부동산

이명박정부 때부터 집값을 다루는데 있어 부동산정책보다 금융정책으로 가격을 조정하는 것을 주목해야 합니다.

우선 2008년 금융 위기 당시 7억7000만원까지 하락한 잠실주공을 6개월 만에 13억원으로 올린 것은 바로 수도권 DTI규제 폐지입니다.

2010년 8.29대책은 2009년 9월 수도권 DTI규제로 집값이 다시 하락하자 이명박정부가 내놓은 정책이었습니다. 덧붙여 2010년 6.2 지방선거에서 집값을 하락시키는 정책을 쓴다는 이미지가 강하면 선거에 패배한다는 교훈을 얻은 후 나온 정책이기도 합니다.

2010년 8.29대책에서는 8개월 동안 한시적으로 1주택자 또는 무주택자에 한해서 DTI규제를 폐지 했습니다.

대책 전, 용인수지자이2차 36평은 3억6000만원에도 매매가 안 됐지만 6개월 만에 4억5000만원에 매매가 됐습니다.

그러나 이 당시 정부는 많은 집값 상승을 원하지 않았습니다. 처음부터 DTI규제를 한시적으로 풀었다는 점이 그 근거입니다.

2008년 11월에 DTI규제를 폐지할 때는 한시적이라는 문구가 없었습니다.

필자는 현재 정부는 부동산시장을 완전 장악했다고 판단하고 있습니다. 가격을 억제하면 공급이 부족해지고 그러면 전셋값이 상승해 결국 집값이 상승하는 기본적 구도를 파악한 정부는 전세거주자에게 집 사지 말고 전세대출 해줄테니 계속 전세 살라고 합니다.

그러나 전세대출은 부동산가격안정에 진통제이지 근본적인 처방이 아닙니다. 지금 그 부작용이 보이기 시작했습니다. 계속해서 신규분양이 안 되고 있습니다.

필자는 이번 대책에서 정부는 생애 최초만 주택을 구입하라는 명령으로 판단하고 있습니다. 근거는 생애 최초에게는 DTI규제를 전면 폐지 했기 때문입니다.

그러나 이들은 당장 분양 받으면 시세차익이 1억원 정도 보장되는 위례.강남보금자리에 관심이 있을 것으로 생각하고 있습니다

그 중에 현재 살고 있는 동네에 주택을 구입하고 싶어도 작년 하반기부터 올 상반기까지 해서 현재 매도호가가 2000만원 정도 상승한 상태입니다. 이분들은 상승한 가격에서는 절대로 구입하지 않는 습성이 돼있습니다.

만약 다주택자에게도 DTI규제가 완전 폐지됐다면 바닥 대비 2000만원 상승해도 다주택자는 고기 맛을 알기에 주택을 구입했을 것입니다. 그러면 4000만원 상승했으면 생.초 대상자는 1억원으로 추가 상승할까 불안을 느껴 주택을 구입해 결국 부동산 활성화 시대가 오는데 현재 정부의 정책은 이러한 상황을 용납할 수 없다는 생각인 것 같습니다.

한동안 그렇게 가격이 상승하거나 거래가 많을 것 같지는 않습니다. 그러나 필자는 늦었지만 2000만원 상승했어도 주택을 구입해야 한다고 판단합니다.

이유는 지금 당장 1억원 정도 상승하는 구도이면 신규분양도 많이 해 2~3년 후 가격하락의 신호탄이 될 수도 있습니다. 하지만 현재 기존주택가격으로는 건설사가 신규분양을 거의 못하기 때문에 전셋값 상승은 불 보듯 뻔합니다.

현재 상황에서 전셋값이 계속 상승하고 전셋값이 매매값 보다 높아지면 그때는 정말 집값이 폭발할 수도 있습니다.

필자가 판단하기에 정부는 집값 상승 억제에 모든걸 걸겠다고 하면서 강남구 개포동 길 건너부터 판교까지 산을 밀어버리고 평당1000만원 약 20~30만 가구를 분양하겠다고 하면 몰라도 매매값은 적어도 하락하지는 않을 것으로 판단됩니다.

2006년 하반기 필자가 투자한 곳이 많은 상승이 있었습니다. 그런데 그 당시 매도하고 싶어도 매도 못한 이유는 양도세 때문입니다.

지금 당장 구입해 가격이 많이 상승하는 것보다 최소한 2년 이상 보유해 가격이 많이 상승 했을 양도세가 일반과세로 부과 되야 기분이 좋을 것입니다.

사실 작년 하반기에 매수한 분들이 가장 이상적이라 할 수 있습니다. 이분들은 앞으로 1년만 보유하면 비과세내지는 일반과세이기 때문입니다.
 
현재 계속해서 가격억제정책을 쓰고 있어 신규분양이 어렵고 향후 2~3년 후에도 집값이 하락 할 일은 없을 것입니다.

특히 거주목적에 더욱 의미가 있는 분들은 늦었지만 지금이라도 주택 구입하는 것이 바람직할 것으로 보입니다.

이원용부동산연구소

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