역시 예상대로 별효과가 없는대책으로 분석됩니다,,
우선 2008년부터 써먹던 다주택자 양도세중과폐지.분양가상한제폐지.리모델링완화가
또나왔는데 이러한 정책추진이 시장에는 오히려 역효과가 나올수도 있습니다...
결국 야당이 또반대해 결국 무산되었다라는 결과를 국민들이 예측가능하기에
심리적 효과는 제한적이라 할수 있습니다...
그나마 똘똘한 정책이 취득세 1%인하인데 6억원이상은 2%라고 한점이
매우 아쉽습니다..
주택거래 상황은 대학수학능력평가로 서열화되고 있는 대입시장과
마치 비슷하다 할수 있습니다,,,
마치 서울대입학점수가 하락하면 그밑에 있는 대학들도 덩달아 하락한다는점입니다..
6억원이상주택이 거래가 잘안되면 6억원이하 주택도 제한적이라는것이 저의 판단입니다..
또한 대출이자에 대한 소득공제와 현행무주택자에 한해 저렴한 이자로
매매활성화를도모하는것은 그런대로 설득력이 있었보이나
강남보금자리같이 당장1억원이상 시세차익이 나지않으면
전세가여러모로 편안하기에 효과는 제한적이라 할수 있습니다..
차라리 소득공제 안해주고.대출이자도 높혀도 시세차익이 남든다고
생각하면 효과는 폭발적일것입니다...
현재필자가 판단할때 전세값상승은 수년간기존아파트 가격하락정책으로
신규로 분양하는 분양가격이 높아보여 민간이 분양을 못한결과라고 자신있게
이야기할수 있습니다....
즉2.3년전에 집값이 상승하는 상황을 자연스럽게 받아드리고
그결과 2.3년전에 도시형생활주택이 아닌 30평대진짜아파트가 실제 많이
분양이 되었다면 현재 전세값은 많은 하락이 있었을것입니다....
2010년하반기부터 전세값이 무섭게 상승하기 시작했는데
이때 정부가 국민의세금으로 운영되는 주택금융공사가 은행에서 전세대출부실시
보증을 해주는 조건으로 은행들을 부추겨 대출이 시작한것이 현재 전세금폭등의
근본이라는것을 정부는 아직도 모르고 있다는점입니다...
이당시 전세대출을 안해주었다면 자연스럽게 전세거주자는 월세사는것보다
저렴한 담보대출을 받아 주택을 구입했을것이고
그러면 주택값도 상승해 민간이 신규분양을 많이해 그러면 올해 입주를
많이해 결과적으로 현재 전세값은 폭락했을것인데
전세대출을 중단한다는 정책은 없는것이 못내아쉽기 따름입니다.....
말을 안해서그렇치 주택금융공사가 전세대출부실이 얼마나 심각한지는
알만한 사람을 알것입니다....
솔직히 필자가 판단하기에 많은분들이 전세수요가 매매로 돌아서면 전세값이
안정된다고 판단하는데
반대로 전세수요가 매매로 돌아서면 현재 전세를주던 임대인들은 전세를
안주고 매매를 하기에 오히려 전세공급이 부족해 전세값상승의 원인이 될수도
있다는점입니다..
이러한 상황으로봤을시 전세값안정은 당해연도 늘어나는 가구수와
역시 당해연도 아파트입주물량과 비례한다고 필자는 판단합니다...
과거에 전세비율이 60%넘어가면 매매값이 상승하고
전세값이 안정되었다고 하는데
이는 매매값이 1억원상승하고 전세값이 3천만원이 상승하면
매매값대비 전세값비율은 하락으로 나온다는점때문에
이러한주장을 하시는데 필자가 판단하기에는
결국 전세값은 매매수요가 있든 없든 당해연도 공급수가 결정한다고
필자는 판단합니다...
지금시점에 전세값안정은 매매수요촉진과 상관없다고 판단합니다,
지금당장 기존집값이 상승하는상황에 이에연관된 신규분양시장이
살아나야 2.3년후 전세값안정을 도모할수 있다는것이 저의 판단입니다........
지금도 정부는 가계부채증가와 별관계없는 수도권기존아파트매매시 dti규제폐지나
적어도 소득 6천만원이상되시는 분들에게는 아예전세대출을 차단하는정책이
있어야 매매도 살아나고 이에 신규분양이되 2.3년후
자연스럽게 전세값안정이 되는데
결국매매수요촉진과 전세값안정은 제한적이라는것이 필자의 판단입니다.....
그러나 필자가 판단하기에 현재 바닥은 2012년하반기가 아니었나 생각듭니다...
최근에는 지역마다 다소 차이가 있지만 마침 언론에서 전세값상승에 대해서
연일 보도해주니 거래가 일어나는것으로 판단됩니다....
우리나라는 현재 거액의 전세보증금이 있기에 현재 이분들이
앞으로 벌어들일 소득보다는 현재 전세보증금으로 얼마든지
대출를 동반해 주택을 구입할수 있는것이
이분들이 전세값공포를 어떻게 받아드리냐에 따라
앞으로 매매시장도 결정된다고 판단합니다.......
금융위원장은 알야야 합니다
이분들이 대출받고 주택을 구입하면 대출이많은 매도인은
대출금을 상환해서 오히려 대출의 질이 좋아진다는점과
전세대출은 새로운 가계부채증가라는점을 명심해야 한다는점입니다,,
또한만약 이분들이 전세값상승에 너무불안을 느끼면 이때는
겉잡을수가 없을수도 있습니다.....
그때를 대비해서도 정부는 수년간 수도권아파트가격하락정책실패를 인정하고
빨리 공급을확대를 해서 서민들이 저렴하게 전세를 거주할수 있게
정책의 전환이 필요한시점입니다....
이원용부동산연구소