수익형부동산 이것이 중요하다 1

수익형부동산 지속적인 수익률이 중요

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 김인만 | 입력2013.10.20 22:17

수익형부동산 이것이 중요하다 1

지속적인 수익률이 나는지 점검해야

지난해보다는 올해 부동산시장이 좀 더 나아지긴 했지만 그래도 여전히 서울과 수도권 부동산시장 침체는 계속 이어지고 있다.
이런 투자형 부동산의 침체가 2009년부터 시작되면서 틈새시장으로 임대수익을 목적으로 하는 수익형부동산에 대한 관심이 커졌다.

베이비붐 세대의 은퇴시기가 다가오면서 경제력을 갖춘 베이비붐 세대가 노후준비를 위한 안정적인 수익이 필요하게 됐고 이런 시대적인 상황이 맞아떨어

지면서 오피스텔이나 도시형생활주택, 혹은 상가 등 임대수익을 받을 수 있는 수익형 부동산의 인기가 높아지고 있다. 최근까지 수익형부동산 전성시대라 해도 과언이 아닐 정도로 많은 수익형부동산 상품이 쏟아지고 있다.

1-2인 가구가 늘어난다고 하지만 단기간에 공급물량이 너무 많이 늘어났고 상황이 이러다 보니 임대수익률이 떨어지거나 임차인 구하기가 어려운 곳들도 생겨나고 있다.
또한 일부 물량들은 분양가 자체가 비쌀 뿐만 아니라 마구잡이 식으로 분양을 하기 때문에 그에 따른 피해사례 역시 늘어나고 있어서 수익형부동산도 유행 따라 묻지마 투자를 할 것이 아니라 옥석을 가려서 정말 타당성 있는 좋은 물건을 선택을 하는 신중한 전략이 필요하다 할 수 있다.

그러면 수익형부동산을 선택할 때 어떤 기준으로 조사를 하고 판단을 해야 할까.
수익형부동산 선택에서는 수익률 그것도 지속적 수익률과 가격의 적정성 이두가지가 중요하다. 수익률이 중요한 건 누구나 다 알고 있을 것이다.

수익형부동산에서는 수익률이 곧 그 물건의 가치를 의미하는데 소형아파트나 상가는 서울 4%, 수도권 5%이상이 기본 마지노선이며, 오피스텔과 도시형생활주택은 서울 최소 5%이상, 수도권 6%이상은 돼야한다. 여기서 1%정도 더 나온다면 좋은 수익률이라 할 수 있고 그 이하면 혹은 기본 마지노선 이하라면 개발 등 어떤 가치상승의 재료가 없는 한 다시 생각해봐야 할 것이다.

보통 이런 기본수익률을 가지고 임대료를 책정하는데 예를 들어 매매가 5억의 물건이라면 수익률 5%로 산정하면 보증금5000/월185만원 정도가 될 것이다.
만약 여기서 장사가 안돼서 월세가 150만원으로 내려가면 수익률은 4배가 되고 수익률 4% 물건을 살 사람은 없기에 결국 다시 수익률 5%로 맞추려면 매매가격을 4억1천으로 낮출 수 밖에 없기에 결국 수익률 하락은 수익형부동산물건의 가치하락을 의미하는 것이라 할 수 있고 그래서 수익형부동산에서 수익률이 중요한 것이다.

대출을 고려하지 않은 순수익률만 따져야

또한 수익률계산에서 주의해야 할 것은 대출을 고려하지 않은 순수익률만 고려해야 객관적인 판단기준이 될 수 있다.
대출의 경우 대출을 얼마 받느냐, 금리가 얼마냐에 따라 수익률이 달라지고 실제로 분양현장에서 말하는 높은 수익률은 대출을 최대로 받았을 경우를 가정해서 순 투자금액 대비 월세로 수익률을 계산해서 수익률이 높은 것처럼 하는데 월세와 분양가격으로만 수익률을 계산해야 한다.

마지막으로 2년만 임대료 받고 끝나는 것이 아니라 보유하는 동안은 계속 임대료를 받아야 하고 더 인상해서 받으면 좋지만 적어도 하락하지 않고 현재의 수익률을 안정적으로 유지하는 지속적인 수익률이 중요하다.

분양물건의 경우에는 특히 주의해야 하는 것이 이제 처음 지어서 시작하는 것이다 보니 임대료가 시장원리로 형성된 것이 아니라 분양가격에 기본수익률 5~6%를 적용해서 임대료가 책정이 되기 때문에 자칫 고분양가일 경우 수익률에 따른 임대료가 높게 책정이 되면 나중에 임대료 하락에 따른 수익률하락 매매가격하락의 피해를 볼 수도 있다.

지속적으로 안정적인 수익률을 확보하려면 해당물건의 가격이 주변 현장에서 형성된 가격과 일치하느냐, 임대수요가 늘어나지는 않아도 더 줄어들 가능성이 있거나 반대로 주변에 공급물량이 더 늘어날 수 있느냐 등 수익률의 지속성에 영향을 주는 여러 인자들을 꼼꼼하게 확인 후 계약을 하는 지혜가 필요할 것이다.

김인만 부동산연구소http://cafe.naver.com/atou1