요즘 여유 자금이 있다면 목 좋은 곳에 상가를 하나쯤 분양을 받았으면 하는 분들이 늘고 있다. 그러나 정작 임대사업을 시작한다고 하여도 어느 정도의 세금과 관련된 상식을 가지고 접근을 해야 훗날 벌어질 상황에 충분히 대처가 가능하다고 본다. 그 이유는 결코 적지 않은 비용을 아낄수 있기 때문이다.
지금 본인은 모 대학의 교수님으로 계시는 분의 의뢰로 상가 임대 작업을 하고 있다. 모 지방에 중견브랜드 건설회사의 단지내 상가로 통 분양을 받으신 경우 이다. 몇일전 임대 관련 문의 전화가 왔다. 본인은 세탁소를 하고 있는데 단지내 상가에서 하나를 더 운영하고자 한다는 내용이 였다. 그래서 지상 1층에 임대면적은 8평(전용면적:6평)을 추천해 주였고 초기 임대료는 6개월은 보증금 500만원에 40만원 그 후로는 60만원으로 인상하는 조건이 였다.
그러나 문제는 막상 계약을 하려고 보니 임차인의 잘못된 세무지식으로 벌어지고 말았다. 본인은 당연히 임차인이 임대료에는 부가가치세가 별도임을 알고 있을거라고 생각을 했다.
물론 세탁소를 운영하는 임차인은 간이과세자로서 본인이 왜 부가가치세를 부담해야 하는지를 인식하지 못하고 있었다. 왜 부가가치세를 부담해야 하는지에 대해서 설명을 했으나 본인은 막무가내로 만약 부가가치세를 부담하려면 계약을 하지 않겠다는 입장이다.
만약 이 상태로 나가면 임대료를 1.1로 나눠서 임대인이 부담하게 된다. 임대인의 입장에서는 임대가 안되서 임대료를 인하해주고 또 임차인의 부가가치세까지 부담하는 이중적인 부담을 안아야 한다. 사전에 부가가치세 별도라는 언급을 안한 본인의 실수도 당연히 인정한다.
그러나 우리가 흔히 말하는 월세에는 부가가치세가 포함되지 않은 별도의 금액이 옳을 것이다. 그리고 임차인이 누구이든 임대인은 월세의 10%에 해당하는 부가가치세를 징수하여 납부해야 하겠다.
[[사례]]
성남시 분당구에 사는 이성철(60세.무직)은 자수성가해서 모은 자금으로 상가를 분양받아 임대하려고 한다.
분양내역은 다음과 같다.
토지 공급가액:2억원
건물 공급가액:3억원(부가가치세 3천만원 별도임)
계:5억 3천만원
임대조건
보증금:7천만원/월세:250만원(부가가치세 10% 별도)
가정하기를 이성철씨는 사업자등록시 일반과세자로 신고를 하였다.
이처럼 상가를 분양받아 임대사업을 시작하면 임대사업자가 된다. 임대사업자가 되는 방법에는 일반과세자와 간이과세자 두가지가 있다.
두 가지 사업자에는 커다란 차이가 발생을 하는데 일반과세자의 경우에는 분양을 받을때 부담하는 부가가치세를 환급을 받고 차후에 임대료를 받을 경우 임대료의 10%에 해당하는 부가가치세를 납부할 의무를 지게 된다. 그러나 간이과세자의 경우에는 분양을 받을때 부담하게 되는 부가가치세를 환급받지 못하고 임대료의 3%를 부가가치세로 대신하게 된다. 만약 임대료가 매월 200만원을 넘지 못하면 납부의무가 없게 된다.
일반과세자나 간이과세자중 하나를 택하라면 일반과세자가 현금흐름의 측면에서 낫다.
이제 잔금을 치루고 소유권이전 등기를 마치면 본격적으로 임대업을 시작하게 된다. 그러면 3가지 부류의 임차인을 만나게 될 것이다.
임차인은 크게 일반과세자,면세사업자,간이과세자로 분류가 된다. 그러면 임차인에 따라서 임대료에 해당하는 부가가치세는 어떻게 달라지게 될까? 물론 앞의 사례에서 보았듯이 임대인은 임차인의 구별과는 무관하게 부가가치세를 징수하여 납부해야 한다.
그 이유는 임대인의 입장에서 보면 된다. 부가가치세는 공급자기준으로 과세가 된다. 물론 임대인이 일반과세자인 경우를 말한다. 분양현장에서도 거의 대부분 일반과세자로 사업자 신고를 유도 한다.
매달 임대료를 받고 세금계산서를 발부하였다면 매년 6개월마다 부가가치세를 징수하여 납부해야 한다. 또 임대보증금의 이자상당액을 따로 계산해서 납부를 한다.
참고로 이성철씨가 납부해야 할 부가가치세는 월세에 해당하는 270만원의 10%인 27만원X6개월=1,620,000원+보증금 이자 7천만원X4.2%X181/365X10%=145,791원 계:1,765,791원 이다.
참고로 월세에 대해서는 이성철씨가 세금계산서를 발행해야 하지만 소위 간주임대료라고 하는 보증금에 대한 부가가치세는 세금계산서를 발행해서는 안된다. 그러다 보니 간주임대료는 임대인이 원칙적으로 부담하게 된다. 물론 임대차 계약시 임차인이 부담할 수 있도록 특약으로 맺을 수 있다.
여기서 만약 임대료를 누락하여 신고하면 어떻게 될까? 임차인이 간이과세자나 면세사업자로 세금계산서를 요구하지 않거나 임대료를 깎아주는 대신 세금계산서 발행을 생략하는 경우를 가정하겠다. 하지만 부가가치세의 누락은 소득의 누락과 직결이 된다. 이 사실이 과세관청에 발각이 되면 임대 기간 동안 탈루된 세금이 한꺼번에 적출될 가능성이 높다. 따라서 상가 임대사업자는 제대로 세금계산서를 발행하고 신고하는 것이 바람직하다.
이제는 반대로 임차인의 입장에서 임대료에 대한 부가가치세를 보면 부담한 부가가치세는 일반과세자의 경우에는 차후에 환급의 형태를 띄게 된다.
만약 의사등 의료사업자나 학원사업자등 면세사업자의 경우에는 이미 부과된 임대료에 대한 부가가치세의 경우 환급이 되지 않는다. 앞에서 예를 들은 임차인이 세탁소나 미용실등의 간이과세자인 경우는 교부받은 세금계산서를 제출하여 일정율의 부가가치율에 해당하는 금액을 납부세액에서 차감받게 된다.
이처럼 부가가치세는 쌓이면 적지않은 금액이 되므로 그 흐름을 알면 임대사업을 영위하는데 많은 도움이 되리라고 본다. 또한 이러한 부분에 대해서 잘못 인식하고 계신 분들이 많아서 이 글을 전하고자 한다.