부동산 시장이 침체기라서 좋은 이유

손님 더 늘어나고 먹을 것도 더 많아져

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 장인석 | 입력2013.11.14 14:44

부동산 컨설팅을 하는 후배가 얼마 전 연락이 왔다. 바쁠 때는 도통 연락이 없더니 부동산 시장이 한가하니 모처럼 여유가 났나 보다.

“소장님, 요즘 어떠세요? 손님은 좀 있으세요.”
“손님? 나야 많지는 않지만 꾸준하지....실력 있어봐 손님이 왜 없어?”
이런 말이 목구멍까지 차오르지만 나는 절대 이렇게 말하지 않는다. 꾸준히 손님이 있다고 말하면 똥파리들이 꼬이고 시끄러워지기 때문이다. 부동산 세계에서는 조용한 게 최고다.
“아니, 숨만 쉬고 살아. 몇 년 재 빈사상태니 손님이 있겠어? 손님 구경한 지 오래여. 자네는 어떤가? 그래도 매스컴에 자주 등장하고 이름이 있으니 손님이 많지?”
“하이고, 무슨 말씀이세요. 죽겠어요. 이러다 큰일 나겠어요. 그나저나 형님은 팔자가 좋은 것 같아요. 골프도 자주 치고 여행도 자주 나가시고…. 비결이 뭐에요?”
“비결은 무슨, 손님이 없어 한가하니 그럴 시간이 있는 거지…. 이제 그것도 못할 거야. 돈이 다 떨어져 가니….”

부동산 침체기가 오래 가면 많은 사람들이 못살겠다고 아우성이다. 집이 팔리지 않는다, 대출 이자 부담이 크다고 하소연 하는 사람들도 많고, 건설사는 미분양이 팔리지 않아서, 은행은 대출 받으려는 사람들이 적어져서 울상이 된다.

부동산 중개업소는 돈을 벌 수 없으니 폐업하려는 사람들이 속출하고, 컨설팅 업체 역시 문을 닫고 다른 업종을 물색하는 사람들이 늘어난다. 소위 부동산 전문가들이란 사람 중에는 이직을 하는 사람도 많다.

부동산 침체기가 지속되면 대출을 많이 받아 집을 산 사람들은 하우스 푸어가 되고, 집 없는 사람은 렌트 푸어가 된다. 집을 사려는 사람이나 투자하려던 사람들은 침체기가 끝나고 회복기가 오기를 기다리게 된다. 거의 모든 사람들이 침체기가 하루 빨리 끝나고 호황기가 오기를 바라게 된다.

하지만 침체기라서 좋은 사람이 있다. 이런 날이 오기를 기다려 실탄을 준비한 이른바 고수들이다. 고수들은 부동산 호황기에는 팔아 치워 이익을 남기고 침체기에 눈독을 들였던 물건들 사냥에 나선다. 호황일 때는 물건 사기도 힘들고 비싸지만, 침체기에는 서로 사가라고 난리니 가격도 아주 싸다. 부동산 부자는 위기 때 탄생하는 법이고 고수들은 부동산이 침체기가 오기만 학수고대한다. 그래서 그들을 미국에서는 ‘묘지 위의 댄서’라 부르는 것이다.

호황기 때는 부르는 게 값이지만 침체기 때는 터무니없이 싸게 살 수도 있다. 그런데 부자들은 집이나 토지처럼 누구나 다 알고, 살 때 팔 때 세금 내면 별로 남는 것도 없는 그런 물건들은 잘 하지 않는다. 월세가 빵빵하게 나오고 나중에 비싸게 팔아 치울 수 있는 빌딩 등 수익형 부동산에 눈독을 들인다.

