강남권 분양시장 빅 3 열전

8.28 효과로 새 아파트 관심 커져

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 박상언 | 입력2013.09.09 23:49

래미안 잠원 vs 논현 e편한세상 vs 신반포 아크로 리버 파크(ACRO RIVER PARK)

8.28 대책을 전후로 강남ㆍ서초ㆍ송파 등을 중심으로 저가매물이 소진되면서 서울 강남권 재건축 아파트 시세가 빠르게 회복되고 있다. 특히 최근 재건축조합 설립인가를 받았거나 재건축추진위원회의 새로운 집행부를 구성, 재건축 사업이 본격화하는 아파트를 중심으로 한달새 5000만~1억원 ㅈㅇ도 시세가 상승하면서 실제 거래까지 연결 되고 있다.

이처럼 강남권 재건축단지가 다시 상승세를 타자 대신 분양시장으로 눈길을 돌리는 투자자들이 많다. 실제 8.28 대책이후 강남지역 재건축 일반 분양시장에 문의가 쏟아지고 있어 상반기부터 꾸준하게 인기를 끌어왔던 위례신도시 흥행을 이어받을 것으로 보인다.

특히 하반기 강남권 분양물량 대부분은 최고 노른자지역에 위치해 있어 향후 투자가치와 주거지로도 손색이 없고 편리한 교통, 우수한 학군, 편의시설 등 최적의 입지여건을 갖추고 있다. 따라서 앞으로 부동산 경기가 활성화 되면 해당지역의 프리미엄은 치솟을 것으로 전망된다. .

9월 래미안 서초잠원

삼성물산이 이달 서초구 잠원동에서 분양예정인 래미안 잠원은 실수요자들뿐만 아니라 투자자들에게도 인기가 높다. 분양가 상한제 대상 아파트가 아니어서 계약 후 바로 전매가 가능할뿐만 아니라 대부분의 분양물량이 85 ㎡이하이기 때문에 4.1동산 대책에 따라 앞으로 5년간 양도세 감면 혜택을 받을 수 있기 때문이다.

래미안 잠원은 기존의 잠원대림 아파트를 지하 2층~지상 35층, 7개 동에 843가구(전용면적 59~133㎡)로 재건축해 126가기할를 일반 분양한다. 2016년 4월 입주 예정이며, 인근에 서초구의 랜드마크로 불리는 반포 래미안 퍼스트지가 있어 ‘래미안 타운’을 형성할 것으로 기대를 모은다.

34평 기준 잠원대림아파트 조합원 현시세는 8억5000만~9억원, 비슷한 평형대로 간다면 추가분담금이 2000만~6000만원 정도 소요된다. 인근 잠원 훼미리,한신아파트는 8억~8억5000만원선이다.

래미안 서초 잠원의 일반분양가는 3.3㎡당 평균 2987만원으로 일반분양가는 최저 8억8000만원에서 최고 10억원대 초.중반이다. 실수요자들의 계약률을 높이기 위해 계약금 10%를 5%씩 두 차례로 나눠서 낼 수 있도록 했다.

또 중도금 60%는 전액 대출을 연계해주고 대출이자에 대해서는 후불제를 적용, 초기 자금부담을 최소화했다. 래미안잠원 평균분양가가 새아파트임에도 불구하고 주변시세보다 그다지 비싸지 않아 투자가치는 충분할것으로 기대된다. 잠원지구는 압구정-잠원-반포로 황금 주거벨트의 한 가운데에 위치해 있고 명문학군과 다양한 고급생활편의시설을 고루 갖춘 입지여건을 가지고 있는 장점이 있기 때문이다.

10월 논현 e편한세상

'경복아파트 사거리'는 '뱅뱅사거리' '교보타워사거리'처럼 아예 유명한 지명이 돼 버렸다. 경복아파트의 입지적 장점이나 향후 미래가치는 서울시 내에서도 손꼽히는 수준이다.

분당선 선정릉역이 도보 5분거리며, 학동초등도 가까워 걸어서 5분내에 통학할 수 있다. 차병원 사거리와 선정릉역의 환승역으로 9호선을 이용하기도 편리하다.

해당 지역에서 대림산업은 강남구 논현동 경복아파트를 재건축 해 총 368가구 중 전용 51~230㎡ 55가구를 10월에 일반에 분양할 계획이다.

당초 경복아파트 주택재건축 정비사업 조합은 착공 이후 바로 일반분양 계획을 발표할 예정이었지만 부동산 경기침체로 분양시기를 늦췄다.재건축 전의 경복아파트는 101㎡(약 31평) 196세대, 137㎡(약 41평) 112세대 등 총 308세대로 구성됐었다.

지난 2003년 조합설립을 시작으로 2010년 12월 서울시로부터 사업시행인가를 받았고, 그 이듬해인 2011년 9월 서초구로부터 관리처분인가를 받았다. 이 후 본격적인 주민 이주에 들어갔고, 이주를 마친 지난 8월 철거 및 착공에 들어갔다. 분양면적 기준 80㎡(약 24평) 34세대, 111㎡(약 33.5평) 222세대, 113㎡(약 44평) 112세대 등 총 368세대로 지어질 예정이다.

111㎡(약 33.5평)기준으로 경복아파트 조합원 물량은 추가분담금 포함해서 8억3000만~8억9000만원 정도 시세가 형성되어 있다. 일반분양가는 아직 결정된 것은 없지만 조합원 물량 기준가를 볼때 이보다 4000만~5000만원 높게 형성될것으로 예상된다.

