과거 1980~1990년대만 하더라도 종합주가지수(현 코스피지수)가 살아난 2년뒤부터 부동산경기가 살아나 주식과 부동산은 2년 시차를 두고 움직였는데 2000년대부터 우리나라 주식시장과 부동산시장은 동반 상승하는 현상을 나타내고 있다.
한마디로 2000년대부터 주식시장과 부동산시장은 같이 움직인다.
부동산시장 자체를 놓고보더라도 과거 2001~2002년 소형아파트 전성시대에서는 코스피가 1000 이상을 힘차게 뚫지못하는 약세장이였으나 2003~2007년 코스피가 대세상승 즉 역사적 최고점 2000을 도달하는 과정에서는 대형아파트 전성시대였다.
즉 경제(코스피)가 대세상승에 접어들지 못하는 약세장에서는 소형아파트가, 경제(코스피)가 대세상승하는 과정에서는 대형아파트가 주도하는 현상을 볼 수가 있다.
실물경제가 아주 좋아질때 대형아파트가 상승하는 것은 어찌보면 당연한 부동산 경제 논리가 아닌가 생각된다.
2007년에 최고점에 달한 코스피지수 2000은 2008년 미국발 금융쇼크로 그해 말 1000 아래로 추락했고 2009~2011년에 코스피가 2000 에 도달하는 과정 즉 불안한 상태에서의 경제가 살아나는 과정에서는 소형아파트 특히 지방선두주자 부산.경남 소형아파트의 대세 상승이 있었다.
2011년~현재까지 코스피가 2000을 못뚫고 등락하는 과정에서는 부동산시장 역시 약세를 면치 못하고 있다.
필자의 소견으로는 앞으로 경제가 본격적으로 살아나면 2009~2011년에 나타난 코스피의 상승보다 더 큰 상승장이 있지않을까 한다.
이미 해외경제가 살아나고 있고 또 24일 이란발 핵협상 타결로 해외건설 경기가 10년만에 살아날 가능성이 커 중동 특수가 살아나면 우리나라 경제에도 긍정적인 측면이 많다.
우리나라의 경우 과거 1970~1980년대 초반의 부동산경기때 오일쇼크로 인하여 해외건설 경기가 호조일때 국내 건설, 부동산경기도 호조를 띈 전례가 있어 해외건설 경기 호조는 곧 국내 주택건설, 부동산경기의 호조를 불러일으킬 수도 있다.
2009~2011년 경제가 불안한 상태에서의 호조에서는 소형아파트가 전국 부동산시장을 주도하였으나 해외경제 호조와 이란발 핵 협상 타결로 해외건설 경기가 좋아져 몇년뒤에 코스피가 2500을 뚫는 커다란 장이 도출되면 중대형아파트의 대세 상승이 예상된다.
부동산시장 자체내의 흐름을 보더라도 국내 부동산시장의 주도주인 지방후발주자 대구.경북의 소형아파트가 작년 여름부터 살아나니 올해 4.1 부동산대책 등으로 서울.수도권 부동산경기가 살아나곤 했는데 작년 말~올 초 사이에 지방후발주자 대구.경북 중대형아파트가 살아나니 내년쯤에는 서울.수도권 중대형아파트가 살아날 수도 있다.
경제가 불안한 상태인 약세장에서는 소형아파트가 주도하나 경제가 본격적으로 상승하는 강세장에서는 대형아파트가 주도하곤 한다.
2008년 미국발 금융쇼크로 최악의 과정을 거친 국내 경제는 2009~2011년 코스피의 대세상승 후 2011년~현재까지 코스피가 등락하는 과정에서는 부동산시장 역시 약세를 면치 못하고 있습니다.
향후 중대형아파트의 대세 상승은 바로 이 코스피의 대세 상승에 달려있다고 해도 과언이 아니다.
내년 혹은 몇년뒤에 코스피가 종전 마의 지수 2000을 뚫지못하는 등락 과정을 거칠때에는 중대형아파트도 약세를 면치못할 것이나 2500을 넘기는 힘찬 장세가 나타날 경우에는 중대형아파트의 대세상승이 예상된다.
글로벌 경기가 좋아지고 교역량이 증가하면서 증권업계에서는 내년 증시 전망 '장밋빛'.."최고 2,500선 가능"하다는 보고서를 내놓고 있다.
24일 이란발 핵협상 타결로 해외건설 경기가 10년만에 살아날 가능성이 크다고 하니 해외건설 경기와 밀접한 관계가 있는 국내 주택건설, 부동산경기도 살아날 공산이 크다.
건설주의 대세 상승은 곧 부동산경기의 대세 상승을 불러 일으킵니다. 이는 당연한 경제 논리다.
1970~1980년대 초반의 국내 주택건설, 부동산경기는 해외건설 경기와 동반 상승한 측면이 있고 1988년 88서울올림픽 이후에는 내수경기의 호재로, 또 2000년대에는 김대중정부의 인위적인 경기 부양책으로 서울.수도권 부동산경기가 살아난 측면이 있다.
국내 경제가 어려운 이때에 이란발 핵협상 타결로 해외건설 경기가 10년만에 살아나 과거 1970~1980년대 초 해외건설 호경기때 처럼 국내 주택건설, 부동산경기도 살아났으면 한다.
몇년뒤에 코스피가 2500을 넘는 대세 상승장이 오고 실물경제가 본격적으로 살아나면 이번에는 소형아파트 전성시대가 아니고 중대형아파트 전성시대가 될 것이다.
경제든 부동산이든, 현재는 어디까지나 현재이고 미래는 어디까지나 미래다.
현재 경제가 침체되고 대형아파트가 폭락하였다고 해서 미래 역시 침체, 폭락을 거듭한다는 것은 잘못된 편견이 아닌가 싶다.
코스피지수, 실물경제의 흐름을 예의주시하여 대형아파트를 투자하라는 말씀을 드리고 싶다.
한가지 분명한 것은 실물경제가 본격적으로 살아나면 거기에 편승하여 대형아파트도 반드시 살아나곤 합니다. 실물경제의 흐름에 대형아파트의 운명이 달려 있다.
경제는 돌고돌기 때문에 아파트 역시 중대형에서 소형으로, 소형에서 중대형으로 돌고돌곤 합니다. 돌고도는 인생, 경제, 주식시장, 부동산시장, 아파트 평형이다.
재테크맨 이주호
J man investment
다음 카페 재테크맨 투자클럽 카페지기