미니신도시급 왕십리뉴타운 투자해도 되나?

다소 높은 분양가와 부동산 경기가 관건

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 박상언 | 입력2013.08.19 08:45

“전세가격을 올려주는 것 보다 분양받는데 낫지 않을까요?”
“투자목적으로 분양받을려고 하는데 어디가 유망하다고 생각하세요?”

여름휴가철에도 불구하고 전세값 상승세가 지속되고 있기 때문에 내집마련차원에서 하반기 분양시장에 대한 관심이 대폭 증가할 것이다.

부동산 매매시장은 4ㆍ1 후속 대책에도 불구하고 침체가 지속되고 있지만 일부지역의 분양시장은 떳다방까지 몰리면서 활기를 띠고 있기 때문이다.

실제로 위례신도시, 판교신도시 등 강남 접근성이 좋은 지역을 중심으로 오랜만에 ‘청약 열풍’이 불면서 최고 수백대 1의 경쟁률을 보이면서 수천~수억원 가량의 초기프리미엄이 형성되고 있다.

이들 지역은 강남 접근성에 더해 4ㆍ1대책으로 중대형 아파트의 청약 가점제가 전면 폐지되고 다주택자도 1순위 자격을 갖게 된 덕분이다. 게다가 4ㆍ1 부동산대책의 혜택인 6억원 이하 또는 85m² 이하 주택 구입시 양도소득세 5년간 면제와 생애최초 구입주택 시 취득세 면제가 올해 말로 끝나기 때문이다.

하반기 주목할 분양물량중에서 관심을 가질 지역은 왕십리 뉴타운과 위례신도시추가 분양물량을 들수있다. 이들 지역은 강남접근프리미엄과 최근 서울시 도시철도 건설사업의 수혜까지 더해져 실수요자들뿐만 아니라 투자자들의 관심을 받을 것으로 보인다.

■ 하반기 분양시장의 시금석, 왕십리뉴타운

왕십리도 고분양가에 따른 미분양과 이를 만회하기 위한 할인분양, 그치지 않는 시공사와의 갈등으로 뉴타운 ‘총아’에서 ‘천덕꾸러기’로 전락하고 말았다. 앞서 분양한 2구역에 이어 1구역이 내달 분양을 앞두고 있어 왕십리 뉴타운의 성패를 좌우할 것으로 보인다.

왕십리뉴타운은 부도심 대규모 주거복합단지를 목표로, 서울시 성동구 하왕십리동 440일대 33만7000㎡에 3개 구역으로 나눠 개발된다.

국내 굴지의 대형 건설사들이 모여 통합 브랜드인 ‘텐즈힐’을 선보인다. 1구역은 현대산업개발이, 2구역은 GS건설, 3구역은 현대건설이 각각 주관사를 맡고 있다.

왕십리뉴타운 1ㆍ2ㆍ3구역 33만7000㎡는 5000가구 남짓 규모의 고층 랜드마크 아파트로 변신하게 됐다. 향후 총 33만7000㎡에 달하는 왕십리 뉴타운 사업이 완료되면 1만4000여명의 인구를 수용할 수 있는 매머드급 주거단지로 완성될 전망이다.

현재 1구역은 5~6층 이상 건물이 올라가며 공사 속도를 높이고 있으며, 2구역은 내년 입주를 앞두고 마무리 작업이 한창이다. 2011년 가장 먼저 분양된 2구역은 총 1148가구로 일반분양은 512가구다.

최근 2구역 측은 90% 이상 분양을 완료하고 잔여 물량 일부를 남겨 놓은 상태다. 왕십리뉴타운은 현대건설, 삼성물산, 현대산업개발, 대림산업 등 내로라하는 건설사들이 시공사로 나서면서 수요자들의 기대감이 크다.

특히 왕십리 뉴타운은 도심 인근 재개발단지로서 생활편의시설이 풍부하고, 강북도심권과 강남권 접근성이 좋아 직주근접형 단지로 손색이 없다.

