수익형부동산 이것이 중요하다 2

수익형부동산 가격의 적정성 따져보아야

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 김인만 | 입력2013.11.03 20:30

수익형부동산 이것이 중요하다 2

가격의 적정성

수익형부동산 투자에서 수익률, 그것도 지속적인 수익률이 중요하지만 그보다 더 중요한 것이 바로 가격의 적정성이다. 가격의 적정성이란 매매가격이 적정한 가치가 제대로 반영된 가격이냐를 의미하는 것인데 이미 완공돼 임차인이 있는 기존물건이냐, 아직 완공되지 않는 분양물건이냐에 따라 접근방법이 달라진다.

현재 완공돼 임차인이 있는 기존물건의 경우에는 이미 임대계약이 되고 있고 임차인이 임대료를 내고 있는 상황이기 때문에 불확실성이 적은 편이다. 주변에 공급물량이 많거나 상권변화가 있어서 임대료에 영향을 주는 요인이 있느냐, 주변시세보다 지나치게 임대료가 높게 책정되지는 않았느냐, 하자 등 건물상태에 문제가 없느냐 정도 확인을 하면 잘못된 선택을 할 가능성은 낮다.

아직 완공되지 않은 분양물건의 경우에는 검증할 수 있는 물건이 아직 없기 때문에 분양회사에서 제공해주는 자료만 가지고 판단을 해야 하고 그만큼 잘못된 판단을 할 가능성이 높아서 주의가 필요하다.

가장 우선적으로 확인해야 할 부분은 전용면적이다.
많은 분양관계자들이 분양계약률을 높이기 위해 약간의 눈속임을 하는 방법이 면적표기 방법인데 면적기준은 전용면적(방,거실,화장실 등), 주거공용면적(복도,E/V 등), 기타공용면적(지하주차장 등), 서비스면적(발코니)으로 돼 있다. 일반적으로 알고 있는 분양면적은 전용면적+주거공용면적이고 2009년부터는 전용면적으로만 표기하도록 돼 있는데 아직도 이런 면적표기 방법으로 계약자들을 현혹시키고 있는 것이 현실이다.

전용면적 대비 분양가격을 3.3㎡당 가격으로 계산하면 가장 객관적인 면적 대비 가격을 확인할 수 있는데 전용면적이 작을 경우 당연히 3.3㎡당 가격이 올라가게 되고 그렇게 되면 계약률이 낮아진다. 이 때문에 아직도 많은 분양관계자들이 전용면적이 아닌 복도, 엘리베이터 등 주거공용면적이 포함된 분양면적으로 표기를 하는 경우가 많고, 여기서 더 나아가 심한 경우 주차장 등 기타공용면적까지 포함한 계약면적으로 표기하는 경우도 종종 있다.

예를 들어 모 오피스텔의 경우 56.03㎡(구17평)이라고 광고하는데 상세면적 정보를 보면 전용면적 25.2㎡ (구 7.6평), 공용면적이 13.2㎡ (4평), 기타공용면적이 17.7㎡(구 5.4평)이다. 즉 우리가 알고 있는 일반적인 분양면적으로는 38.4㎡(구 11.6평)이고 법정 표기는 전용면적 25.2㎡ (구 7.6평)로 해야 하는데 실제 분양홍보는 56.03㎡(구17평)으로 하고 있다.

자세히 보면 계약면적이라는 표기는 해두었지만 대부분 예비계약자들은 계약면적의 정확한 의미를 알기 어렵고 막연하게 우리가 아는 분양면적이겠지 이렇게 생각하는 경우가 많은데 분양가가 1억5천만 원 정도 했으니 56.03㎡(구17평)이 1억5천이면 괜찮은 가격조건이지만 전용면적 25.2㎡ (구 7.6평)이 1억5천이면 그 지역을 감안하면 고분양가라 할 수 있고 분양 받을 경우 손실이 발생할 가능성이 높다 할 수 있겠다.

여기에 12개월 임대료 확정보장 등의 홍보도 하는데 이런 12개월 확정 등 홍보수단에 현혹되지 말고 주변 입주한 다른 물건들의 임대료도 같이 확인해서 주변 임대료와 현 분양관계자들이 제시하는 임대료를 비교분석을 할 필요도 있다.
12개월 임대료 확정보장은 결국 미비한 분양가 인하효과 밖에 없고 이런 홍보를 한다는 것은 그만큼 분양가가 적정가치 이상으로 책정되었을 가능성도 있다.

결국 분양을 받기 전에는 반드시 전용면적 대비 분양가의 적정성과 주변시세 대비 임대료의 적정성, 주변공급물량 등을 미리 확인해야만 손실가능성을 줄일 수 있고 투자의 책임은 본인자신이기 때문에 아무도 대신해줄 수 없다는 점을 명심해야 할 것이다.

감사합니다.

김인만 부동산연구소http://cafe.naver.com/atou1