세보다 저렴하고, 판교 평균시세보다도 3.3㎡

당 수백만원 이상 저렴한 분양가라 투자가치가 명백하다.

전문가들은 향후 위례신도시는 세곡지구와 내곡지구의 시세를 뛰어넘을 것이라고 내다본다.

필자는 향후 수도권 경부라인 시세는 강남권대비 신도시 기준 강남>위례>판교>광교>동탄2>동탄1순으로 형성될것으로 예상한다.

그렇다면 현재 분양가 수준인 3.3㎡당 1500만~1700만원대 분양가 수준은 현재의 내곡ㆍ세곡지구는 물론 판교신도시보다도 훨씬 저렴하고 광교신도시 역세권예정 중심부 단지 시세와 비슷한 상태다.

광교는 판교시세 아래에서 형성되는 지역으로, 판교 역시 5~6년 뒤에 위례신도시에 그동안 메고 있던 신도시 챔피언 벨트를 내줄수밖에 없을것으로 보인다.

그렇다면 위례신도시의 중심 역세권단지 분양가가 광교신도시 시세와 비슷하다면 이보다 두 단계나 위에 있는 위례신도시의 저평가가 상당하다는 결론에 이른다.

때문에 현재와 같은 극심한 시장침체기에 청약열풍과 단기간 품절분양이라는 수식어를 달고 나홀로 호황을 누리는 지역이 된것이다.

아울러 인근 개발계획과 기반시설확충이 꾸준히 진행되고 있다. 강남인근에 더 이상 위례신도시만한 대규모 강남권 대체도시를 만들기 어렵다는 희소성과 새 아파트라는 메리트가 작용하면서 강남권 실수요자들이 남진하고 있다.

판교ㆍ분당ㆍ광교권 주택보유자들과 중산층이상 거주자들이 북진하면서 위례신도시는 강남과 판교이남권 수요를 흡인하는 빨대역할을 하는 최고의 신도시가 될 가능성이 높아보인다.

저층 잔여세대 물량 고려해봐야

위와 같은 내용을 종합한다면, 지난번 칼럼에서도 언급했듯이 위례신도시는 판교ㆍ광교ㆍ동탄같은 강남권의 수도권 위성도시가 아닌 강남 그 자체라고 볼수 있다.

판교신도시가 그랬듯이 초기에 분양을 받거나 선제적으로 입성하는 수요자들이 나중에 입성하는 수요자들에 비해 높은 프리미엄 차익을 얻었듯이 위례신도시도 판교신도시의 전철을 그대로 밟을 가능성이 높다.

위례신도시 하반기 분양물량도 관심을 기울여야 하는 이유와 현재 극소수 저층 잔여세대가 남아있는 물량도 고려해봐야 할 이유가 바로 여기에 있다.

과거 판교신도시에 저층 계약을 하지 않았던 당첨자들은 이후 프리미엄이 치솟고 로얄층과 저층간 프리미엄의 차이가 생각만큼 크지 않아 후회를 하는 사람들이 많았다.

위례신도시의 경우 같은단지 저층에서 로얄층으로 갈아타거나 다른단지로 갈아타는 것은 약간의 차액을 주고 갈아타면 되기 때문에 상대적으로 갈아타기가 쉬운편이다.

다른지역에서 위례신도시로 갈아타려면 더 높은 프리미엄이 형성되기 때문에 상당한 댓가를 지불해야 하는것이다. 심지어 위례신도시 저층으로도 갈아타는데 댓가가 지불된다.