1980년대 서울 강남이 막 뻗어나갈때 부동산을 매수한 사람들은 그냥 눈감고 투자하여도 다 성공하였다고 해도 과언이 아닙니다.
1970년대 중후반 압구정동 현대아파트 개발, 1980년대 초반 대치동 빅3아파트 우성.선경.미도아파트 분양, 잠실본동 86아시안선수촌아파트, 오륜동 88올림픽선수촌아파트, 1990년대 분당신도시, 2000년대 도곡동 타워팔레스.삼성동 아이파크 분양 그리고 수도권2기 신도시인 판교신도시, 도심회귀현상에 따라 강남 옛도심인 서초구 아파트 등을 분양받은 사람들은 그야말로 돈방석에 앉았네요.
필자가 그동안 누누히 말씀드렸지만 부동산 투자의 3요소는 경기사이클, 정책, 개발입니다.
경제가 좋아져야 부동산 가격이 상승하나 개발 또한 부동산 가격 상승에 지대한 영향을 미칩니다.
2000년대 후반부터 세종시, 혁신도시가 건설되므로 해서 지방 부동산 가격이 많이 올랐지만 서울에서도 송파구 신개발지인 위례신도시 그리고 위례신도시 인근 거여.마천지구, 미사강변도시, 상암DMC, 수색역 일대, 문정지구, 천호지구, 마곡지구 그리고 마곡지구 인근 발산동 등, 상계주공8단지 재건축 개발, KTX 수서역 일대 등 개발이 수반되는 지역은 가격 상승을 불러일으킬 수 있습니다.
도시계획은 원래 입안때부터 부동산 가격이 오르지만 실질적으로 개발될때 가격이 오르는 경우가 많습니다.
일례로 과거 1980년대 초반 테헤란로에 도시계획선이 그어져 있을때는 강남 신사동사거리 정도에만 건물이 들어서고 인구가 모여들었을뿐 테헤란로 일대는 그야말로 허허벌판이였는데 1988년 88서울올림픽 이후 테헤란로 일대에 업무용 빌딩 건설붐이 일어날때 부터 본격적으로 부동산 가격이 오르기 시작하였습니다.
부산 역시 부산의 강남 해운대 센텀시티에 상업용 건물 건설붐이 일어날때 부터 그 일대 부동산 가격이 상승기류를 탔고 대구의 요지 동대구역 일대 역시 최근 동대구역세권 개발과 동대구역내 신세계백화점이 건설될때 즉 실질적으로 개발될때 비로소 부동산 가격이 꿈틀대고 있습니다.
서울 제2의 강남, 여의도로 불리우는 상암DMC도 실질적으로 빌딩 건설이 이루어져 입주가 다가오니 즉 인구가 늘어나니 이 일대 부동산 가격이 재평가받고 있습니다.
과거 송파구 변방지역인 거여.마천동도 위례신도시가 건설되어 모든 사람들의 이목이 집중되니 비로소 빛을 보기 시작합니다.
지금 전반적으로 서울 부동산경기가 최악의 상태이지만 이처럼 개발되는 지역은 개발이 반영이 되어 아파트엔 프리미엄이 붙고 오피스텔 역시 기업이 입주하면 공급보다 수요가 많아 향후 투자전망이 밝습니다.
국토균형발전을 위한 세종시, 혁신도시 건설과 산업단지 붐으로 2010년대는 누가뭐래도 지방 전성시대임을 부인할 수는 없으나 이처럼 서울 개발유망지 그리고 낙폭이 심한 중대형아파트는 비록 지방이 대세인 시대이지만 틈새시장을 형성하며 세간의 관심을 끌고 있습니다.
기업이 몰리는 지역은 직주근접이라는 이점을 내세워 인근 아파트, 오피스텔들 가격 상승을 불러일으키고 있는데 서울에서는 지금 상암DMC와 마곡지구가 대표적인 지역이라고 할 수 있습니다.
상암DMC는 서울 강북 핵심지역인 수색역 일대에 자리잡고 있으며 강북 대표 핵심지역인 용산역세권 개발이 무산됨에 따라 더욱더 각광을 받고 있으며 몇년뒤에 상암DMC내 기업의 입주가 마무리되면 수색역 일대 개발계획에 따라 수색역 일대 기존, 신규아파트도 재평가받지 않을까 합니다.
과거 서울 서북부 대표 상권지역이자 대학 상권지역인 신촌 상권이 홍대상권에 대표 상권을 넘겨줌에 따라 홍대상권이 한강변까지 확산된다고 할때 당인리화력발전소(향후 화력발전소는 지하에 들어가고 지상은 공원으로 조성) 전면과 지하철6호선 합정역~상수역 라인 일대는 부동산경기와 관계없이 향후 투자 전망이 밝습니다.
이러한 서울 강남권을 벗어난 개발지와 상권지역이 부상함에 따라 기존 강남권 부동산은 더 이상 개발이 활성화되지 않아 당분간은 조정에 들어가지 않을까 합니다.
현 정부에서는 세종시, 혁신도시, 산업단지권 부동산, 서울 일부 개발지가 부상함에 따라 도심권 부동산은 쉬어가는 과정을 거칠 것으로 사료되는데 이들 도심권 부동산은 다음 정부때 재건축.재개발.뉴타운.리모델링 등 도시개발사업이 활성화될때 비로소 빛을 발휘하지 않을까 합니다.
2010년대는 지방이 대세이고 서울이 틈새시장이라고 할 수 있는데 이러한 서울의 틈새시장에서는 서울 전체 부동산보다 일부 개발지 부동산으로 투자를 축소하여 접근하는 것이 바람직하지 않은가 합니다.
인간이 이 세상을 살아가는 이상은 항상 도시및 부동산은 개발되게 마련입니다.
2000년대에 서울 도심권 부동산 그리고 그후 수도권2기 신도시인 판교신도시, 광교신도시 등이 개발됨에 따라 2010년대 지방이 전성시대인 시대의 서울 부동산은 철저히 개발지따라 움직이고 있습니다.
개발이 되면 부동산 가격 상승은 있기 마련입니다.
작금의 서울 개발지는 위례신도시, 상암DMC, 문정지구, KTX 수서역 일대, 천호지구, 미사강변도시, 마곡지구 등입니다.
작금의 서울 부동산 투자는 바로 이러한 개발지에 대한 투자가 바람직하지 않은가 합니다.
재테크맨 이주호
J man investment
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