바로 옆 단지인 동부센트레빌의 경우 지난 2003년 분양가가 2300만원대였고 , 2007년 부동산 경기가 최고조에 달했을 때는 평당 3000만원을 넘겼다. 하지만 현재는 아파트 매매가(106㎡)가 7억~7억5000만원선에 가격이 형성되어 있다. 조합원시세와 주변시세 새아파트의 프리미엄을 생각했을 때 ‘ 논현e편한세상’분양가가 3.3㎡당 3000만원대 전후라면 투자해볼가치가 있다.

11월 신반포 아크로 리버 파크

부촌지도가 대치ㆍ도곡동을 지나 반포 쪽으로 이동하고 있다.

신반포1차 재건축 단지가 서초구청으로부터 최종 사업시행 변경인가를 승인받자마자 자산가들의 문의가 하나둘씩 늘어나고 있다.

일부 자산가들 사이에서는 한강변에 바로 붙은 신반포1차 입지가 반포 안쪽인 반포자이나 래미안 퍼스티지보다 더 낫다는 의견도 많다. 부지가 한강변을 따라 길게 늘어서 한강 조망권을 확보하기 더없이 좋은 조건이기 때문이다.

신반포1차는 신반포로를 기준으로 강변북로와 인접한 1·2·4주구와 반대편 3주구로 나눠 재건축을 추진 1977년 입주를 시작했고 총 21개동 790가구 규모다. 조합은 두개동을 제외한 19개동 730가구를 59∼230㎡ 1487가구로 재건축할 계획이다.

지난 1월 건축심의를 받아 8월 현재 19동까지는 철거를 마쳤다.압구정지구, 반포지구 등 한강변 10개 재건축 지구에 대한 최고층수를 35층 이하로 제한한다는 서울시 발표 후 최고 38층이라는 건축심의를 통과하며 국내 최초로 제 1호 특별건축구역으로 지정되었다.

금번 승인에는 그간 10년 넘게 분쟁의 요소가 되었던 20동, 21동(분리재건축법에 의해 배제) 60세대에 대해 기존 신반포 1차 조합원들이 통합재건축으로 전격합의해 실마리를 찾았다. 지상 5∼38층 14개동 51∼240㎡(이하 전용면적 기준) 총 1465가구로 재건축될 예정으로 조합분을 제외한 85㎡(옛 33평) 이하 중소형 650여 가구를 분양할 예정이였지만 이번 통합건축으로 지하 3층에서 지상 38층 1620여 세대로 사업시행이 변경되게 되었다.

일반분양 수익금을 조합원들에게 돌아갈 수 있도록 도급제 계약으로 시공사와 변경계약을 체결하고 조합원이 원하는 평형을 분양받을 수 있는 맞춤형 설계가 특징이다.2016년 하반기 입주를 목표로 걸맞게 아크로 리버 파크란 브랜드명으로 올해 11월 일반 분양에 나선다는 계획이다. 물론 아직 넘어야 할 산은 남아 있다. 20ㆍ21동 주민 75%인 45가구가 사업에 동의해야 통합재건축이 확정된다.

또한 양도세 감면 기준 '전용 85㎡ 이하, 6억원 이하'로 조정되면서 그 최대의 수혜를 입게 되는 만큼 강남권 최고의 블루 칩으로 떠오를 전망이다. 도곡동, 대치동, 압구정동을 제치고 최고 주거지역으로 떠오르고 있는 반포동에서도 한강 조망과 함께 외국인학교, 사립 계성초등학교, 세화여고, 신반포 중학교 등 쟁쟁한 학군과 3,7,9호선 전철역세권에 고속도로, 올림픽도로 진출입 용이, 강남 성모병원, 신세계백화점 강남점, 법원, 예술의 전당, 고속터미널 등의 최고의 편의와 입지를 가지고 있다.

초기 특별건축구역이 적용과 디자인 특구로 주상복합이 아닌 일반 아파트로는 처음 분양가가 4000만원(3.3㎡당) 전후가 될것으로 보인다.강남 일부 주상복합을 제외한 일반 분양가가 3.3㎡당 3000만원대 (2008년 GS건설이 분양한 반포자이의 분양가 2783만∼3360만원) 중반이 최고인 것을 감안할 때 한강 조망권과 최첨단 최고급 아파트를 내세운 신반포1차는 주상복합이 아닌 순수 아파트 분양가로는 34평의 경우 분양가는 12억~13억원선에 이를것으로 본다.

발코니 30% 인센티브, 수영장과 휘트니스 센터 등 다양하고 최고급 최첨단 커뮤니티시설과 친환경 및 신재생에너지 설비등 최첨단 시스템 반영, 단위세대 평면 설계와 마감자재의 고급화 등 평면다양화, 녹지공간 확대등의 강점이 충분 반영될 것으로 보인다.

현재 92㎡ (구28평)의 가격은 16억5000만~17억원인데 105㎡(옛 33평)를 신청했을 경우, 4억3000만원가량을 환급받는다. 105㎡(구 32평)가격은 18억9000으로 34평형대를 분양받는다고 보면, 6억8000만원가량을 환급받게 된다.

105㎡ 기준으로 인근에 반포자이아파트 가격은 11억 ~13억선, 반포래미안 12억~14억에 형성되어 있고 전세가는 9억~10억원선이다. 지은 지 만 4년이 넘은 인근 반포자이나 래미안 시세를 비교해봤을 때 신반포 1차가 4000만원(3.3㎡당)전후에 분양된다면 최근 살아나고 있는 분양시장 경기까지 감안하면 프리미엄도 상당부분 형성될것으로 보인다.

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