20011년도에 지방선두주자 부산.경남이 정점을 치고 조정에 들어가니 이제 서울.수도권이 대세의 바톤을 이어받아야 한다고 하는데 이는 잘못된 시장 전망이 아닌가 합니다.
필자가 예전에도 누누히 밝혔지만 누가뭐래도 2000년대는 서울.수도권, 2010년대는 지방 전성시대이며 2010년대 지방 대세를 맞아 지방은 지방선두주자 부산.경남만 있는게 아니라 지방후발주자 대구.경북.광주도 있습니다.
다같은 지방이라도 지방선두주자 대표격인 부산과 지방후발주자 대표격인 대구는 5년 정도의 시차를 두고 움직이고 있습니다.
이는 2000년대부터 이러한 양상을 보였는데 2000년대에 서울.수도권 부동산이 득세할때 지방은 틈새시장을 형성하며 부산은 2002년도에 정점을 쳤고 대구는 2007년도에 정점을 쳐 5년의 시차를 보였고 지방선두주자 부산.창원이 2007년 하반기부터 대세상승하기 시작하였는데 지방후발주자 대구.구미.포항.광주는 2012년 하반기부터 대세상승하기 시작하여 이 또한 5년의 시차를 보이고 있습니다.
지방선두주자 부산이 2007년 하반기~2011년 상반기까지 5년동안 대세상승하였으니 지방후발주자 대구 역시 2012년 하반기~2016년 상반기까지 5년동안 대세상승하여야 한다는 것이 필자의 부동산시장 관점입니다.
이렇듯 지방이라도 지방선두주자와 지방후발주자는 5년의 시차를 두고 2010년대에 지방 대세를 이끌어 가고 있습니다.
이미 박근혜정부 출범 이후 전국 부동산 상승률 1위는 경북 구미가 차지했고 2~10위까지도 대구.경북이 싹쓸이 하여 올 가을부터 부동산경기가 상승세로 돌아서면 이들 지역이 역시 대세 가도를 달릴 것입니다.
지방후발주자 대구.구미.포항.광주 그리고 혁신도시가 전국 부동산시장을 주도하는한 아직 지방 대세는 유효합니다.
이러한 지방후발주자가 대세 가도를 달리는 한 서울.수도권 부동산의 전국 부동산시장 주도는 아직 시기적으로 이르지 않은가 합니다.
부동산시장의 흐름, 시장 내부를 세세히 살펴보면 당장 서울.수도권 부동산의 주도는 시기 상조입니다.
다만 지방선두주자 부산.경남이 2009~2011년도에 대세 상승할때 충분한 조정을 거친 서울.수도권 부동산의 낙폭 과대한 6억원 이하 아파트는 이번에 반등 장세를 보일 것으로 생각되며 그러나 일정 수준까지 반등하면 상승세가 멈춰지지 않을까 합니다.
서울.수도권은 주도주가 아니기 때문에 2007년 전 고점을 뚫는 폭발 장세는 이번 정부에서는 기대할 수가 없고 다음 정부나 다다음 정부에서나 기대할 수가 있는데 서울.수도권이 이러는 동안 그 틈을 지방후발주자 대구.구미.포항.광주 등과 혁신도시가 메꿀 것입니다.
이러한 맥락에서 박근혜정부에서도 지방 전성시대가 계속될 것이며 다만 지방선두주자는 약세 시장을 형성하더라도 지방후발주자는 강세 시장을 보일 것입니다.
주식시장에서는 주도주와 비주도주의 수익률은 하늘과 땅 차이인데 부동산시장 역시 주도부동산과 비주도부동산은 수익률 측면에서 많은 차이를 보일 것입니다.
그래서 투자자들은 주식이든 부동산 투자든 간에 주도주 찾기에 심혈을 기우리는가 봅니다.
부동산시장은 시대의 흐름에 따라 시시각각 변하고 있으며 과거 1960~1970년대 경상권 부동산 전성시대에서 1990~2000년대는 서해안, 수도권 전성시대가 되었고 또 2010~2020년대는 부산 등 경상권, 동해안 전성시대가 될 수도 있습니다.