게다가 지하철 4개 노선이 오가는 쿼드러플 역세권 청계천 완공, 분당선 연장, 왕십리 민자 역사 등의 개발로 실수요자들뿐만 아니라 투자자들에게도 줄곧 관심을 끌어오고 있다.

■내달 ‘텐즈힐’ 분양 물량 관심

♪왕~ 십리 밤거리에 구슬프게 비가 내리면 ~♬, 눈~물을 삼키려 술을 마신다. 옛 사랑을 마신다.~ ♬”

가수 김흥국의 노래 ‘59년 왕십리’와 곱창골목으로 대변되는 ‘왕십리’의 정취는 뉴타운변화의 물결속에 거대한 미니신도시로 용트림을 준비하고 있다.

내달, 성동구 하왕십리동 왕십리뉴타운1구역에서 분양되는 ‘텐즈힐’은 전용 59∼148m² 1702채로 이뤄진 매머드급 단지다.

이 가운데 607채가 일반 분양된다. 특히 분양가가 당초 계획보다 크게 내린 3.3m²당 1700만 원 중후반대로 예상돼 수요자들의 관심이 높을 것으로 보인다.

시공사는현대산업개발, GS건설, 대림산업, 삼성물산 등 4개사가 공동으로 참여한다. 무엇보다 이 단지는 교통, 교육환경, 자연환경, 편의시설 등 모든 면에서 우수한 입지를 가지고 있다.

단지 인근에 서울지하철 2호선 상왕십리역, 1ㆍ2호선 신설동역, 2ㆍ6호선 신당역이 있으며 2ㆍ5호선ㆍ분당선ㆍ중앙선이 교차하는 왕십리역도 인근에 위치해 4개 지하철역, 6개 노선을 근거리에서 이용할 수 있다.

또 내부순환도로, 동부간선도로, 강변북로 등 주요 간선도로와 성수대교로의 접근성이 좋아 서울 중심업무지구인 시청, 광화문뿐만 아니라 강남까지도 출퇴근이 편리한 교통의 요지에 자리하고 있다.

아울러 서울시가 추진하고 있는 도시철도 건설사업의 수혜지 중 한 곳으로, 교통여건은 더욱 좋아질 전망이다.

현재는 왕십리역에서 상계역으로 대중교통으로 이동할 때 지하철 2호선 왕십리역에서 4호선 상계역으로 환승해야 하지만 왕십리와 상계역 구간의 경전철 동북선이 완공되면 그 거리가 4.2㎞ 단축돼 이동시간이 짧아지는 것은 물론, 편리한 이동이 가능해진다.

인근에 성동고, 한양대 부속고, 한양대, 고려대 등이 위치해 있어 교육환경이 우수하며 향후 단지 내에 초등학교가 신설되면 교육 여건은 더욱 향상될 전망이다.

또 단지 바로 앞에는 청계천이 흐르고 있어 생활환경도 쾌적하고 이마트(청계점), CGV, 워터파크가 입점해 있는 비트플렉스 뿐만 아니라 한양대병원, 성동구청 등 공공기관과 의료시설 등의 이용이 편리하다.

신혼부부들이 선호하는 전용 59㎡의 중소형부터 2가구가 거주 가능한 148㎡ 대형평형까지 10가지 주택형으로 실수요자들의 선택의 폭이 넓다.

자연 친화형 단지로 설계된 이 단지는 판상형과 타워형을 조화롭게 배치하고 각 동의 높이를 달리 설계하며 동간거리를 넓혀 가구별 일조량과 단지의 개방감을 높였다.

또 폭포, 바람 등 각각의 테마를 가진 4개의 정원과 풍부한 녹지공간이 있는 수변쉼터를 조성했다.

단지 내에서 실내골프연습장, 피트니스센터, 다목적 멀티룸, 독서실 등 다양한 커뮤니티시설을 이용할 수도 있다.

