부동산

8월 말에서 10월 초만해도 할인분양한 준공후 미분양이 거래가되면서 기존아파트도 가격이 소폭 상승하면서 전세값 상승이 부동산거래에 많은 도움을 주었는데 현재는 거래가 딱 끊긴 상태입니다.

물론 취득세 인하 정책 역시 한 몫했다고 볼 수 있습니다. 최근에 매도인 1가구 1주택자 기존주택을 매입시 양도세 5년간 면제시한 소유권 이전 기간이 내년 3월로 연장됐음에도 불구하고 현재 부동산시장이 소강상태를 보이고 있습니다.

그 이유는 첫번째 현재 정부는 유주택자보다는 무주택자가 집을 구입하라는 기본 정책입니다. 근거는 생애최초의 경우만 DTI 규제를 폐지했다는 것에 근거를 둘 수 있습니다. 현재 무주택자는 가격이 본인이 생각했던 것보다 가격이 상승하면 주택을 구입하지 않습니다.

이 분들에게 현재 약간 상승한 가격에도 주택구입의 결정할 수 있는 동기는 약간 상승한 가격이 또 상승해야 앞으로 많이 상승할까봐 불안에 주택을 구입하는 습성이 있습니다.

그러면 약간 상승한 가격에 또 구입할수 있는 사람은 누군가 바로 주택구입경험이 있는 분들인데 현재 정부는 이들에게는 주택 구입을 장려하고 있지 않습니다.

근거는 이들에게는 DTI 규제가 있다는 점입니다. 대신 정부는 신규 분양은 주택보유자도 분양받으라는 정책입니다. 근거는 역시 신규 분양시장에서는 DTI규제가 전혀 없다는 것입니다.

신규 분양시장은 기존 주택시장과 공생하는 관계처럼 보이지만 결국은 기존주택값의 하락을 불러오는 터전이 될 수 있습니다. 2008년부터 보금자리 분양한다고 해놓고 이제부터 DTI규제 없이 대출를 해주면서 분양받으라는 게 정부의 정책입니다.

두 번째 이유는 첫번째 이유가 있더라도 결국 전세공급에 차질이 생기면 주택을 구입할수 있는데 얼마 전부터는 대출이 많은 주택에 전세를 조금 저렴하게 들어가면 서울보증보험을 통해 전세 보증금 전체를 보장받을수 있기에 계속해서 전세 공급이 이뤄지니 굳이 주택을 구입하지 않아도 되는 환경이라 볼 수 있습니다.

예컨대 그동안 하우스푸어 주택에 경매가 들어가면 세입자 대기자들이 전세거주에 불안을 느끼는 형국인데 이참에 이러한 문제점을 보완해주는 정부가 주택구입을 망설이게 하는 정책입니다.

대개 전세보증금을 토대로 전세가 없거나 대출이 많은 주택에 전세만 있으면 월세 살기는 싫고, 그러면 십중팔구 주택을 구입합니다. 이런 상황에 계속해서 정부가 집이 경매에 넘어가도 전세보증금을 해결해 주는 것이 현재 부동산거래에 걸림돌로 보여집니다.

세 번째 이유는 대개 9~10월 부동산거래가 이뤄지는데 반해 11월은 비수기라 볼 수 있습니다. 다만 현재의 비수기는 부동산거래 활성화에 피곤함보다는 정부 정책의 한계가 더욱 느껴집니다.

네 번째 이유는 추가 전세값 상승이 없다는 점입니다. 현재 정부의 부동산거래 활성화 정책은 겉으로 보여주는 제스처에 불과하기에 실제 그동안 거래활성화 요인은 전세값 상승이었습니다. 물론 정부가 주택구입하지말고 계속 전세살라고 저금리 전세대출로 부동산거래를 방해했지만 높아가는 전세값 상승에 불안을 느껴 주택구입을 많이 했을 것입니다.

이 같은 이유로 현재 소강상태지만 겨울방학 때 추가 전세값 상승이 오면 현재 높은전세값에 추가로 또 상승이 온다면 한번 해볼만 하다고 판단됩니다.

아니면 요즈음 환율이 조금씩 상승하는데 환율이 노무현정부 때만큼 원상복귀된다면 수출보다는 내수경제로 초점이 바뀔수 있고 그러면 진정성 있게 부동산활성화 정책을 정부가 쓸 수 있다는점입니다.

네이버까폐 <이원용부동산연구소>

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