아파트로 돈버는 시대 끝났을까?
최근 수도권 주택시장의 침체가 길어지고 매매가격이 정체되면서 부동산으로 돈버는 시대가 완전히 종말을 고한 것이 아니냐는 목소리들이 나오고 있다. 그러나 아파트로 돈버는 시대가 끝났다고 얘기하려면 실제로 아파트로 돈버는 사람들이 나오지 않거나 아파트시장이 전국적으로 혹은 전방위적으로 하향세를 타야 한다.
그러나 현실은 전혀 그렇지 않다. 최근 수년간 대한민국 주택시장을 살펴보면 수도권 주택시장과 지방주택시장 간 ‘디커플링’ 현상이 두드러지게 나타났다.
다시 말하면, 수도권 주택시장은 침체, 지방주택시장은 호황을 누린 것이다. 아파트 시대가 끝났다는 말이 무색할 정도로 지방 주택시장은 최근 수년간 상당한 상승을 해온 것이다. 예컨대 현재 지방권에서 가장 많이 상승하고 시장 상황이 좋은 대구광역시를 살펴보자. 필자가 간혹 대구권에서 특강이나 강연을 하면 수도권에서 얘기하는 하우스푸어라는 용어 자체에 대해 생소하게 생각하거나 이해하지 못하겠다는 반응들이 적지 않았다.
대구권의 경우 3-4년 전 부동산시장 기사를 인터넷에서 살펴보면 대부분 현재 수도권에서 얘기되고 있는 기사 내용과 흡사한 기사들이 주를 이루고 있다. 예컨대 ‘미분양무덤’이라거나 ‘건설사들의 무덤’ ‘분양만하면 건설사가 부도난다’ ‘주택시장이 완전히 죽었다’ ‘아파트로 돈버는 시대 종말’ 과 같은 단어들이 많이 등장하는 곳 중의 하나가 대구였다.
그런데 지금은 상황이 딴판이다. 3년여 전 대구에 투자한 필자의 고객들은 논외로 하더라도 대구에 장기간 거주하면서 대구지역 아파트를 매수해 상당한 차익을 본 사람들이 대거 쏟아져 나오면서 대구는 어느새 미분양의 무덤에서 분양성공신화의 주축을 이루는 지역으로 변화됐다. 대구 외곽지역인 달성군 다사읍 일대 1996년 준공된 전용 59제곱미터(24평)의 10년정도의 시세흐름을 살펴보자.
<자료: 본 부동산富테크연구소에서 KB국민은행 시세 발췌>(2013.11.22기준)
위 표를 살펴보면, 약 10년전인 2004년 초반에 6천만~7천만원 하던 시세는 5년간 거의 변화가 없었다. 오히려 2008년 금융위기 1년전인 2007.7월을 전후로는 오히려 가격이 약 3년 가까이 하락세를 보이기도 했다. 그러나 2~3년후부터 시세가 꾸준히 상승하더니 2010년 7월경부터는 상승세가 가파르게 진행되면서 현재에 이르고 있다.
만약 어떤 매수자가 3년여 전 해당 아파트를 실투자금 약 1000만원으로 6천만원의 전세금을 안고 매매가격 7천만원에 구입했다면 구입 3년 후엔 시세차익이 두배가 됐음을 알수 있다. 투자수익률로 치면 세전 기준 약 700% 수익률 정도 된다. 만약 여러개를 매수한 경우, 예컨대 1억원의 자금으로 10채를 매수했다면 시세차익은 약 7억원 정도 된다. 전세상승분 만으로로 투자한 금액의 5배 정도를 회수하는 상황이 되는 것이다.
참고로 이 일대 입주 3년차 정도 되는 새아파트 시세(다사읍 죽곡리 청아람2단지 기준)는 전용 84제곱미터가 3억원을 호가하고 전용 59제곱미터는 2억원을 넘나들면서 수도권 웬만한 2기신도시 시세와 차이가 없는 수준까지 상승했고 현재도 상승 중이다. 대구 외곽이면서 행정구역 단위가 읍,리 단위인 지역이 이 정도 수준이다.
물론 현재 지방권역 주택시장이 모두 대구권과 같이 호황을 보이는 것은 아니다. 부산지역의 경우에는 필자가 이전 칼럼들에서 여러번 강조했듯이 부산발 집값폭등현상이 작년 2/4분기가 되면 막을 내릴것이라고 경고했던 대로 현재는 다시 거래가 감소하면서 오버슈팅됐던 프리미엄이 하락하거나 정체를 면치 못하고 있는 실정이다.
부동산시장이 돌고 도는 특성을 잘 보여주는 사례라 할 수 있을 것이고, 현재 수도권의 상황을 점검해보면, 시장침체가 일정한 외부의 강제적인 규제들로 인해 시장이 왜곡된 가짜시장이라는 점이다.
수도권 시장이 영원히 하락하지도, 상승할 수도 없는 사이클의 범주 안에 들어있고, 현재는 과거 폭등기에 남발했던 철저한 규제조치들이 장기화되면서 심리적으로 위축된 상태에서 빚어지고 있는 가짜 시장이라고 할 수 있는 것이다.
가짜시장은 원래 시장으로 돌아오게 돼 있는데, 다만 국회차원의 혼란과 정치적인 기싸움 속에 정책적인 배려가 신속하게 진행되지 못하다보니 일시적이기는 하지만 상당한 기간 동안 시장이 원래 상태로 돌아오지 못할 뿐이다. 대구지역 역시 계속 오를 수는 없고 수도권 역시 계속 내려갈수 만은 없을 것이다.
수도권 중에서도 위례신도시 등 일부 인기지역에서는 청약경쟁률과 프리미엄이 고공행진을 기록 중인데, 이런 상황에서 아파트로 돈버는 시대가 끝났다고 얘기하면서 전세나 월세로 계속 거주하라고 맹목적으로 외치는 것은 어패가 있지 않나 하는 생각도 들곤 한다.
요약하면, 아파트로 돈버는 시대가 끝났다기보다는 과거에 비해 각종 변수들과 정책적인 혼란으로 인해 주택 매도 매수타이밍을 잡기가 어려워진 시대가 왔다라고 하는 것이 적절할 것 같다.
이러한 맥락에서 본다면 아직도 통과되지 못하고 있는 부동산 민생법안을 신속하게 통과시키고 추가 규제완화를 통해 시장을 정상화하고 주택가격이 왜곡되거나 심리적 변수가 다른 변수들을 과도하게 압도하는 비정상적인 시장은 수정되어야 할 것으로 본다. 정책적인 변수와 심리적인 변수가 같이 가는 특성상 현재로선 수도권지역 주택시장을 정상화시키는 가장 빠른 방법은 부동산 민생법안의 신속한 통과와 추가적인 규제완화다. 부동산 빅딜이니, 절충안이니 하는 것은 시장 혼란만 가중시키고 정책효과만 반감시킬 뿐 도움이 되지 않는다.
-김부성, 부동산富테크연구소 대표
-네이버카페 [김부성의 부동산스터디]