부동산

부동산시장의 침체가 지속되면서 많은 부작용이 잇따르고 있다. 그 가운데
번듯한 집이 있지만 무리한 대출과 세금 부담으로 소득이 줄어 빈곤하게 사는 사람들을 나타내는 하우스 푸어(house
poor), 렌탈 푸어(rental poor) 등 신조어는 요즘 부동산시장을 나타내는 대명사가
됐을 정도다.

특히 중대형 아파트에 대한 거래가 심각한 상황이다. 반면 소형 아파트는
거래도 꾸준히 되고 있고 매매가격도 소폭이지만 상승세를 이어가고 있어서 대조를 나타내고 있다. 결국
전체 아파트 시장의 침체라기 보다는 중대형 아파트의 침체라고 보는 것이 좀 더 정확한 표현일 것이다.

2006년 당시만 해도 지금과는 정반대의 상황이었다. 그 때는 중대형 전성시대였다. 서울 강남 등 버블세븐 지역(강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ목동ㆍ분당ㆍ용인ㆍ평촌 등 부동산 가격이 급등한 서울ㆍ경기도 7개
지역)은 중대형 아파트가 대세였고 중소형은 찬밥 신세였다고 해도 과언이 아니다.

당시 신규 중소형의 3.3㎡당 분양가격이 중대형의 절반 수준밖에 되지
않았을 정도다. 2006년 당시 버블세븐 지역이었던 평촌신도시 106㎡형
중형 아파트가 5억원 정도, 3.3㎡당 매매가격이 1500만원이 넘었다. 반면 50㎡정도
되는 소형의 매매가격은 7000만~8000만원 정도 3.3㎡당 가격이 500만원 정도밖에 되지 않았다. 이 정도로 소형은 중형 가격의 절반도 하지 않을 만큼 저평가 돼있었다.

그로부터 7년이 지난 오늘날 현재 평촌신도시 106㎡형 중형 가격은 1억 이상 하락했다. 하지만 50㎡형 소형은 두 배 이상 치솟아 이제는 3.3㎡당 가격이 비슷해지거나 오히려 역전됐다고 할 수 있다.

이런 분위기는 수도권의 전체적인 현상으로 이는 분양시장에서도 그대로 반영됐다.
예전 같으면 중소형은 낮게, 중대형은 상대적으로 높게 분양가격이 책정됐는데 이제는 인기가
높은 중소형의 3.3㎡당 분양가격이 더 높게 형성되고 있다.

서울 마곡지구만 보더라도 3.3㎡당 가격이 중대형보다 중소형을 더
높게 책정해서 분양을 했다. 소형 아파트가 대세가 된 이유는 공급물량의 변화와 부동산시장의 침체에서
찾을 수 있다. 부동산시장의 호황이 2008년까지 지속되면서
건설회사들이 이윤을 쉽게 남길 수 있는 전용면적 85㎡이상 중대형 면적 위주로 공급하는데 주력했다. 정부도 생활수준이 향상되자 공공주택 역시 전용면적 85㎡를 기준으로
공급을 하면서 전용면적 85㎡이하 아파트 공급은 눈에 띄게 줄어들었다.
특히 전용면적 60㎡이하 소형은 귀한 몸이 되면서 희소가치가 점점 높아지고 있을 정도다.

여기에 부동산시장 침체가 지속되자 투자자는 투자금이 작고 환금성이 좋은 소형 아파트를 선호하게 되고, 실수요자는 무리를 해서 중대형을 살 이유가 없어지면서 수요와 공급 모두 소형 아파트가 대세가 되는 방향대로
흘러가게 된 것이 소형 아파트 전성시대를 만든 것이다.

소형 아파트의 3.3㎡당 가격이 중대형을 앞지르면서 점점 고평가 되고
있다는 점은 분명 부담이 되는 부분이다. 하지만 소형 아파트의 쓰임새는 다양하고 가치도 높아 소형의
강세는 당분간 지속될 것으로 보인다.

오피스텔이나 도시형생활주택을 중심으로 하는 소형 수익형 부동산시장이 공급과잉을 빚으면서 환금성과 수익률 경쟁이
떨어지게 됐다. 소형 아파트가 오피스텔과 도시형생활주택보다 수익률은
1% 정도 낮지만 관리가 상대적으로 수월하고 환금성도 좋으며 가치 상승 부분에서도 유리해 월세로 돌릴 경우 좋은 수익형 부동산으로
변신할 수 있는 가능성이 높기 때문이다. 이런 소형의 강세는 향후 실물경제와 부동산시장이 완전하게 살아나기
전까지는 지속될 가능성이 높다.

지역과 물건마다 차이가 있지만 수익률 6%가 나오는 도시형생활주택보다는
수익률은 1% 낮은 5% 정도지만 팔 때 잘 팔리고 소폭이지만
가치 상승도 가능하며 세입자 관리도 상대적으로 편한 소형 아파트가 더 훌륭한 수익형 부동산이 될 수도 있기에 당분간 소형 아파트에 관심을 가져보는
것도 좋을 듯 하다.

최근 필자가 확인한 경기도의 한 소형 아파트는 대출과 전세를 끼면 몇 백만 원으로도 투자가 가능해 소액 투자형
부동산으로도 좋은 물건을 본 적이 있다. 수익률이 6%가
나오고 해마다 소폭이지만 가치상승도 꾸준히 되고 있으며 공실 없이 임대수요층도 풍부해서 수익형 부동산으로 손색이 없었다.

하지만 소형이라 하더라도 주택 수에 포함되기 때문에 보유 중인 주택에 영향을 미치는지 여부도 검토를 해야 하고
무조건 상승이라는 것은 없기에 충분한 조사가 뒤따라야 한다. 또한 자금 계획에 문제가 없는지 철저한
계산을 하여야 하고 특히 소형의 특성을 무시하고 지나치게 높은 기대를 갖는 것에는 주의가 필요하다.

김인만 부동산연구소(cafe.naver.com/atou1)

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