2001~2007년 서울.수도권, 2007년 하반기~2011년 상반기 지방 선두주자 부산.경남 대세에 이어 2011년부터는 지방 후발주자 대구.경북 등이 전국 부동산시장을 주도하고 있습니다.
2000년대 이후 전국 부동산시장은 철저히 지역별, 평형별, 상품별로 움직이고 있는데 2008년 이후 현재까지 서울.수도권 부동산시장은 혹독한 시련을 거치고 있지만 지방후발주자 대구.경북 등은 나홀로 대세 상승하고 있습니다.
사실 서울 부동산은 1980년대부터 2000년대까지 꾸준히 상승해 2007~2008년쯤에 수십년 동안 상승의 정점을 쳤으며 서울이 대세상승하는 동안은 지방은 그야말로 부동산시장의 존재조차도 없었습니다.
1980~2000년대 땅값 상승 과정만 봐도 1980년대 초중반만 하더라도 지방광역시 모 지역의 땅값이 서울 변두리 송파 땅값을 앞섰는데 현재 지방광역시 모 지역 땅값은 평당 300~500만원이고 서울 송파 땅값은 평당 3000만원으로 지방 땅값은 아직 서울 땅값의 6분의 1 내지는 10분의 1값에 머무르고 있습니다.
2010년대부터 시작된 지방 대세가 앞으로 한참동안 이어질 수 있는게 지방은 2018년 평창 동계올림픽 개최, 부산에서 출발하는 즉 동해안 라인따라 가는 유라시아 횡단철도 건설, 2028년 부산 하계올림픽 유치계획 등을 놓고 보면 2020년대까지 국토, 경제의 기운이 부산을 포함한 경상권 그리고 동해안 라인따라 흘러갈 수가 있어 최근 송파 위례신도시 분양 호조 등을 놓고 서울 부동산 주도가 시작되었다는 것은 잘못된 생각이 아닌가 합니다. 위례신도시 자체는 성공할 수 있지만 서울 부동산 전체가 전국 부동산시장을 주도할 수는 없습니다.
우리나라는 지리적으로 일본, 중국, 러시아 중간에 위치하고 있어 일본, 중국, 러시아의 정세, 경제에 영향을 받을 수 밖에 없는데 사실 아시아 최초의 경제대국 일본은 한국의 6.25 동란 특수, 1964년 동경올림픽 개최 이후 성장한 측면이 있으며 한국은 월남 특수, 대미 수출, 중동 특수, 1988년 88서울 올림픽 개최 이후 경제가 한단계 성장하였으며 이후 2008년 북경올림픽 개최전까지 중국 경제 성장으로 중국 특수를 누렸는데 이제 유라시아 횡단철도 건설 등 러시아 특수로 대한민국 경제가 한 단계 더 도약할려고 합니다.
부동산은 이처럼 대외 정세, 경제에 영향을 많이 받곤 하는데 1980년대 중국의 문호 개방으로 2008년 북경올림픽 개최까지 지리적으로 중국과 근접한 서해안 일대 경제가 잘 돌아간 측면이 있습니다. 서해안 라인은 제주도에서 서해안, 인천까지 이어지는 라인을 말합니다.
그러나 이 서해안 라인 경제, 부동산 대세가 2008년 북경올림픽 이후 2018년 평창동계올림픽 개최를 계기로 동해안 라인으로 넘어가게 됩니다.
이 같은 동해안 라인의 대세는 서해안 라인 대세가 1980년대 후반부터 2008년 북경올림픽때 까지 20여년 이어졌듯이 동해안 라인 대세 역시 2008~2028년까지 20여년 정도 이어질 수도 있습니다.
2010년대 지방 부동산 대세를 맞아 2007년 하반기~2011년까지는 지방선두주자 부산.경남이 전국 부동산시장을 주도했고 2011년부터는 지방후발주자 대구.경북의 대세가 시작되고 있는데 이같은 대세는 2015년까지 5년동안 중소형아파트 대세가 이어질 수가 있고 2017년까진 대형아파트 대세가 이어질 수 있습니다.
지방후발주자가 2017년까지 대세를 달리는동안 서울.수도권은 2014~2015년 소사이클 즉 지방에 밀려 대세가 아닌 틈새시장을 형성할 것이며 이때 이들 지역의 부동산은 낙폭과대에 따른 반등 장세를 보일 것으로 예상됩니다.
