변곡점 통과, 매수자 우위시장 끝나나?

급매물 철회와 전셋값폭등으로 매수우위 힘 잃어

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 김부성 | 입력2013.08.28 14:21

최근 일주일정도의 수도권 시장을 답사 및 살펴보니 서울 수도권 급매물이 쑥 들어가 호가가 뛰고 전세는 물량이 동이 나서인지 전세가격이 계속해서 고공행진을 하고 있습니다. 이제는 오히려 무주택자들이 공포감을 느끼고 있을 정도로 이미 변곡점에 도달하고 변곡점을 통과하고 있는 것으로 보입니다.

집주인들은 작년 하반기~올 초까지 공포감이 극에 달해있던 상황이었는데 지금은 오히려 시장이 거꾸로 가고 있습니다. 즉 임차인들이 이제는 시장변화에 공포감을 느끼는 양상으로 변화되고 있다는 의미입니다.

주된 이유는 매매가격 낙폭이 비현실적이고 기형적으로 왜곡되어 커져왔던 점, 그리고 저금리기조로 시중 뭉칫돈이 갈 곳이 없어 저점에 다다른 부동산시장에 기웃거리는 점, 그리고 전세가격 폭등으로 인해 전세매물이 동이 나면서 임차인들과 전세수요자들의 일부가 서서히 매매시장으로 유입되는 점, 그리고 마지막으로 집주인들이 시장 규제완화와 거래정상화정책을 좀더 지켜본 뒤 매도여부를 결정하고자 하는 기대 심리가 점차 확산되고 있는 점등이 시장의 변곡점에 도달한 근거로 거론될 수 있을 것 같습니다.

통상 급매물이 소진되거나 철회되면 그 급매물보다 높은 가격의 매물이 급매물이 됩니다. 매매 대기자들은 호가 상승으로 인해 기존 급매물이 사라지면 마음이 조급해지는 경향이 있습니다. 최근 강남권 재건축단지 위주로 급매물이 소진되고 호가가 1억 이상 뛰면서 매매 대기자들이 당황하기 시작했습니다.

분양시장도 양도세감면과 취득세영구인하 방침이 나온 이후 상당히 개선되고 있고 위례신도시 같은 유력한 인기 투자처는 프리미엄이 하루가 다르게 단기간에 치솟고 있습니다. 수도권 분양시장도 비교적 이전보다는 활발해지는 양상을 보이고 있습니다.

8.28대책 이후에는 좀더 거래량이 늘어나면서 급매물 소진이 빨라질 것으로 예상되는데 사실상 변곡점은 통과된 것으로 봐도 무방할 것 같습니다. 9월 국회에서 규제완화법안 등이 확정될지 미지수이긴 하지만 적어도 시장에 긍정적인 시그널을 줄 수 있는 정도의 결과는 도출되지 않을까 예상되고 있습니다. 추석 이후에는 시장상황이 올 상반기 비해 뚜렷한 개선 흐름을 보일 것으로 전망됩니다.

기존 급매물은 많이 들어갔고 급매물이 들어가니 다시 급매가격이 올라간 가격으로 재조정되는 등 그 동안 느긋했던 무주택자들과 매수시기를 저울질하고 있던 많은 매수대기자들이 너무 단기간에 시장이 변화되니 당황하고 있는 상황입니다.

전세를 고수하기에는 시장변화(규제완화, 매수세전환, 기대감 등)가 상당히 빠르다는 점과, 주택시장 상승 시 느끼게 될 수 있는 박탈감에 대해서도 고민을 하는 모습들이 보입니다.

결국 매도자와 매수자간 기싸움이 기존 상반기까지 절대적 매수우위시장에서 이제는 상호 기싸움이 시작되는 양상으로 변화되었고 추석 이후에는 매도자 우위시장으로 반전될 가능성이 높은 상황입니다.

매도자들은 높은 전세금으로 전세인상 현금 유입 분으로 인해 대출을 갚거나 현금유동화를 가능해 급할 것이 없어졌습니다. 매수자들은 폭등하는 전세가격에 치이고 입주물량 자체가 너무 적어 선택의 폭이 좁아짐에 따라 실수요자들 중심으로 중소형아파트 위주로는 이미 전세수요가 매매수요로 전환되고 있습니다.

따라서 매수하실 분들은 가급적 내 집 한 채 정도라면 자금여력에 맞는 주택을 저렴하게 구입 할 수 있는 기회가 될 수도 있으므로 시장상황 보시면서 매수 검토해 보시는 게 유리해 보입니다.

반대로 매도 하실 분들은 저점을 치고 올라가는 시점이므로 급하게 매도하실 이유가 없는 상황이므로 추이를 좀더 지켜보는 것이 유리할 것으로 보입니다. 매도자와 매수자는 늘 기싸움을 하게 되는데, 매수우위시장은 점차 힘을 잃는 시점이라 시장상황은 일종의 분기점을 통과하는 것으로 보이기 때문입니다.

-김부성,부동산富테크연구소 대표
-네이버카페: [김부성의 부동산스터디] 운영자