토지투자 실패하는 유형

토지투자 실패하는 자들 보면 해답이 있다

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 장용석 | 입력2013.10.27 15:30

필자에게 부동산방송, 세미나, 강의, 카페 등을 통해 많은 분들이 토지투자에 대해 상담해 오는데 실패하는 사람들의 공통점이 몇가지 있다.

실패하는 유형을 보면 토지투자 성공의 길이 보일 것이다.

* 토지투자 실패하는 유형

1. 권력에 대해 맹신한다.

정부나 국토해양부등의 국책기관에서 사업을 추진하다고 해당 지역에 과도한 투자를 하는 사람들이 많다.
정부에서 추진한다고 100% 다 정책이 진행되었었나?

예를 들자면 2008년 황해경제자유구역 5개 지구가 선정되었고 그 지역에 많은 투자자들이 투자를 했고 컨설팅업체들도 투자를 부추겼다.

그런데 사업주체인 LH의 100조가 넘는 부채가 도마위에 오르고 세계경제 침체까지 맞물려 결국 당진 송악지구,평택 포승지구만 대폭 축소되어 진행하기로 결정이 되었다.

하지만 이마저도 진행될 수 있을지 미지수다.
아뭏튼 정책이 발표될 당시 많은 사람들이 지가상승에 대한 기대감으로 투자를 했었는데 결국은 어떻게 되었는가?
많은 부분 손해보고 매도를 하려고 해도 이마저도 쉽지가 않은 상황이다.

또 기업도시를 만든다고해서 원주, 충주, 태안, 무안 등 6개 지역을 선정하였는데 이들 중 충주만 비교적 사업속도가 빠른 편이고 원주, 태안 등은 더디고 무안 등은 취소 되었다.
그 당시에 무안에 얼마나 많은 사람들이 또 투자를 했었겠는가?

국가의 정책만 맹신하고 투자하는 것은 위험하나 항상 투자를 할땐 그 정책이 진행이 되지 않더라도.또는 예정보다 더디게 가더라도 다른 메리트가 있어 환금성이 있는 지역의 토지를 매수해야 리스크가 없다는 걸 명심해야 할것이다.

2. 언론에 대한 맹신이다.

신문광고를 보면 분양,매매에 대한 광고가 수없이 노출되어 있는걸 볼수 있다.
그런데 하나같이 광고를 보면 사고 싶다는 생각이 들 정도로 포장이 정말 잘되어있다.

현장에 가보고 수익률등도 꼼꼼히 따져보면 광고와 다르다는 걸 알수 있다.
물론 부동산 투자에 경험이 많지 않은 사람들은 그마저도 알기 힘들 것이다.
숨어 있는 부분을 계산을 잘해야 될것이다.

3. 전문가 보다 지인의 말을 더 믿는다.

필자에게 상담하는 분들 중 일부는 지인이 추천해준 매물이 어떤지 물어 보시면서 분석을 해보면 투자 가치가 떨어지는 매물이 많다.

그런데 조목조목 분석을 해드리면,이런 반응을 보인다. 내 친구가 ,내가 아는 사람이 , 그럴 사람이 아니다 라고..
그 지인들이 부동산 전문가인가? 부동산 투자에 해박한 사람인가? 정말 한심한 투자 태도라고 볼수 있다.
전문가라고 다 100% 예측 할 수 있지 않겠지만 믿을 만한 전문가라면 정말 믿어야 한다.

4. 대출의 비중이 높다.

평창이 3수 끝에 평창동계올림픽 개최지로 선정되었었다. 그 전에 그 일원에 살던 한 공무원이 대관령면 일대 대로변에 접해 있는 토지를 시세보다 저렴하게 매수했다.

필자도 동계올림픽 개최 확정 발표가 된 다음달 평창을 방문했었다. 그 때 광경은 이루 말할 수가 없었다. 바로 그 다음날 많은 인파가 버스를 대절해 투자지를 찾고 있었던 그 광경...... 아무튼 이렇게 투자가 성행하자 얼마 지나지 않아 토지거래허가구역으로 묶였다.

필자에게 의뢰했던 대관령면의 그 토지는 융자금이 상당히 포함되어 있는 토지,의뢰인은 토지거래허가구역으로 묶이기전 매수자가 나타났으나 그 당시 자금사정도 나쁘지 않았고 동계올림픽 개최 확정지로 선정되면서 지가가 폭등하던 시기여서 매도 하지 않았다. 또 자녀의 사업실패등으로 자금의 압박을 받고 있었으나 매도 할수가 없었다.

결국 그 토지는 경매로 나와 주인이 바뀌게 되는 결과를 초래하고 말았다.

이렇듯 토지는 수익형이 아니기 때문에 과도한 대출을 받아 투자하는 것은 정말 투자의 고수가 아니고서는 좋은 투자 방법이라고 할 수 없을 것이다.

5.욕심이 과도하다

투자를 해서 어느 정도 시간이 흐른다음 지가가 상승해 매수세가 있으면 적절한 시세차익을 보고 매도하는게 현명한 투자라고 할 수 있을 것이다.

필자에게 매도 의뢰가 들어온 매물 중, 경기도 파주에서 현지 부동산중개업을 하시는 분이 파주가 한참 부동산 경기가 좋을 기미가 보일때 토지를 매수했다. DJ 정권 때 대북관계가 좋았고 파주로 많은 기업들이 이전을 해오고 이후 서강대, 이화여대 이전 하겠다는 발표까지 해 초기 매수 금액의 2배까지 사겠다는 매수자가 있었으나 매도하지 않았다.

이후 MB 정부들어 대북관계가 최악으로 치닿고 이화여대, 서강대도 현지 지주들과의 보상금액 협상이 결렬되면서 지가는 바닥까지 떨어져 지금은 매수세 조차 없어 매도해 달라는 의뢰를 받은 적이 있다.

이 사례에서 보듯 단기간에 2배의 시세차익이 어딘가? 그러나 매도 타이밍을 잡기란 쉽지가 않은 모양이다 욕심이 많은 사람에게는...

6. 결단력이 없다.

지방에서 농사 짓던 땅이 갑자기 폭등하는 경우가 있다.
혁신도시,기업도시,신규 전철등으로 인한 지역들...
지가가 많이 뛰는 지역은 주민들은 오히려 현지에서 투자를 잘 못하는 경향이 있다.

평당 5만원 하던게 어느날 20만원으로 4배가 뛰면 훗날 평당 40만원 더 나아가 100만원 까지 갈수 있다면 그때라도 주변의 땅에 투자를 해야 되는데.. 현지 주민들의 생각은 그렇지 않다.

평당 5만원 하던 땅을 어떻게 20만원 주고 사냐고 한다.
하지만 그 땅이 평당40만원 갈때 그들은 말한다. 20만원 할때 샀어야 했는데...
또 40만원 할때 샀어야 했는데...

이렇듯 토지투자에 있어서 맨날 현장만 가고 계약을 하지 못해 후회하는 결단력 없는 사람도 적지 않게 만나곤 한다.

필자가 언급한 위의 토지투자 실패하는 유형만 잘 알고 있어도 토지투자에 대한 자신감은 생길 것이다.

장대장부동산연구소 http://cafe.naver.com/jangdaejang1
문의 02-3285-5033