부동산은 크게 도심권, 산업단지권 부동산으로 구분할 수가 있는데 이명박정부에 이어 박근혜정부에서도 역시 산업단지권 부동산이 주도하지 않을까 합니다.
항간에서는 지방 대세에서 곧 서울.수도권이 대세의 바톤을 받을 것이라고 하는데 이는 잘못된 생각이 아닌가 합니다.
2010년대에 들어와서 국토도시개발, 부동산의 큰 줄기는 국토균형발전을 위한 세종시, 혁신도시 건설 그리고 산업단지권 부동산입니다.
2000년대에 서울 도심권 부동산이 워낙 활개를 치다보니 2010년대에는 쉬어가는 측면이 있고 대신 산업단지권 부동산이 전국 부동산시장을 주도하고 있습니다.
이 같은 산업단지권 부동산의 대세는 수도권에서도 나타나고 있는데 평택 고덕산업단지, 천안.아산 부동산이 대표적인 지역입니다.
2018년 평창동계올림픽 개최 전후론 강원도 일대의 발전, 땅값 상승이 예상되며 다음 정부때에는 산업단지권보다 도심권 부동산이 주도할 것으로 예견되는데 도심권 부동산이 주도하는 세상이 되면 도시개발과 연관이 있는 재건축, 재개발, 뉴타운, 리모델링대상 부동산이 빛을 보지않을까 합니다.
도심권 부동산이 주도하더라도 서울.수도권 도심권 부동산이 나을지, 아니면 지방광역시 도심권 부동산이 나을지 그건 두고봐야할 일입니다.
서울.수도권 부동산의 경우에는 2010년대에 수도권2기 신도시가 건설이 되어 수도권2기 신도시인 판교.광교.위례신도시가 이들 지역의 부동산시장을 주도하고 있습니다.
그러나 이들 수도권2기 신도시도 2020년대에 외곽지에서 도심으로 리턴하여 개발되는 시대를 맞으면 재건축, 재개발, 뉴타운, 리모델링 등 도심권 부동산이 전면에 부상할 것으로 사료됩니다.
우리나라 부동산이 1990~2000년대 침체된 일본 부동산의 전철을 밟을 것이라는 우려섞인 전망이 나오고 있는데 유라시아 횡단철도 건설 등 러시아 특수 즉 대외 경제 특수를 맞아 경제가 활기를 띄면 이러한 우려를 불식시킬 수도 있습니다.
그리고 대표적인 일본 실패 신도시인 다마신도시와 우리나라 수도권1기 대표신도시인 분당신도시와는 도시 성격이 다릅니다.
분당신도시는 지리적으로 서울과 가깝고 전철 등 서울과의 교통 접근성도 좋으며 앞으로 리모델링 호재가 있는 등 전망이 밝으나 일본 다마신도시는 동경에서 너무 먼 거리(우리나라로 치면 서울에서 천안 정도의 거리)라는 단점이 있습니다.
부동산은 근본적으로 경제가 좋아져야 가격이 상승합니다. 우리나라는 유라시아 횡단철도 건설을 통하여 대 러시아 특수로 경제 돌파구를 찾을려고 합니다. 이러한 점이 과거 일본의 1990~2000년대 경제, 부동산의 침체와 다른 점입니다.
그리고 우리나라 부동산은 서울.수도권과 지방 부동산의 양면성을 지니고 있어 서울.수도권이 될 땐 지방이 안되고 지방이 될 땐 서울.수도권이 안되고 해서 지역에 따라 편차는 있지만 전체적으론 균형감각을 가지고 있어 이러한 양면성으로 최악의 침체는 벗어날 것으로 사료됩니다.
현 시점에서의 부동산시장은 각종 부동산 지표에서 나타난 것처럼 대구.경북 등 지방후발주자 부동산이 대세인 시장이고 서울.수도권 부동산은 2014~2015년 소사이클 시장을 형성하며 낙폭과대에 따른 반등 현상을 보일 것으로 예상됩니다.
부동산 투자는 나무보다 이러한 큰 흐름 즉 숲을 보고 투자해야 성공할 수 있습니다.
향후 러시아와의 경제 교류, 일본의 경제 회복 등 세계 경제 흐름을 유심히 살펴 투자하라는 말씀을 드립니다.
재테크맨 이주호
J man investment
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