미친전세, 내집마련으로 돌파하라!
전셋값 폭등으로 대한민국 전세시장이 아우성이다. 소위 '미친 전셋값'이라는 용어까지 등장하며 올 여름 폭염 못지 않은 기세로 전세대란의 화염이 거세다. 대한민국이든 아니면 전 세계 어느나라든, 지구상에서 숨을 쉬고 살아가는 대부분의 사람들은 내집에서 사느냐, 아니면 남의집에서 사느냐 둘중 하나에 속하게 된다. 그런데 내집에서 사는것과 남의집에서 사는것에는 각각의 장단점들이 분명히 있게된다.
특히나 아직은 대한민국에서는 수시로 방송이나 언론에서 대서특필되거나 큰 비중으로 지면이 할애되어 보도될 정도로 부동산시장 추이, 이슈, 가격등락등의 기사들이 대다수의 국민들의 관심사인만큼 무조건 남의집에 전세로 살면서 삶의질을 추구하겠다는 것이 반드시 그에 수반되는 행복과 높은질의 삶을 보장해주지는 않는다.
전세나 월세로 살면서 주택가격이 뜻밖에 갑자기 상승이라도 하게되면 이러한 삶을 추구하는 사람들중 적지 않은 사람들은 심리적으로 상당한 당황과 충격을 받는 것이 보통이다. 이러한 심리적인 충격파는 통상 일상적인 평온하던 삶의 행복을 상당부분 교란시켜 오히려 삶의질이 저하될 가능성도 적지 않다.
부동산 시장 침체기에 주택가격하락으로 주택구입을 더 이상 할 필요가 없다고 판단하고 이러한 추세가 영원할것으로 생각한 나머지 주택구입에 투자할 자금중 상당부분을 현실적인 삶의 안락을 위해 적지 않게 소비한후 나중에 집값이 오르고 전월세가격도 올라 전월세푸어에 좀더 가까워진다면 전세로 맘편하게 살자라고 하는 이런 추세나 경향들은 일시적인 유행으로 전락할수도 있다.
물론 여유자금을 소비재에만 사용하지 않고 알뜰하게 모으거나 분산투자하여 내집마련을 제외한 나머지 재정적인 측면에서 좀더 안정이 될수 있다면 상당히 좋은일이겠지만, 전월세로 살면서 발생하는 단점들도 고려는 해보는 것이 좋을 것이다.
특히나 집을 구입할수 있는 충분한 여건이 되는데도 불구하고, 집값하락이 장기화 혹은 영원히 지속될것으로 예단한후 무작정 집구입을 미루고 임차인으로만 살겠다고 하는 수요층이라면 더더욱 임차인으로 살아가는 애로점에 대해서도 한번정도는 숙고해볼 일이라고 본다.
임차인으로 사는 것의 애로사항은 우선, 내집이 아니기 때문에 누군가 집주인이 따로있어서 거주하는기간동안 반드시 만기라는 것이 정해져 있고 이때문에 이사를 자주 다녀야 한다는점이다. 그런데, 이사할때마다 비용이 만만치 않게 들어간다는점이다.
2012년 11월 23일 한국소비자원에 따르면 지난해 포장 이사비는 평균 98만원으로 4년 전인 2007년(78만5000원)보다 24%나 급등했다. 만약 이러한 추세가 계속된다면 2012년을 지나 이2013년, 그리고 새정부 5년동안의 기간인 2018년까지 이사비용은 지속적으로 증가할것이 명백하다.
또한 2012년 11월 23일자 매일경제신문에 보도된 기사에서 실제 서울에서 이사를 가는 李OO氏 3인가족의 이사견적서(5군데중 가장 싼 업체 기준)를 직접 추출해본 보도자료의 사례를 보면, 최소한의 이사비용을 들였음에도 이사비용이 300만원이 넘게 들어간 것으로 나타났다.
보통 새로 이사갈 경우 전세로 가게되면 도배나 장판이나 기타 전등, 간단한 부품등 교체를 하게되는데 이런 비용은 제외하고 필수적으로 들어가는 비용만 감안한 것이다. 집을 내놓으면서 부동산에 들르는 시간이나 계약시, 잔금시 이런저런 신경을 써야 하는 시간과 노력등 기회비용등을 감안하면 보통 이사비용이 400만~500만원 정도 나온다고 하는 것이 틀린말이 아닌 것이다. 20년을 기준으로 2년에 한번씩 옮긴다면 10번을 옮겨야 하는데 이사비용만 20년동안 4000만~5000만원정도가 들어가니 적은 금액은 아니다.