분양가상한제 미적용 단지로 전매제한이 없으며 4.1대책에 따라 전용 85㎡ 이하 주택의 경우 연내 계약 시 5년간 양도소득세 면제 혜택이 적용돼 실수요자들의 관심이 높을 것으로 보인다. 입주는 2015년 4월 예정이다.

■서울 왕십리뉴타운 3구역 착공도 호재

미분양 염려로 사업이 지연돼 왔던 서울 왕십리뉴타운 3구역이 최근 시공사(현대건설)와 분양가 협상을 마무리하고 9월에 착공함에 따라 왕십리 뉴타운이 미니신도시로 급변모중이다.

일반분양은 내년 3월께로 총 2529가구 중 1000가구 넘는 물량이 시장에 나올 전망이다.

앞서 3구역은 시공사인 현대건설 컨소시엄이 미분양을 염려해 정비구역 처음으로 조합에 대손충담금 마련을 요구하면서 사업이 지연됐다.

결국 조합은 시공사와 협상을 벌인 끝에 미분양 대책금을 1399억원 설정하고, 대신 일반분양가를 다소 상향하는 방안을 확정했다.

이에 따라 일반분양가는 3.3㎡당 1800~ 1900만원 선으로 상승할 것으로 보인다.3구역은 최고 28층, 총 2529가구 규모로 전용면적은 30~115㎡다.

일반분양은 전용면적 40~115㎡ 1000여 가구로 구성됐다. 임대주택은 전용면적 30~60㎡ 이하 소형으로만 432가구 공급된다. 전용면적 85㎡ 이상인 중대형 가구를 기존 427가구에서 171가구로 줄이고 중소형 비중을 크게 늘렸다.

■고분양가와 미분양, 부동산경기가 발목 잡을수도

왕십리뉴타운의 장미빛 전망에도 불구하고 고분양가와 앞서 분양한 2구역의 잔여 분양물량이 흥행실패의 한 요인이 될수 있다.

지난 2011년 가장 먼저 일반 분양에 돌입했던 왕십리2구역의 성적은 기대치를 한참 밑돌았다.

총 1148가구 중 512가구를 일반 분양했는데, 청약 결과 0.87대 1을 기록하며 분양흥행몰이에 실패했다. 대부분 중소형에 사람들이 몰려 대형 평수는 현재까지도 미분양으로 남아 있다.

2구역은 지하 3층~지상 25층 14개동 규모로, 전용 55~157㎡ 총 1,148가구 중 512가구가 일반분양됐다.

3.3.㎡당 평균 1,948만원인 고분양가가 발목을 잡았는데, 결국 조합과 시공사는 두 차례에 걸쳐 미분양 512가구를 대상으로 중도금 60% 무이자 대출 및 발코니 무상확장 등 파격적인 조건을 내걸고 할인분양에 들어갔다.

이에 따라 3.3㎡당 분양가는 평균 1,700만원 선으로 낮아져 전용면적 84.9㎡대의 미분양 물량은 저층 가구를 제외하면 대부분 소진됐다.

하지만 중대형 아파트의 미분양 물량 판매는 여전히 부진한 상태이고. 분담금을 올리면서까지 할인 분양에 들어간 2구역 조합원들은 분담금이 더 늘지 않을까 노심초사 하고 있다. 아파트 분양이 잘되지 않으면서 단지 내 상가인 ‘텐즈힐몰’도 저조한 분양율로 고전하고 있다.

3.3㎡당 1900만원대 분양가인 3구역은 강남권인 위례신도시.내곡동 ,자곡동보다도 200만원가량 더 비싸기 때문에 시장에서 외면받을수 있다.

정부의 추가 부양책이 나오지 않으면 부동산 침체가 하반기에도 지속될것으로 보이기 때문에 프리미엄이 확실이 붙을만한 검증된 곳으로만 관심을 보이는 스마트한 투자패턴을 보이기 때문이다.

