향후 부동산시장에서 현재 매수자들이 기다리고 있는 가격 하락기는 오지 않을 가능성이 크다고 봅니다.
부동산 규제 정책이 하루가 멀다하고 쏟아져 나오고, 부동산 값이 약세를 보이더라도 매수자들이 희망하는 수준까지 가격이 하락하지 않습니다.
부동산이든,주식이든 가격 하락을 기다리는 사람이 있다는 것은 그만큼 매수세력이 존재한다는 것을 의미합다. 좀 더 싸게 싸서 시세차익을 얻고자 하는 사람이 있다는 말입니다.
주식시장이나 부동산시장에서 모든 사람이 상승을 이야기 할때 상승은 오지 않고, 모든 사람들이 상승을 말할때 상승은 오지 않는 일이 허다합니다.
그 이유는 간단합니다. 물건을 보유하지 못한 사람은 하락을 주장하면서 좀 더 싼 가격에 매수를 하려는 것이고, 물건을 보유한 사람은 상승을 주장하면서 좀 더 비싼 가격에 매도를 하려고 하기 때문입니다.
한달 반 전에 필자는 부동산시장에 짙게 깔려있는 어둠을 보고서 부동산 시세의 단기 바닥을 이야기 하였습니다.
이때 필자는 '하락은 끝났다, 그물을 준비하라'는 내용의 글을 썼습니다. 많은 사람들이 필자의 글을 보고서 반대의 의견을 표시해 왔습니다
하락이 시작되지도 않았는데 하락이 끝났다는 것은 말이 안된다는 항의가 대부분이었지요.
반대의 글을 보면서 필자는 '이렇게 반대의 댓글이 많으니 부동산 가격이 떨어질 수가 없다'고 생각했습니다.
가격이 하락하기를 기다리는 사람들이 많다는 것은 결국 매수 대기자가 많다는 것을 보여주기 때문입니다
필자가 하락은 끝났다는 글을 발표한 이후 지난 한달동안 일어난 부동산 시장의 변화를 보면 ▶강남 재건축이 12주 연속하락에서 연속 4주 상승 ▶서울 아파트 매매가 12주 연속하락에서 3주 연속 상승 ▶서울 아파트 전세가 7주 연속하락에서 상승으로 전환 ▶수도권 중대형 미분양 아파트 계약증가 ▶수도권 외곽지역 신규분양 아파트 100% 계약 등입니다.
이를 보면 부동산 시장의 가격 변화가 6개월만에 다시 시작되고 있다는 것을 알 수 있습니다. 동탄2신도시도 발표되었고,종부세도 부과되었는데 부동산 시장은 정부의 의도와 반대로 하락의 바닥을 찍고 상승으로 전환하고 있는 것입니다.
대출규제는 계속되고 있고,종부세도 계속 시행되고 있는데도 가격이 하락에서 상승으로 돌아선 것입니다
참여정부는 지난 4년 6개월 동안 ▶1가구 1주택 단기 양도시 양도세 중과 ▶1가구 2주택 양도세 중과 ▶1가구 3주택 양도세 중과 ▶종합부동산세 신설 ▶부동산 실거래가 과세 ▶1가구 1주택 비과세에서 서울과 5대신도시는 3년보유 2년거주요건 강화 ▶고가주택 비과세기준 9억에서 6억으로 하향 조정 등의 부동산 규제 정책을 쏟아냈습니다.
하지만 공급의 뒷받침없는 수요억제 정책은 오히려 세금 전가에 따른 매매가 인상과
시장에서 기존주택의 거래량을 축소시켰습니다.
혹자는 말할지 모릅니다. 서울의 주택보급률은 89%,수도권의 주택보급률은 94%로 주택이 많이 공급되었는데 1가구 2주택자를 비롯한 다주택자로 인하여 집값이 올랐다고.
다주택자가 공공의 적처럼 여겨지는 상황입니다. 과연 다주택자때문에 집값이 지난4년동안 계속 올랐을까요?
필자는 다주택자가 원인이 아니라 주택수의 부족을 그 원인으로 생각합니다.
지난 2007년 3월4일 건설교통부는 발표에서 신도시와 임대주택 건설 등 기본적인 주택정책을 입안할 때 인구1000명 당 주택수를 주요 지표로 활용키로 했다고 밝혔습니다.
기존의 주택보급률 산정이 1인가구와 비혈연가구가 제외되는 통계의 오류를 보완하고, 국제적 표준인 인구 1000명당 주택수를 기준으로 하여 주거 수준을 파악하기 위한 것입니다.
