대박 상가에만 있는 특징

입지가 아니라 소비 흐름을 읽어야

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 장용석 | 입력2013.12.01 22:12

‘괜찮은 상가 하나 구입해서 월세를 꼬박꼬박 받아볼까?’

‘장사가 잘 될 수 있는 상가를 임대해 대박 한번 터뜨려 볼까?’

이런 생각을 갖는 사람들이 부쩍 많아졌다. 금융권 저금리 기조, 내수 경기불황, 베이비부머의 대규모 은퇴, 집값 하락세 등이 지속되면서 나타난 모습이다.

안정적이면서 대박을 터뜨릴 수 있는 상가는 어떻게 구분할 수 있을까? 필자는
약 10여 년 전쯤에, 홍익대 인근 상가에 횟집이 있는 것을
보고 다소 의아해 했다. 유흥문화가 발달한 홍익대 인접 지역을 오가는 사람이라면 누구나 알 수 있는
좋은 입지에 위치한 횟집이다. 하지만 당시엔 내 눈엔 의아하게 보였다.

주변에는 젊은이들이 몰리는 클럽이 많이 있고 바(Bar)나 각종 주류를
판매하는 가게가 즐비한 상권인데 과연 횟집이 장사가 잘될까? 하는 생각이었다. 그러고선 얼마 되지 않아 횟집이 문을 닫고 포장마차가 들어섰다.

그 때 나는 이렇게 생각했다. ‘저 집 대박 나겠는데’라고. 당시엔 필자가 부동산에 관심이 많았던 것도 아니고 본격적으로
공부를 할 때도 아니었다. 하지만 배경지식이 부족했던 당시 나의 눈에도 어떤 점포가 흥하고 망할지가
보였다.

그 포장마차는 눈이 내리는 추운 겨울에도 줄을 서서 입장을 했고 지금은 리모델링을 해서 한 단계 업그레이드 된
‘대박’ 가게가 됐다. 이렇듯
똑같은 입지에서 어떤 업종이 임차인으로 들어서느냐에 따라 그 점포의 미래가 결정되는 요인은 무엇일까. 업종이
대박을 터뜨리는 핵심일까.

이태원의 ‘P펍’은 필자가
가본 상가 중에 대박 중의 대박을 터뜨리는 곳이라고 느꼈다. 그야말로 영업시간 내내 계산을 하려고 줄을
서는 고객을 보면서 감탄한 적이 있다. 그래서 그 곳이 장사가 잘 되는 요인을 분석해 봤다.

150여평 되는 공간에 100여명이
앉을 수 있는 좌석을 갖고 있는 규모다. 좌석이 다 차면, 서서도
술을 마시고 맛있는 요리를 즐기는 사람이 많다는 것이 특징이다. 누구나 들어오면 편안하게 앉고 싶은
자리에서 주문하면 되고 안주나 음식도 시키는 것도 자유롭다. 이런 편안함 때문인지 오히려 기본 안주를
시켜야 되는 그런 곳보다 지갑을 더 쉽게 여는 것 같다.

좋은 음악도 한 몫 하는 것 같다. 팝을 많이 들려주는데 고객들은
술을 마시면서 자유롭게 음악에 심취하는 모습을 흔히 볼 수 있었다. 여기엔 감성을 자극하는 곡만 쏙쏙
뽑아내는 DJ의 선곡도 한 몫 했다.

인테리어도 무시 못했다. 한눈에 봐도 여자들이 좋아할 만한 인테리어로
치장했다. 그래서 그런지 여성 고객이 북적거렸다. 여성들이
많이 모이는 곳엔 남성들이 꼬이는 건 자연의 이치가 아닐까.

이런 점을 볼 때 대박 상가라는 것은 꼭 전철역이나 버스정류장과 가깝거나 대중교통을 이용하기 편리하다고 해서
꼭 대박을 터뜨리는 건 아니라는 점을 알 수 있다. 고객에게 공감을 살 수 있는 장소라면 인터넷 활용도가
높은 요즘, 검색을 통해, 무엇보다 사람의 심리를 끌어들일
수 있는 요소가 필요하다고 볼 수 있다. ‘그 가게는 뭐가 좋다.’ ‘이
가게는 뭐가 뛰어나다.’ 는 공감과 입소문이 대박을 터뜨리는 요소라고 생각된다.

요즘 프랜차이즈사업의 하나로 알려진 ‘B호프’의 경우 세계 여러 나라의 맥주를 판매하면서, 세계 맥주를 판매하는
다른 가게보다 절반 가격으로 판매한다. 그렇다고 매출이 적진 않다. 좁은
점포지만 좌석이 많다. 의자만 비좁게 붙어 있는 배열이다. 하지만
이곳을 찾는 사람들은 세계맥주를 절반 가격에 마실 수 있으면서 안주도 독특해 매니아가 찾는 점포로 유명하다.