- 중대형 장기 미분양 우려

2008년 금융위기 이후로 강북지역에서 분양했던 물량을 분석해 보면 판교와 위례같은 특수한 지역을 제외하고 평형대별로 호불호 (好不好)가 극명하게 나눠지고 있다.

입지가 좋은 상위브랜드일지라도 중소형은 완판 중대형은 장기 미분양 형태를 취하고 있는 것이다. 최근 왕십리 뉴타운과 비슷한 규모인 ‘DMC 가재울4구역’은 1,547가구 모집에 536명만이 접수, 평균 0.35대 1이라는 초라한 성적표를 받았다.
현재 성동구 왕십리와 행당동 일대는 ‘텐즈힐’ 미분양 물량을 할인판매하고 있다. 중개업소마다 ‘미분양 파격 할인’, ‘계약조건 완화’라고 적힌 유인물을 내걸고 손님을 맞이하고 있다.

텐즈힐 아파트의 경우 전용면적 84㎡은 당초 6억1000만~6억7000만원이었지만 현재 5억5천~5억7000만원대로 떨어졌다. 같은 면적 조합원분은 현재 5억8000만~6억1000만원이다.

이는 조합원분 아파트보다 수천만원 싼 가격이지만 미분양 물건을 사겠다는 수요는 거의 없는 실정이다. 특히 조합원 분양가보다 훨씬 싸게 살수 있음에도 불구하고 중대형 미분양 판매는 거의 이뤄지고 있지 않다.

인근 아파트 매매가도 왕십리 뉴타운 분양호재에도 는 별다른 움직임이 없다.
뉴타운 분양으로 인해 인근 아파트 가격 상승을 기대하는 것은 지금시각에선 좀 무리다.

주변시세를 자극하는 뉴타운 일반분양가가 과거처럼 높지 않을뿐더러 부동산 경기침체가 장기화 되고 있기 때문이다.

■일반분양가 보다 저렴한 조합원 물량도 노릴만

일반분양분에 대해 조합원물량 시세가 구역에 따라서 3000만~8000만원 정도 저렴하다. 아무래도 조합원 물량이 일반분양물량에 비해 초기 투자금액이 많이 들어가고 추가분담금등을 마련하지 못한 물량이 간혹 나오기 때문이다.

실제 왕십리 1구역의 경우 2억원정도 2구역은 3억 3구역은 1억5000만원 정도 초기 투자금이 들어간다고 보면 된다. 수년전에 84㎡를 6억5000만~7억에 투자한 사람들은 현재 부동산 경기 침체영향으로 1억정도 손해를 보고 있다.

하지만 분양을 목전에 두고 있어 현재 저렴한 조합원 물량을 구하기가 쉽지 않다.입주권은 동과 호수가가 이미 정해진 재개발 조합원 소유 지분으로 조합원의 자금 사정 등의 이유 때문에 급매로 나오는 경우가 많다.

입주권을 사면 조합원 자격으로 아파트를 분양받을 수 있다.왕십리뉴타운1구역(텐즈힐) 84㎡형(이하 전용면적) 입주권 시세가 현재 5억2000만~5억5000만원 정도에 형성됐다.

이는 6억원 이상으로 추정되는 일반분양가에 비해 최고 8000만원이상 저렴한 액수다. 하지만 입주권은 4.1 대책에 따른 각종 세제 혜택의 대상에서 제외되는 등 세제상 일반 분양보다 불리하다는 점을 감안해야한다.

계약금과 중도금, 잔금을 나눠 내는 일반 분양과 달리 입주권은 한꺼번에 목돈을 준비해야하기 때문에 자금 계획도 신경을 써야한다.

결론적으로 왕십리 뉴타운이 제모습을 갖추기 까지는 최소 3년이상 걸리고 분양가도 다소 높은것은사실이다. 조합원입주권이든 일반 분양권이든 위례나 판교신도시처럼 수천 ~수억원의 초기 프리미엄을 기대하기는 힘들것으로 보여지는 만큼 반드시 실수요 위주로 접근해야 한다.

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