그보다 더 고수들은 부동산 금융이나 사모펀드 등에 투자해서 엄청난 이익을 올린다. 내가 아는 강남 부자들은 1년 안에 원리금을 상환 받을 수 있는 상품에 투자하는 데 최소 연 50% 이상은 돼야 투자를 한다. 1억 투자하면 5,000만 원 버는 것이다. 일반인들은 전혀 알지도 못하는 투자 대상들이 고수들 노는 곳에는 꾸준히 나온다. 특히 부동산이 침체기일 때 더 많이 나오고 더 수익률이 높다. 그러니 부동산이 침체기일 때 하수들이 아우성치는 것을 고수들은 고소한 듯 바라보며 슬쩍 웃는다.

침체기가 오래 가면 소위 부동산 전문가들이란 사람들도 하나둘씩 사라진다. 먹고 살아야 하니 문을 닫는 사람도 늘어나고 다른 직종으로 전환하는 사람들도 많다. 본인들이 부동산 전문가라면서 이런 침체기를 올 것을 예상하지 못한 것도 우습지만, 본인들 먹을거리 하나 장만하지 못했으면서 그간 부동산 전문가로 자처했으니 삼류코메디도 그런 코메디가 없다.

부동산 전문가라면 호황기 때보다 불황기 때 더 필요하고 빛이 나는 법이다. 호황기 때는 아무 거나 사면 되지만, 불황기 때는 뭘 사야 할지 잘 모르기 때문이다. 침체기가 길어질수록 투자자들은 투자해야 하는지, 어떤 걸 잡아야 하는지 혼란스럽기 때문에 전문가의 정확한 진단이 필요하다. 또한 시장이 혼미할수록 빠져 나갈 길이 어디인지 찾아내기 힘들기 때문에 전문가의 혜안이 더욱 요구된다.

필자는 부동산이 침체될수록 일할 맛이 난다. 필자의 식견이 더욱 요구되고 필자의 안목을 필요로 하는 사람들이 늘어나기 때문이다. 쉬운 골프장에서 치는 골프는 무미건조하지만, 어려운 골프장은 도전심도 더 자극하고 극복했을 때 더 큰 성취감을 느끼는 법이다.

따라서 부동산 시장이 불황일수록 진정한 전문가들이 비로소 빛을 발한다. 그들은 미로 속에서도 길을 찾고, 혼란 속에서도 성공을 향한 정확한 진단을 한다. 쉬운 문제는 누구나 풀 수 있지만, 어려운 숙제는 아무나 하는 게 아니다. 전문가라면 쉬운 것보다 남들이 풀지 못하는 어려운 과제를 해결해야 하고, 어려운 과제를 만났을 때 도전심을 자극받는다. 부동산 시장이 불황이라고 꼬리를 내리고 짐을 싸서 도피하는 주제에 전문가라고 아직도 자처하니 눈 뜨고 못 볼 지경이다.

많은 전문가들이 개점휴업 상태이다 보니 필자는 오히려 호황기 때보다 더 바쁘다. 불황일 때 환자가 더 많이 생기는 법인데 병원이 줄어들었으니 필자를 찾게 되는 것이다. 환자는 제대로 된 처방을 받아야 한다. 그렇지 않으면 병을 악화시키는 법이다. 환자를 치료하기 위해서는 평소 공부와 훈련을 게을리해서는 안 된다. 하수는 호황기 때 돈 버느라 정신없지만 고수는 공부하느라 시간이 없다. 하수는 불황기가 되면 일이 없어 놀지만 고수는 그때 비로소 돈 벌 사냥감을 찾아 나서느라 몹시 바쁘다.

부동산이 침체기라서 당신은 괴로운가? 그럼 아직 진정한 투사가 되지 못했다. 침체기는 당신을 진정한 고수로 만들 수 있다. 참아라, 극복하라, 생각을 바꿔라. 당신이 노는 물에서 빠져 나오라. 레드 오션의 세계는 더럽고 거칠다. 깨끗하고 한적한 블루 오션의 세계로 넘어오라. 그러기 위해서는 침체기를 기회로 만들어야 한다.