분양권해지에서 주의할 사항

계약해제 갈수록 어렵다.

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 윤정웅 | 입력2013.11.11 08:29

신규 아파트를 분양받았으나 형편이 어렵게 됐거나, 사정이 생겨 입주하지 못할 때에는 수분양자를 믿고 분양한 건설사의 피해도 고려해 대처하는 것이 피해를 줄이는 것이다. 계약금 5%나 10%를 포기하면 될 것처럼 가볍게 생각하고, 언젠가는 끝나겠지 기다리다가는 어려움을 당할 수 있다.

아파트 입주 현장도 양극화가 심해 초기에 입주가 완료되는 곳도 있지만, 2~3년 동안 끌려가는 곳도 적지 않다. 입주가 안 되면 결국 건설사는 망하게 되고, 입주를 하지 못한 사람은 건설사와 은행의 법적재제에서 자유로울 수 없음이 사실이다. 입주하지 못하고 있을 때 지혜롭게 대처하는 방법 몇 가지를 알아보자.

1. 중도금 대출 연장 할까? 말까?

중도금 대출은 건설사에서 보증을 섰어도 수분양자의 채무다. 입주하지 못하게 되면 3개월이나 6개월 단위로 은행이 대출금 연장에 대한 동의를 묻는다. 혹자들은 동의를 하지 않으면 건설사에서 빨리 대위변제를 할 것으로 짐작하고, 거부를 하는 일이 많다. 동의를 거부하면 그 때부터 연체가 발생한다.

수분양자가 이자도 내지 않으면서 대출연장 동의를 하지 않게 되면 건설사는 연체이자까지 물 수 있다. 이에 따라 건설사는 부동산 가압류. 유체동산이나 자동차 가압류. 통장 가압류. 월급 가압류 등을 진행할 수 있다. 설사 대위변제를 하더라도 이자부분이나 연체이자 부분은 남겨 놓는다.

대위변제 됐다고 안심하고 있었는데 몇 개월 후 은행에 연체이자 걸려 있고, 한국주택금융공사에 이자나 연체이자가 걸려 있게 되고, 건설사로부터는 별도의 위약금 청구가 또 들어오게 된다.

대출금 연장에 대해 무조건 동의하지 않겠다고 주장하는 일이 옳지만은 않다. 만일 건설사가 망하게 되면 그건 일생 수분양자에게도 책임이 있기 때문이다. 따라서 꼭 전문가의 의견을 듣고 나서 대처해야 한다.

2. 어차피 질 소송 대항해야 할까? 내버려 둬야 할까?

은행에서는 대여금, 건설사에서는 잔금청구, 구상금청구, 위약금청구가 들어온다. 입주하지 않아 발생한 소송임으로 수분양자가 지는 재판이다. 재판은 비용이 절약되는 지급명령이 들어오기도 하지만, 정식소송이 들어오는 일도 많다. 서민이 법정에 서는 일은 어려운 일이다. 어찌해야 할까?

재판을 포기하면 바로 끝나고, 어떤 이유로 입주가 불가능하다거나 아파트에 문제가 있어서 기다리고 있다면 6-8개월 정도 걸린다. 또 재판과정에서 합의나 조정도 가능하다. 판결에 쉽게 굴복하면 압류나 경매가 들어온다. 재판과정에서 해결되는 일이 의외로 많다.

3. 분양권에 채권가압류가 됐는데 풀어야 할까? 말아야 할까?

분양권에 가압류나 가처분이 됐을 때 입주개시일 까지 이를 해결하지 않으면 계약해제 사유가 된다. 계약해제를 위해 일부러 짜고 했을까? 어찌됐건 가압류나 가처분이 말소되지 않으면 해제나 해지는 불가능하다. 또한 대출금에 대해 대위변제도 해주지 않는다.

계약해제나 해지는 위약금 몰수. 대출금 대위변제. 위약금 청구라는 절차가 따르게 되는데 계약금 자체에 가압류가 되고, 분양권에 가처분이 되면 건설사로서는 남의 제사에 감 놔라, 배 놔라 할 수 없고, 법적으로 처리하기도 어려워 가장 쉬운 해제불가 쪽으로 가닥을 잡는다.

4. 끝까지 버티면 분양가 깎아줄까? 안 깎아줄까?

입주를 하지 못하는 수분양자들 중에서도 20%깎아주면 입주하겠다, 30%깎아주면 입주하겠다는 사람도 있다. 끝까지 버티면 할인이 될까? 현장에 따라 상황에 따라 다르긴 하지만, 당초 수분양자에게는 할인해 주지 않는다. 당초 수분양자로부터 위약금을 받아 그 돈을 깎아 주는 것이기 때문에 깎아주지 않는다.

돈은 부족하지만 꼭 그 아파트에 입주해야 할 형편이라면 자신은 위약금을 물고, 다른 사람 명의로 할인분양을 받아야 하리라. 요즘 입주 못한다고 대책 없이 버티는 일은 무모한 일이다. 최소한 입주 6개월 전부터 전문가의 상담을 구하거나, 변호사의 조력을 받아 건설사와 상생하는 길을 찾는 것이 현명한 일이다.

21세기 부동산 힐링캠프(부동산카페)대표. http://cafe.daum.net/2624796

법무법인 세인(종합법률사무소) 사무국장. httP://cafe.daum.net/lawsein

수원대 사회교육원 교수(부동산. 법률). 011-262-4796. 031-213-4796