필자가 최근 상담한 사례를 통해 토지투자는 매수 할때 입지 선정이 얼마나 중요한지 알려주고 싶다.
경기도 분당에 사는 68세의 어머니와 30대 후반의 딸이 필자의 방송을 본 후 상담을 요청해 왔다. 25년 전쯤 남편께서 3.3㎡당 20만원에 매수했으며 , 중간에 매수 하겠다는 사람이 여러차례 연락해 왔으나 팔지 않았다고 한다.
왕복 6차선 도로에 접해 있는 임야로 면적은 3,096㎡(약937평), 용도지역은 보전녹지로,산지관리법의 공익용산지이다. 공익용산지는 지자체 조례마다 조금씩 다르지만 일반적으로 쓰임새 있는 용도의 건축물 허가가 불가하다. 그만큼 땅의 가치는 높지 않아 주변 다른 토지에 비해 시세가 저렴하다고 할 수 있다.
그러나 주변의 필지중 공익용산지있는 건물이 있는 토지가 있어서 이 땅도 그런 용도로 건축 허가를 받을 수 있어 높은 가격에 매도할 수 있다는 말을 딸이 건넸다.
토지이용계획확인서를 확인해 보니 그 건축물이 올라가 있는 토지는 공익용산지가 맞았다.
아무튼 토지의 정확한 감정은 현장의 답사를 통해 알 수 있다고 하니 현장답사 감정평가를 요청해 왔다. 현장에 가서 확인해 보니 왕복 6차선의 맞은 편은 상가들이 들어서 있는 평당 2000만원선의 금싸라기 땅이었다.
반면 의뢰한 토지주변만 개발이 되지 않아 다른 필지의 지주들도 나무를 죽이기 위해 약을 뿌려 지자체에 허가 받기 유리한 행위를 하려다 해당 지자체에 원상복구 명령과 이행강제금을 물어야 했었다는 정보를 알게 되었다.
해당 토지의 공시지가는 3.3㎡당 30여 만원 시세는 60여 만원 정도라고 평가할 수 있었다. 그러나 행위할 수 있는 건축물이 거의 없기 때문에 거래는 쉽지 않은 상황이었다.
토지를 최초 매수했던 시기에는 주변이 거의 개발되기 전이라 지금 현재의 평당 2000만원 정도 시세가 형성돼 있는 건너편 토지도 25년여 전에는 같은 가격으로 살 수 있었을 것이다. 그 토지를 샀다면 지금은 수백억대 자산가가 되었을텐데.
이렇듯 토지투자시 전문가의 조언을 받아 좋은 입지를 매수하는 건 정말 중요하다.
장대장부동산연구소 http://cafe.naver.com/jangdaejang1
상담문의 02-3285-5033