추석 이후 부동산시장 전망

주도자는 지방후발이고 서울ㆍ수도권도 반등한다

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 이주호 | 입력2013.09.13 09:31

2000년대 우리나라 부동산시장의 중심은 서울과 수도권이였지만 2008년 이명박정부 출범때부터는 국토균형발전을 위한 세종시ㆍ혁신도시 건설과 지방 산업단지 부활로 지방선두주자 부산ㆍ경남 등이 주도주가 되었습니다.

필자의 견해로는 세종시ㆍ혁신도시 건설을 성공적으로 수행하기 위해서는 정부종합청사ㆍ공기업 이전이 제대로 마무리되어야 하는데 그러기 위해서는 박근혜정부때까지 지방대세가 유지돼야 합니다.

지방 지역별 부동산도 이명박정부때는 지방선두주자 부산ㆍ경남 등이 주도를 하였고 박근혜정부 출범때부터는 지방후발주자 대구ㆍ경북ㆍ광주 등이 주도하고 있습니다.

지방후발주자의 상승세는 박근혜대통령 당선 직후부터 이루어 졌으며 지금도 전국 부동산시장에서 가장 높은 상승률을 보이고 있는 곳은 바로 지방후발주자 대구ㆍ경북입니다.

지난 2주간 아파트 가격 상승률 순위를 보면 경북(0.32%), 대구(0.19%), 서울(0.13%), 강원(0.11%), 충남(0.10%), 경남(0.08%) 등 순입니다.

항간에서는 지방선두주자 부산.경남 등이 2011년도에 정점을 쳤으니 이제 전국 부동산시장을 서울.수도권이 주도해야한다고 하는데요. 지난 2~3년동안 지방후발주자 대구ㆍ경북ㆍ광주 등 소형이 바닥에서 반 정도 올라온 상태라 아직 상승 여력이 충분합니다.

중대형의 경우 올해에 2007년도 신고가를 경신하는 등 대세상승 신호를 보이고 있습니다.

이는 대세상승 징조이며 요즘은 지역별로 한번 대세를 타면 5년 전후까지 이어진다는 점으로 미루어보아 2016년까지 대세상승이 있을 것으로 예상됩니다.

지방후발주자가 대세 가도를 달리는 동안 서울ㆍ수도권은 지난 5년간 낙폭이 큰 아파트의 반등 정도만 기대할 수가 있습니다.

서울ㆍ수도권은 앞으로 대세 가도를 달리는 것이 아니라 지난 5년간 낙폭과대에 따른 반등 정도만 있을 것으로 보이며 2007년 고점을 뚫는 폭발 장세는 기대할 수 없을 것입니다.

또한 2007년도에 정점을 쳐 한번 판이 깨지면 10년 정도 조정기간을 거쳐야 한다는 점으로 볼때 박근혜정부 이후인 다음 정부쯤에서나 기대할 수가 있습니다.

내수 살리기 총력에 나선 정부ㆍ지방 부동산 상승 기대

앞으로 서울ㆍ수도권 부동산은 2010년대부터 우리나라 경제가 침체된 일본 경제 전철을 밟을 수 있다는 우려와 엔저로 일본 경제가 살아나면 상대적으로 한국 수출경기가 타격을 받을 수 있다는 점. 그리고 유라시아 횡단철도 건설로 국토도시개발 기운이 종전 국토 서측에서 동측 부산 등으로 넘어갈 수도 있다는 점이 문제가 됩니다.

그렇게 된다면 우리나라 부동산시장의 2010~2020년대는 부산.지방이 주도할 수도 있습니다.

개인적인 소견으로는 서울ㆍ수도권 집값은 2003년 참여정부 출범때 부터 2005년까지 무차별적으로 상승했습니다.

이를 잠재우기 위해 정부에서 2005년 8ㆍ31 부동산대책이 나온데도 불구하고 2006~2007년 2년동안 사상 유래없는 대폭등을 보여 서울ㆍ수도권 집값은 2005년 8ㆍ31 부동산대책때의 가격대까지 내려와야 적정 가격이 아닌가 합니다.

최근 서울.수도권 집값 추이를 보면 2005년 시세까지 내려온 아파트도 있고 그렇지않은 아파트도 있습니다. 6억원 이하 아파트에 대해서만 취득세를 인하해준 점으로 미루어보아 정부에서는 아직도 6억원 이상의 집값, 버블이 끼여있는 아파트에 대해서는 부정적인 측면이 많은 것 같습니다.

2008~2012년 5년동안 낙폭이 과대해 2005년 시세 정도까지 내려온 아파트라면 몰라도 낙폭과대가 심하지 않은 아파트에 대해서는 앞으로 더 가격 조정을 받아야하지 않을까 합니다.

일부 지역의 아파트 가격은 2007년 고점에서 반토막이 나 2005년 시세 수준까지 내려오는 등 향후 낙폭과대에 따른 반등을 보여줄 때가 되었습니다.

전국 부동산시장의 주도권을 지방에서 서울.수도권으로 넘겨준 것이 아니라 지방선두주자에서 지방후발주자 대구ㆍ경북ㆍ광주 등으로 넘겨주고 있고 서울ㆍ수도권은 앞으로 대세상승이 아니라 낙폭과대에 따른 반등 정도만 보여줄 것으로 예상됩니다.

전세값 폭등이 사회적으로 문제가 되고 취득세 인하, 다주택자 양도세 중과 폐지, 리모델링 수직 증축 허용, 분양가상한제 폐지 등 각종 부동산 현안이 올 9월 정기국회에서 통과되고 중산층.서민 경제, 내수 경제가 어려운만큼 정부에서는 내수경기 살리기에 총력을 기우릴 것인만큼 올 가을 추석 이후 부터는 부동산경기가 반드시 살아날 것으로 믿고 있습니다.

이번에 부동산경기가 살아나면 이는 부동산경기 소사이클 시기에 해당되며 한번 경기가 살아나면 3~4년 정도 이어진다는 점으로 미루어볼때 2016년까지 부동산경기가 있을 것으로 예상됩니다.

지방선두주자 대세에서 서울ㆍ수도권으로 대세를 넘겨줬다는 말은 시기상조입니다. 2010년대는 지방 산업단지권, 혁신도시 전성 시대이며 서울ㆍ수도권 요지 부동산은 도심권 부동산 대세가 일어나는 다음 정부에서나 기대할 수가 있습니다.

요약하자면 이번 부동산경기 소사이클에서는 지방후발주자 대구ㆍ경북ㆍ광주 등과 혁신도시가 주도하고 부수적으로 낙폭이 큰 서울ㆍ수도권도 반등한다는 말씀을 드립니다.