우리나라는 지정학적인 측면에서 경제가 움직이는 경향이 있는데 1960년대 일본 동경올림픽이 20년뒤인 1980년대엔 서울 올림픽으로 넘어갔고 그로부터 또 20년뒤인 2000년대엔 북경올림픽이 개최되었습니다. 올림픽을 치루는 과정에서 이들 나라는 경제 대국이 되었습니다.
2008년 북경올림픽 이후엔 세계 경제 주도권이 중국에서 미국, 일본으로 넘어가고 이제 또 하나의 세계 경제 돌파구인 러시아 시장을 유라시아 횡단철도 건설로 진출하려고 합니다.
대한민국 주변 지정학적인 경제 동향을 살펴보면 동경올림픽이 서울올림픽으로 넘어갔고 또 북경올림픽으로 넘어가는 과정에서 일본, 한국, 중국은 수십년동안 경제 대국을 이루었으며 이제 한국 주변 국가로는 러시아가 유일하게 남아 있습니다.
한국 기업이 러시아에 진출하여 러시아 특수를 맞으면 지리적으로 일본과 우리나라 부산, 동해안 그리고 러시아 블라디보스톡은 같은 라인이 되어 또하나의 경제축을 형성할 수가 있으며 이쪽 지역의 경제권이 활발하게 돌아갈 수 있습니다.
이러한 맥락에서 평창동계올림픽 개최와 일본경제의 부활, 유라시아 횡단철도 건설로 러시아 특수를 맞게되면 향후 우리나라 경제, 부동산은 서울.수도권이 아닌 부산.경상권이 이끌어 갈 수도 있습니다.
이러할 경우 이쪽 지역의 부동산 가격 상승을 기대할 수가 있습니다.
이러한 변수때문에 종전 서울.수도권 부동산만 존재한다는 고정관념을 버려야 한다고 생각합니다.
세계 정세, 경제의 흐름에 따라 우리나라 경제가 좌지우지되는 경향이 있는데 우리는 이러한 흐름에 따라 자연스럽게 국토도시개발, 부동산시장을 바라봐야 할 것 같습니다.
각종 경제연구소에서 일본 경제의 부활로 상대적으로 한국 경제가 2020년대까지 1990~2000년대의 일본 경제 침체의 전철을 밟을 수도 있다는 우려섞인 전망을 하고 있습니다.
이렇게 세계 경제가 돌아갈 경우에는 국내 부동산시장의 판도가 바뀔 수도 있습니다.
1990~2000년대 서울.수도권 부동산 중심에서 2010~2020년대는 부동산 중심이 부산.경상권으로 넘어 갈 수도 있다는 말입니다.
필자가 보건데 서울.수도권 부동산은 2007년도에 수십년 대상투를 쳐 향후 상당기간동안 즉 2020년대까지 조정을 보일 수도 있습니다.
서울.수도권 부동산은 지리적으로 중국과 근접한지라 1990~2000년대 중국 경제의 상승세와 함께 동반 상승한 측면이 있습니다.
부산.경상권 부동산은 지리적으로 일본과 근접하여 일본 경제가 성장하고 또 유라시아 횡단 철도로 러시아 특수를 맞게되면 이들 나라와 함께 동반 상승할 가능성도 있습니다.
이러한 맥락에서 다음 정부나 다다음 정부에서 서울.수도권 부동산이 주도할지, 부산.경상권 부동산이 주도할지 그건 두고봐야할 일입니다.
요약하자면 박근혜정부에서는 지방후발주자 대구.구미.포항.광주 등과 세종시.혁신도시가 주도하고 서울.수도권 부동산은 낙폭과대에 따른 반등 장세만 보일 것으로 예상됩니다.
박근혜정부에서의 지방후발주자 대구.구미.포항.광주와 혁신도시 VS 서울.수도권 주도주 다툼은 지방후발주자 승으로 끝날 것으로 전망됩니다.
재테크맨 이주호
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