부동산

2000년대부터 우리나라 부동산이 상승하는 과정에서 종전과는 달리 부동산은 지역별, 상품별, 평형별로 움직임을 달리하고 있습니다.

세상이 복잡다단하게 움직이다보니 부동산시장도 복잡다단하게 움직이는가 봅니다.

지역별, 평형별, 상품별 중 특히 지역별, 평형별 움직임이 확연히 다르게 나타나고 있습니다.

김대중정부때인 2001~2002년은 서울 강남권재건축(소형)이, 참여정부때는 2003~2007년은 강남권중대형이, 2006~2008년 상반기까지는 강북 노원구.도봉구.강북구와 의정부 등이 전국 부동산시장을 주도하였습니다.

이명박정부때인 2009~2011년은 지방 대세를 맞아 지방 선두주자 부산ㆍ경남, 특히 이들 지역의 산업단지권 소형아파트가 선두에 나섰으며 작년 말 박근혜대통령 당선 이후에는 지방후발주자 대구ㆍ경북권이 급부상하고 있습니다.

이와는 별도로 국토균형발전을 위한 세종시ㆍ혁신도시 건설은 이명박정부때 세종시가 전면에 부상하였으며 박근혜정부 출범 이후에는 후속타로 혁신도시가 스포트라이트를 받고 있습니다.

신도시를 놓고 볼때도 지방 대세를 맞아 세종시ㆍ혁신도시가 수도권2기 신도시인 판교ㆍ광교ㆍ동탄ㆍ위례신도시를 제외한 여타 수도권 2기 신도시인 김포한강ㆍ파주신도시 등보다는 더욱더 집중을 받고 있습니다.

이는 지방보다 수도권이 전성시대일 때는 1990년대에 건설된 분당ㆍ일산ㆍ평촌 등 수도권1기 신도시가 세간의 이목을 끌었지만 2010년대에 국토균형발전을 위한 세종시ㆍ혁신도시 건설로 수도권 인구가 분산되다보니 상대적으로 수도권 신도시의 힘이 미약한데서 부터 기인한 것으로 풀이됩니다.

본격적인 신도시 시대를 놓고 볼때도 1990년대에 수도권1기 신도시가 건설되었고 2010년대에 세종시ㆍ혁신도시가 건설되고 있으니 수도권과 지방 신도시는 20년 정도의 시차를 두고 건설되고 있습니다.

도시내 신도시도 1970년대에 서울 강남 일대 개발이 본격화되었고 부산은 부산의 강남이라고 할 수 있는 해운대에 해운대신시가지 등이 1990년대에 본격적으로 개발되었으니 이또한 20년 정도의 개발 시차를 보이고 있군요.

도시개발 흐름으로 봐서 1990년대에 수도권1기 신도시가 건설되고 2000년대에 서울.수도권 부동산이 꽃을 피웠으니 2010년대에 지방에 국토균형발전을 위한 세종시ㆍ혁신도시가 건설되고 있으니 2020년대에는 지방 부동산이 꽃을 피우지 않을까 합니다.

최근 용인 등 그동안 낙폭이 심한 수도권 특히 중대형아파트가 반등 조짐을 보이고 있어 몇년전 최고가에 비해 그동안 낙폭이 심했던 수도권 중대형아파트도 장밋빛 전망이 나오고 있지만 작금의 지방 지역별 대세 상승 기조를 쉽게 바꿔 놓지는 못할 것입니다.

그래서 필자는 박근혜정부의 진정한 주도주는 지방후발주자 대구ㆍ경북권 그리고 혁신도시 등이라고 말씀드리고 싶습니다.

대구ㆍ경북권은 권내 지역에 따라 저평가된 소형, 중대형아파트가 이번 정부에서 두각을 나타내지 않을까 합니다.

아직까지는 지방 산업단지권 부동산이 전국 부동산시장을 주도하고 있지만 향후 수출경기가 극도로 나빠질 때에는 이들 산업단지권 부동산이 타격을 받을 수 있습니다.

수출경기가 안좋아지면 수출과 관련이 있는 산업단지권 부동산이 약세로 돌아설 수 밖에 없는데 이는 당연한 부동산경제 논리입니다. 그러나 당장은 산업단지권 부동산이 꺾이지는 않을 것입니다. 산업단지권 부동산의 약세는 다음 정부쯤에서나 나타날 것으로 생각됩니다.

과거의 전례로 봐서 어떤 지역의 대세가 한번 시작되면 3~5년 정도 이어지는 경향이 있어 박근혜대통령 당선 이후에 급부상한 대구ㆍ경북권과 혁신도시는 이번 정부내내 대세가 이루어지지 않을까 합니다.

그리고 평형별로 놓고볼때는 최근 몇년동안 소형 대세가 이루어졌으니 이제 그동안 저평가된 그리고 낙폭이 심한 중대형아파트에 관심을 둬야하지 않을까 합니다.

지방 중대형의 경우 일부지역에서 올 봄에 수천만원씩 가격 상승이 있었으니 이는 중대형아파트 대세 상승의 전조로 보입니다.

부동산경기 변곡점에는 항상 새로운 주도 부동산이 출현하는데 이미 올 봄에 급부상한 대구ㆍ경북권 그리고 혁신도시와 올 5월에 바닥을 찍은 용인 등 수도권 낙폭이 심한 중대형 등에 관심을 둬야할 때가 아닌가 합니다.

부동산경기 변곡점이라고 할 수 있는 가을부터 부동산경기가 살아나면 이들 다크호스 부동산에 관심을 가져보는 것도 좋은 투자방법입니다.

몇 년마다 한번씩 나타나는 부동산경기 변곡점에 출현하는 주도 부동산은 한번 대세상승하면 3~5년 정도 이어진다는 점으로 미루어보아 한번 나타난 지역별, 상품별 부동산 상승 기조는 향후 몇년동안 계속 이어질 것으로 사료됩니다. 한번 지역별, 상품별 부동산 상승 기조가 나타나면 쉽게 바뀌지 않는다는 말씀입니다.

이제 폭염도 지나가고 했으니 찬바람이 부는 가을에는 부동산경기가 반드시 살아날 것입니다.

상승세로 돌아서는 이유에 대해서는 필자의 종전 칼럼에서 이미 여러차례 말씀드린바가 있습니다.

극도로 공포심을 느낄때가 바닥입니다. 아니 바닥은 이미 지나갔는지도 모릅니다.

이제 정상적인 거래시장이 가을부터 분명히 나타날 것입니다. 이번에 바닥을 찍고 상승세로 돌아서면 2016년 전후까지 대세상승할 것으로 확신합니다.


재테크맨 이주호
J man investment
다음 카페 재테크맨 투자클럽 카페지기

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