인구 1000명당 주택보급률을 기준으로 할때 대한민국의 주택보급률은 미국,일본등 선진국의 60%밖에 되지 않습니다.
건설교통부 5월 27일 발표한 자료를 보면 서울을 기준으로 할때 인구 1000명당 주택보급수는 241.1가구(경기도는 264가구)입니다.
이는 미국의 427가구,일본의 423가구,영국의 417가구와 비교하면 너무나 낮은 수치입니다
우리보다 2배이상 주택이 공급 되어있는 미국,일본,영국도 전세계적인 과잉유동성에 의하여 부동산 가격이 오르는데 주택 보급수가 적은 대한민국의 부동산 가격은 당연히 올라가야 하는 것이 아닐까요?
신도시 발표의 부작용 ( 인근지역 부동산 가격 급등,토지보상금 과다)에도 불구하고 정부와 김문수 경기도지사가 신도시 정책을 어쩔수 없이 추진하는 이유가 선진국 기준 60%밖에 안되는 공급부족을 해결하기 위한 것이라고 생각합니다.
공급이 해결되지 않는 한 부동산 가격은 오를수 밖에 없습니다. 좀 더 큰 평형,웰빙 환경에서 살고 싶어하는 사람들이 대출규제와 각종 세금부담으로 주택을 구입하지 못하는 지금이 공급이 부족하여 장기적으로 상승할수 밖에 없는 지금이 주택을 구입할 때입니다.
부동산 정책에 흔들리는 잠재 대기 수요자가 있는한 공격적인 매수자들은 부동산 시장에서 승리할수 밖에 없습니다.
혹자는 지금의 아파트 가격은 거품이니 저렴한 분양가의 신도시 아파트 청약을 기다린다고 합니다. 저렴한 분양가의 신도시 아파트 당첨되면 좋습니다.
그러나 청약가점제하에서 높은 점수를 갖고 있지 않는 분이라면 신도시 청약에서 중대형 평형 당첨은 복권과 다름없다고 생각합니다.
우리가 잘 아는 로또복권처럼 복권에 어떤 사람은 분명히 당첨됩니다. 그렇치만 대부분의 사람은 복권에서 떨어집니다.
온 가족의 생활이 달려있는 생활의 필수인 주택을 복권에 의존하면 안된다고 생각합니다. 그리고 싸게 분양된 신도시 아파트가 주변의 시세를 하락시킨다고 생각하지는 마십시요.
신도시에 당첨된 사람이 주변시세보다 싸게 팔것이라고 예측하는 사람(정부,하락론자)들은 로또 1등에 당첨된 복권을 복권 판매대금 1000원에 살수있다고 생각하는 사람들입니다.(사실상 전매제한 때문에 팔수도 없어 시장에 공급량으로 나올수도 없는 신도시이지만)
혹자는 대출규제 때문에 부동산 가격이 상승하기에는 어렵다고 생각할수 있습니다. 1가구 1주택 보유는 모든 가정의 꿈입니다.
자가 주택보급률 54%,인구 1000명당 주택보급수 241가구는 아직도 주택이 없는 잠재수요자가 주택보급률 기준 46%,인구 1000명당 주택보급수에서 선진국과 비교할때 대략 160가구의 신규매수자가 있음을 통계로 보여주고 있습니다
신규매수자들이 DTI등 각종 대출규제로 묶여 있는 한 잠재 매수자는 항상 있기에 대출규제에서 좀 더 여유있는 사람들중 1가구 1주택을 필요로 하는 실수요자는 주택구입을 반드시 하셔야 합니다.
여기까지는 논리상으로 접근 했고 필자가 속해 있는 중개업계 실전 현장에서 보면 아직까지도 상승은 미약하지만,부동산 가격 하락은 끝난채 미세한 상승이 시작되고 있습니다.
사실상 지난 5월중순에 급매물이 매매되었고 지금은 저가 매물들이 거래되고 있습니다.
매수세력도 약하고 정부의 규제도 강하지만, 급매가 팔려갔기에 바닥시세에서 지역별로는 2000~2억까지 호가가 상승하고 있습니다.
높은 호가에는 거래가 안되고 있지만,시장이 방향을 바꾸었다는 점에 주목하셔야 합니다. 1가구 1주택 실수요자라면 시장이 방향을 바꾼 지금이 매수적기라고 생각합니다.
그
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