한국주택시장 저평가 상태, 상승여력 충분

금융 위기 이후 충분한 가격조정 거쳐

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 박상언 | 입력2013.09.04 08:14

우리나라 주택가격의 적정성을 따질때 흔히 나라별 '소득 대비 주택 가격'을 비교한다. 우리나라 중위(中位) 주택 가격, 즉 주택 가격이 가장 높은 것부터 낮은 순으로 줄을 세울 때 가장 중간에 해당하는 주택의 가격은 소득의 4배 정도다. 서울 지역만 따지면 6~8배다.중국의 경우 중위 주택 가격이 소득의 8~10배, 베이징은 16~20배 이상으로 추정되고 있다. 홍콩과 싱가포르도 서울보다 높은 것으로 추정된다.

1990년 이후 한국의 주택 가격 상승률을 추적해 보면 소득과 물가 상승률에 비해 주택 가격의 상승이 훨씬 완만했음을 볼 수 있다.

주택보급율 측면에서도 일본은 보급률 100%가 된 것이 전국 기준으로 1968년, 대도시권은 1972년이었고 한국은 30여년 뒤인 2002년에 전국 주택보급률이 100%가 됐다. 일본은 2005년 이후 인구가 감소하고 있고 한국은 25년의 시차를 두고 2030년부터 인구가 줄어든다.일본 부동산 시장은 1991년 이후 장기 침체를 겪고 있지만 그 직전까지도 과열 양상이었다. 저금리로 값싸진 돈이 부동산과 주식 시장으로 흘러들어가 가격을 올렸다. 일본 안팎에서 자산가치에 거품이 끼었다는 우려가 커지면서 자산가치가 한순간에 꺼졌다. 1992~95년까지 4년간 일본 주택가격은 연 평균 10% 하락했다.여기에 일본 사회가 1994년 고령사회(65세 이상 노인 인구 비율이 14% 이상인 사회)에 진입하면서 경제의 활력이 급격히 떨어졌다. 처음 '잃어버린 10년'이라고 불렀던 것이 지금은 '잃어버린 20년'이 됐다.

지난 20여년의 기간을 놓고 볼 때 전국 주택가격 지수는 4.2% 올라 물가상승율(4.61%)보다 낮았다. 즉 우리나라 주택가격은 장기간 하락했다. 2006년까지 서울의 아파트만 보면 연평균 8.18% 올랐고 물가상승율을 초과했지만 근로자 가계소득 증가율(10.27%)에는 미치지 못했다. 하지만 2008년 금융위기 이후 수도권 아파트 가격이 물가상승율과 임금상승율보다 더 하락하면서 충분한 조정을 받았다.

일본과 다른 한국 부동산

일본과 달리 우리나라는 국토가 좁다. 주택보급율이 100% 근접할지라도 경제가 지속적으로 성장하면 인플레이션 효과로 주택 가격도 상승하고 신규교체수요 일어나 주택 문제는 자연스레 해결된다. 홍콩이나 싱가포르, 호주 등이 대표적인 사례다. 얼마 전 필자가 방문했던 홍콩과 싱가포르, 호주 등은 경제가 고속 성장하면서 부동산시장도 해마다 높은 상승세를 유지하고 있었다. 1인당 국민소득이 4만달러를 웃도는 싱가포르의 도심 강변의 고급주택은 한채 가격이 20억~100억 정도를 호가하고 있다.

아시아 각국의 부자들도 싱가포르 부동산의 주요 수요자다. 홍콩의 주택도 비슷하다. 리펄스 베이 일대 중형 아파트 가운데 50억~60억원이나 하는 곳도 흔했다. 이곳은 임대료만 월 1500만~2000만원에 달할 정도다. 내국인은 물론 영국 등 각국 부호들도 주요 수요자였다.

주택 시장의 공급 과잉 여부에 대한 판단은 간단하다. 가구와 주택의 개수를 단순 비교하는 주택 보급률(housing penetration ratio)을 보면, 2011년 말 기준으로 전국 평균이 102.3%에 불과하다. 즉 100가구당 주택 수가 102.3개란 의미다. 특히 최근 주택 가격 하락이 집중된 서울의 경우는 100가구당 주택 수가 97개여서 주택 공급 과잉과는 거리가 있다. 반면 1990년도에 거품 붕괴를 경험했던 일본의 경우는 주택 보급률이 115% 이상을 달리고 있는 상황이다.

자가 주택 소유 비중(home owne rship)은 일본과 더욱 차이가 난다. 앞에서 이미 언급한 것처럼 한국의 자가 주거 비중은 전국 평균 54%, 서울지역 41% 정도밖에 되지 않아서 2008년 미국이나 1990년 일본이 65~70% 수준이었던 것과는 상당한 거리가 있다. 고령화와 산업구조의 고도화에 따른 공장의 해외이전, 농지규제완화, 지방 균형발전 등도 박근혜정부의 화두로 급부상하고 있다. 제조업 공장이 해외로 빠져나간 공장의 터는 지식산업단지나 부가가치 높은 산업으로 탈바꿈해 지가를 끌어올리고 있다. 점진적인 토지거래허가제의 해제도 농지규제완화의 촉진제가 돼 땅값 상승의 원인을 제공해주고 있다.

주택시장 버블론을 주장하는 일부 의견은 선진국의 전국 주택가격과 한국의 강남3구 아파트만 상승률을 비교하는 경우가 흔하다. 또 소득수준도 비교 아파트가 위치해 있는 지역별로 세밀하게 분석하지 않는다. 한마디로 '통계 마사지'라 할수 있다.

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