용도지역이 농림지역인 토지 분할과 합병

토지 지분투자시 분할 여부부터 확인해야

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 장용석 | 입력2013.10.21 00:39

이 글은 필자의 실전사례 분석을 통해 보다 쉽게 토지투자를 이해해드리기 위한 글이다.

고향 선배로부터 개발호재가 확실한 땅이 있으니 함께 투자해보지 않겠냐는 제의를 받은 K씨. 그의 선배인 P씨는 자신을 믿고 투자하면 머지않아 짭짤한 수익을 거둘 수 있을 것이라며 이미 자신도 해당 토지 일부를 매입한 서류를 증거로 보여줬다.

P씨가 매입한 땅은 공유지분자가 있는 농림지역으로 3900㎡(약 1180평) 규모였다.
그는 K씨에게 공동소유로 땅을 매입하면 투자자금이 적게 들고 나중에 땅값이 상승할 때는 팔기 쉽게 가장 좋은 위치를 몫으로 해주겠다며 투자를 종용했다.

K씨는 선배인 P씨의 말에 귀가 솔깃했다. 주변에서 너도나도 재테크를 하는 판에 자신도 언젠가 좋은 기회가 오면 해봐야겠다는 생각을 갖고 있었던 터였기 때문이다.

그래도 투자 전에 정확한 정보인지 확인해봐야겠다고 생각한 그는 언론에 나온 관련 기사를 살피고 자료를 모았다. 선배가 지목한 투자처는 다름 아닌 충남 태안지역으로 기업도시가 형성된다는 호재 때문에 지가상승이 예상되는 곳이다.

처음 발을 들인 재테크를 통해 큰 수익을 낼 수 있을 것이라는 확신을 한 K씨는 선배가 지분을 넣은 땅 3900m2(약1180평) 가운데 1900m2(575평)매입했다. 등기부 상에 선배 P씨 외에 한 명이 더 있었다. K씨까지 포함하면 해당 농림지역의 공유 지분소유자는 총 3명이었다.

인근지역의 호재가 연일 이어지면서 K씨는 투자한 지역의 지가도 갈수록 상승했다.
1년이 지나 급하게 돈이 필요하게 된 그는 자신이 투자한 땅을 팔기 위해 선배에게 도로와 인접한 부분을 분할해 달라고 했다. 그러나 몇 가지 큰 문제로 땅을 매매할 수 없는 상황에 부딪혔다.

K씨와 같은 필지의 지분을 갖고 있는 다른 공유 지분소유자가 분할에 동의하지 않는 것이 문제가 됐다.
분할을 하려면 공유지분자 다른 사람들의 동의를 받아야 하지만 한 필지 속에 좋은 입지를 K씨가 분할 할 경우 나머지 부분은 큰 메리트가 없기 때문에 분할에 동의하지 않은 주장이다.

용도지역이 농림지역인 토지를 분할하려면 분할된 면적이 2001㎡이상 돼야 한다. 다시 말해 분할 전 면적이 최소 4002㎡ 이상 돼야 한다는 얘기다.

K씨가 공동소유 자격으로 매입한 토지는 3900m2(약1180평)면적으로 이에 조금 못 미쳐 분할이 안 되는 상황이다. 물론 공유지분도 매매가 가능하지만 매수하려는 입장에서는 재산권 행사에 제약이 따라 꺼리는 편이다. 그래서 개별등기 후 매매가 환금성이 있어 용이하고 대출도 가능하다.

필자의 의뢰인 중에 K씨와 비슷한 상황을 겪은 C씨가 있다. 그도 태안지역 호재를 겨냥해 지인이 알선한 용도지역이 농림지역인 공유지분 소유 토지에 투자했다가 토지 분할을 못해 애를 먹고 있는 비슷한 상황이었다.

그의 고민을 들은 필자는 그와 함께 현장을 방문해 매물을 살펴봤다. 그리고 현장에서 바로 해법을 제시해줬다. 해답은 바로 합필이었다.

의뢰인이 공유지분 소유 자격으로 매입한 땅과 바로 붙어 있는 땅이 마침 매물로 나온 것을 확인한 필자는 의뢰인에게 바로 옆 토지를 매입하게 한 후 공유지분 소유 땅과 새로 매입한 땅을 합필해 양 도로를 끼고 분할해도 개별등기가 가능하도록 해 매물로 내놓는 노하우를 알려준 것이다.

일이 잘 풀릴 때는 일사천리로 진행될 운명인지 합필을 통해 내 놓은 매물은 얼마 지나지 않아 새 주인을 만났다. 농림지역의 법률적 제한 때문에 난관에 부딪혔지만 그 법을 이용해 이를 극복하고 시세차익까지 거둘 수 있게 된 것이다.

같은 농림지역 공유지분 소유 토지를 매입하고도 누구는 돈이 묶여 있게 된 반면 다른 누구는 웃으면서 시세차익까지 보게 된 사례다.

낭패를 본 K씨에게 자문해줄 수 있는 부분은 농림지역의 공유지분 소유 토지를 매입할 경우 위치지정과 분할에 대한 다른 공유지분소유자들의 동의서를 받고 정확한 자신의 땅 위치를 정해 계약서에 첨부한 다음 분할한 후 잔금을 치루는 것이다.

시세차익을 거둔 필자의 의뢰인의 사례에서도 주의할 점은 있다.
농림지역을 합필하는 방법을 통해 땅을 다시 팔 수 있었지만 합필의 경우 지목이 같아야 한다는 점이다. 즉 동일한 지목과 소유권일 경우만 가능하다는 것을 염두 해야 한다.

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