두 번째로는, 자녀가 있는 경우 자녀 학교문제와 자녀의 정서등에도 애로점이 발생하는경우가 많다. 이사시기와 학교 개학일등이 안맞는경우도 있고, 자녀들이 또래친구들과 친해질만하면 이사를 가는경우가 많아 자녀들 정서에도 좋은 영향은 주기가 힘든게 사실이다.
몇 년전 중견탤런트로 맹활약을 하고 있고 이름을 날리고 있는 최모 탤런트가 TV프로에 나와 20여년만에 처음으로 내집마련을 해서 가장 좋은점이 자녀들이 친구들과 헤어지지 않아도 된다는점을 얘기하는 것을 본 기억이 있다. 그리고 무엇보다 이사를 안다녀도 되고 누구 눈치볼 일도 없어서 너무 좋다는 것이다. 물론 하나의 사례일뿐이긴 하지만 이사때마다 받는 임차인들의 스트레스도 상당한편이다.
세 번째로는 이사때마다 전세가격이 내려가면 좋을텐데, 보통 그 반대가 많고 외환위기같은 거대한 충격파가 오지 않는 이상, 그리고 지금처럼 집값상승에 대한 기대감을 과거보다 덜 갖고 있는 실수요자들이 많은 경우에는 전세가격이 꾸준히 상승하거나 어떤 경우 수급이 불일치되는경우에는 전월세가격이 폭등할수도 있기 때문에 이사때마다 올려줘야 하는 전세금마련도 적잖은 부담이 될수 있다.
마지막으로, 내집이 아닌 남의집에 거주하는경우에는 집값이 상승하지 않거나 하락할때만 집에대한 부분에서는 그나마 평정심을 유지할수 있는 전제조건이 된다.
만약 그 반대(상승)라면 이러한 평정심은 곧잘 불안감과 상실감, 조바심등으로 인해 쉽사리 깨뜨려지기 쉽다. 집값이 계속 떨어진다는 보장이 없는 상태에서 집값이 불안해지거나 상승하는경우에는 어쩔수없이 불안해질 수밖에 없는 것이다. 다시말해, “전세로 맘편하게 살면되지 뭣하러 집값도 안오르는데 세금내고 재산세까지 내가면서 집을 사느냐?” 라는 주택에 대한 나름의 철학은 집값이 오르는 순간이 되면 비교적 빠르게 “어?이거봐라? 집값이 떨어지는게 아니라 오르네? 우리도 집을 사야되는것아닌가?” 하는 조바심으로 얼마든지 중도에 궤도수정이 될수 있는 태생적인 한계를 지닐수 있다는 점이다.
이처럼 4가지만을 들어 설명했지만, 주택을 구입할수 없는 형편이라면 어쩔수없겠지만 주택을 얼마든지 구입할수 있는 여건이 되는 무주택 실수요자들의 경우라면 위와같은 임차인으로 거주하면서 발생할수 있는 물질적, 정신적, 기타 애로점들도 한번쯤은 고려해본후 바닥까지 기다려 사겠다거나 혹은 평생을 내집마련은 절대 생각도 안하겠다라고 하는 확정적인 생각보다는 지금처럼 가격이 많이 내리고 전세가격은 오르는 추세에서 전세금과 초저금리를 활용해 실수요측면에서 내집마련을 하는것도 나쁘지는 않다고 본다.
다음 칼럼에서 상세히 설명하겠지만 내집한채 있으면 나중에 주택연금등으로 활용하여 평생 남의눈치 안보고 내집에 살면서 사망때까지 연금을 받으면서 노후보장을 할수도 있는 장점도 있기 때문에 투기목적이 아닌 실수요개념으로 내집한채 마련하는것도 남의집에 살면서 겪게되는 위와같은 여러 가지 애로점을 피할수 있으면서도 노후보장도 같이 되는 일석이조가 될수 있으므로 충분히 고려해는것도 좋을것같다.
-김부성,부동산富테크연구소 대표
-네이버카페: [김부성의 부동산스터디] 운영자
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