1980년대로 기억됩니다.
강남 내륙 전성시대는 1980년대 초반에 열렸습니다.
그전만 하더라도 강남이라고 하면 서초 반포, 영동지구, 강남 압구정 정도였으나 1980년대 초반에 강남 내륙 대표지역이라고 할 수 있는 대치동 빅3 아파트 즉 우성, 선경, 한보아파트가 분양되고 1984년에 서울시내를 순환하는 지하철2호선이 개통되므로 강남은 또 하나의 새로운 부촌을 형성하게 되었습니다.
대치동 일대하면 서울 최초의 택지개발지구인 개포지구가 떠올리게 되고 그후 대치동 학군.학원가, 개포 주공1단지, 대치동 은마아파트 등이 언론에 널리 알려져 1980년대부터 서울 부동산이 정점에 치달은 2007년 전후까지 이들 지역은 부촌, 그들만의 세상이였습니다.
서초, 압구정 지역이 개발될때만 하더라도 대치, 개포는 강남의 변방 지역이었으나 서울 최초의 택지개발지구인 개포 택지개발지구가 개발되고 지하철2호선이 개통됨에 따라 이들 지역은 한때 대한민국 최고의 부촌지역이 되기도 했습니다.
대치동 우성, 선경, 한보아파트가 분양되므로 강남 변방지역이 부상하기 시작하더니 점점더 개발이 확산, 탄천너머 지역인 잠실본동에서 86아시안선수촌 아파트가 분양되었고 또 몇년뒤에는 송파구 오륜동에 88올림픽선수촌 아파트가 분양되기도 했습니다.
1980년대만 하더라도 전두환정권 시절로 물가가 안정되어 부동산 가격이 잠잠하였는데 1988년 서울 올림픽이 개최되기 1년전인 1987년만 하더라도 잠실 주공1단지 5층 재건축 13평 아파트의 매매 시세가 평당 100만원인 1300만원, 전세 시세가 1200만원으로 전세안고 100만원만 있으면 이 아파트를 매수할 수 있었습니다.
그후 2000년대에 잠실 주공1단지 13평 아파트의 매매가가 평당 5000만원까지 올라갔으니 평당 100만원에서 5000만원까지 무려 50배나 폭등했군요.
1980년대 물가가 안정된 시기에 대치, 개포, 잠실본동, 오륜동 등 강남권에 아파트를 소유하여 보유하신 분들은 그야말로 집 하나로 팔자가 늘어졌습니다.
이러하던 강남권 아파트값이 몇년전부터 약세를 면치 못하니 세상 참 오래 살다가 볼 일입니다.
88올림픽선수촌 아파트 이후에는 분당신도시가 건설되어 강남권은 대치.개포에서, 잠실본동으로, 오륜동으로, 분당으로 한없이 뻗어 나갔습니다.
2000년대 초반엔 분당 등 외곽신도시에서 서울 도심으로 개발이 회귀됨에 따라 도곡동 타워팔레스, 삼성동 아이파크 등 초고층아파트 전성시대가 열렸으며 이후 이들 강남권 지역의 아파트값이 폭등하여 2007년 전후에 최고점에 다달았습니다. 2008년에는 미국발 금융쇼크로 폭락하였으나 2009년도에 개포 재건축아파트 등이 반등세를 보여 2011년까지는 그런대로 시세가 유지되었으나 이후 다시 폭락세를 보여 오늘날에 이르고 있습니다.
이러한 강남권 아파트 가격의 동향이 위례신도시 아파트 분양의 성공으로 이제는 이 일대가 세간의 관심을 끌기 시작하더니 강일.미사강변도시 등과 함께 강남권 동측 일대가 급부상할 채비를 갖추고 있습니다.
시대의 흐름에 따라 이제 개발 및 인기의 축이 기존 강남권 중심부인 대치, 개포에서 강남권 동측인 위례신도시, 미사강변도시로 넘어가는 것을 감지하게 됩니다.
2009~2011년 부동산경기때에는 대치, 개포가 인기를 끌었으나 이제 부동산경기가 본격적으로 살아나면 이번 경기사이클에서는 이들 강남권 동측 지역인 위례신도시, 미사강변도시 등이 급부상하지 않을까 합니다.
이러한 강동권 개발, 인기를 반영해 주듯이 올해 들어와서 현재까지 서울 25개 구 중 유일하게 강동구 집값이 올랐습니다.
필자의 소견으로는 2009~2011년엔 강남권 내륙 대치.개포 등이 강남권 집값을 주도하였으나 2014~2016년 전후로는 강남권 동측에 위치한 송파.강동 강동권이 강남권 집값을 주도하지 않을까 합니다. 이는 지역별 순환현상에 따른 것으로 기인됩니다.
서초구, 강남구 시대에서 이제 송파구,강동구 시대로 넘어가게 됨을 감지하게 됩니다. 이는 위례신도시 건설 등 서울 도시개발 순환에 따른 일련의 현상이 아닌가 합니다.
이러한 현상을 보면 1980년대에 대치.개포에서 잠실본동으로 송파 오륜동으로 개발이 확산되는 과정을 보고 있는듯 합니다.
송파 위례신도시 건설이 최근 강남권 집값에 지각 변동을 일으키고 있습니다.
위례신도시는 판교신도시 라인으로 최근 서울 부동산시장은 이들 판교신도시, 위례신도시를 중심으로 움직이고 있습니다.
이렇듯 시대의 흐름에 따라 개발, 인기는 강남 내륙지대 대치, 개포에서 판교신도시, 송파 위례신도시, 미사 강변도시로 급속히 이동하고 있습니다.
부동산 투자에 성공하려면 이러한 시대의 개발, 인기의 흐름을 남보다 먼저 감지해야 합니다.
현 정부에서는 위례신도시, 판교신도시 등 서울, 수도권 신도시가 주도하는 시대라 서초구, 강남구 아파트의 주도는 재건축 등 도시개발이 활발히 움직일 것으로 예상되는 다음 정부에서나 기대해 볼 수 있습니다.
2014~2016년 전후로 강남권 동측에 위치한 위례신도시, 미사 강변도시 등이 인기를 누리면 그 다음엔 또 옛 강남권 중심부인 서초구, 강남구로 인기가 회귀되는지 그건 두고봐야할 일입니다.
이렇듯 부동산은 개발, 인기에 따라 급속히 변하고 있습니다.
복잡다단한 세상에 부동산도 지역에 따라 동에 번쩍, 서에 번쩍 그리고 서울.수도권에서 번쩍, 지방에서 번쩍 또 지방선두주자 부산.경남에서 번쩍, 지방후발주자 대구.경북에서 번쩍하는군요.
지역에 따라 또 평형에 따라 움직이는 부동산시장을 바라보고 있노라면 부동산 투자는 참으로 어려운 분야가 아닌가 합니다.
이상 강남권 부동산시장 동향에 대해서 말씀드렸습니다. 다시한번 말씀드리지만 작금은 서울, 수도권 신도시 전성시대로 위례신도시, 미사강변도시 등 강남권 동측에 위치한 신도시를 눈여겨 보라고 말씀드리고 싶습니다.
재테크맨 이주호
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