20년 뒤에 도심권 리모델링 시대 온다

‘리모델링 수직 증축 허용’으로 강남ㆍ분당ㆍ일산 아파트에 주목해야

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 이주호 | 입력2013.12.09 09:39

우리나라 부동산이 1990~2000년대 일본 부동산 침체의 전철을
밟을 것이란 우려 섞인 전망이 나오고 있지만 리모델링이란 도시개발 호재가 있는 이상 대한민국 부동산은 희망적이다.

1988년 서울올림픽 전후에 나타난 부동산 폭등기(1987년 하반기~1991년 상반기)
이후 우리나라 부동산시장은 1994년까지 조정을 거쳤다.
이후 1994년 말부터 강남권재건축 즉 개포 주공1단지
등이 살아나면서 1996년까지 우리나라 부동산시장을 주도했다.
1994년 말~1996년은 부동산경기 소사이클에 해당되는 시기다.

1994년 하반기~1996년까지
반등을 보인 강남권재건축은 이후 1997년 12월 외환위기
국가비상사태로 1998년도에 대폭락, 이어 1999년도에 재반등한 뒤 2001년부터 본격적으로 살아나기 시작해 2002년까지 강남권재건축(소형) 전성시대를
이뤘다.

1994년 말 강남권재건축이 본격적으로 살아난 이후 20년 뒤인 오늘날 또 하나의 새로운 도시개발사업인 리모델링이 2014년 4월말부터 시행에 들어가 앞으로 리모델링이 우리나라 도시개발과 부동산을 주도할 것으로 전망된다.

2010년대는 국토균형발전을 위한 세종시, 혁신도시, 수도권 2기
신도시(판교ㆍ위례ㆍ광교ㆍ동탄 등), 그리고 지방산업단지 인근
부동산 등의 전성시대다. 하지만 2020년대 도심권 부동산
시대가 되면 이들 도심권 부동산 리모델링ㆍ재건축ㆍ재개발ㆍ뉴타운 등은 반드시 빛을 보게 될 것이다.

이런 맥락에서 이번 리모델링 수직 증축 허용 발표는 꺼져가고 있는 수도권 부동산시장의 희망의 등불이며 훗날 내수경기
회복에도 기여할 것으로 예상된다.

리모델링ㆍ재건축ㆍ재개발ㆍ뉴타운 등 도시개발사업은 헌 집을 새 집으로 바꿔 도시민의 생활의 질을 높일 뿐 아니라
내수와 부동산경기를 살리는 데도 도움을 줘 일석이조의 효과를 누릴 수 있다.

다마신도시는 일본의 대표적인 실패 신도시로 서울에서 천안 정도의 너무나 먼 거리라 도시민들로부터 외면당했다. 하지만 분당, 일산 신도시는 지하철 3호선으로 서울과의 접근성도 좋아 일본의 다마신도시와는 개념이 다르다. 우리나라
부동산시장은 ‘리모델링’이라는 메가톤급 호재가 있는 이상은 1990~2000년대의 일본 부동산 침체 과정을 뒤따라 밟지 않을 것이라고 확신한다.

이번 리모델링 수직 증축 허용 발표로 당장은 내년쯤 이들 리모델링 대상 지역 아파트의 반등이 있을 것으로 보인다. 박근혜 정부에서는 대구ㆍ경북, 지방 산업단지, 세종시, 혁신도시, 그리고
수도권 2기 신도시인 판교ㆍ위례 등이 당분간 부동산시장을 주도할 것으로 전망된다.

2017년쯤 세계경제 대위기설,
2018년 평창 동계올림픽 개최에 따른 강원도 부동산의 부상 등을 놓고 볼 때 리모델링ㆍ재건축 등 대도시 도심권 부동산은 2010년 말이나 늦으면 2020년대 초부터 시장의 대세로 상승할 것으로
예상된다.

리모델링ㆍ재건축ㆍ재개발ㆍ뉴타운 등 도시개발사업은 내수 경기, 부동산
경기를 살릴 때 도움이 된다. 외환위기 국가비상사태 후 김대중 정부가 내수경기를 살릴 방안으로 도시개발사업을
활성화하자 이들 지역의 부동산이 폭등한 사례가 있었다. 경기 초기에 이들 도시개발사업 부동산이 살아나면
그 뒤 몇 년 뒤에 몸집이 큰 중대형 아파트와 초고층 아파트가 살아나곤 했다.

2007년에 수도권 부동산이 정점을 친 뒤 지금까지 조정 단계를 거치고
있다. 이번 리모델링 수직 증축 허용은 꺼져가는 수도권 부동산시장을 살리는데 결정적 역할을 할 것이다. 이 리모델링이라는 초메가톤급 대형 도시개발 호재는 우리나라 부동산이 일본의 과거 부동산 침체의 전철을 밟지
않게 할 안전장치가 될 것이다.

이 것이 1994년 말부터 살아나기 시작한 재건축이 2000년대에 꽃을 피웠듯이 그 후 20년 뒤인 2014년 4월말에 리모델링 수직 증축이 시행되면 이 역시 2020년대에 꽃을 피울 것으로 기대되는 이유다.

부동산 가격 상승은 정책ㆍ개발ㆍ경기사이클에 따라 움직인다. 일단 지금은
리모델링이라는 정책 호재가 터졌으니, 만일에 있을 2017년
세계경제 위기가 지나고 경제가 본격적으로 살아날 때 혹은 리모델링 개발사업이 실질적으로 이뤄질 때 리모델링 대상 아파트가 빛을 보게 될 것이라는
계산이 선다.

도시개발 원리에 따르면 도시는 10년마다 한번씩 도심에서 외곽으로, 외곽에서 도심으로 되돌아오는 순서로 개발된다고 한다. 2010년대가
외곽인 수도권 2기 신도시인 판교ㆍ위례ㆍ광교 신도시 시대였다면
2020년대는 다시 도심으로 되돌아와 개발되는 리모델링ㆍ재건축ㆍ재개발ㆍ뉴타운 시대가 될 것이라고 예측하는 이유도 그 때문이다.

광교ㆍ동탄 등 서울에서 먼 거리에 있는 수도권 2기 신도시가 개발되고
있는 오늘날, 수도권 1기 대표 신도시인 분당ㆍ일산은 서울과
너무 가까운 신도시 아니 심지어 서울 도심권 부동산으로 착각될 정도로 인식에 뿌리를 내렸다. 분당 신도시와
일산 신도시가 리모델링으로 다시 태어나면 이들 도시는 서울권이나 서울 도심권 부동산으로 분류하고 싶을 정도다.

1990년대에 입주한 수도권 1기
대표 신도시가 리모델링으로 새롭게 태어나고 전철 등으로 서울과의 접근성이 좋아졌기 때문이다. 서울에서
먼 거리에 수도권 2기 신도시가 건설되고 있으니 옛 1990년대에
아주 먼 거리라고 생각했던 분당과 일산이 가까운 신도시처럼 느껴지는 것이다.

도시 개발은 10년에 한번씩 리모델링ㆍ재건축ㆍ재개발ㆍ뉴타운사업을 통해
도심 개발에서 신도시로, 다시 신도시에서 도심 개발로 되돌아오는 특성을 보인다. 박근혜 정부에서 세종시와 혁신도시를 비롯해 수도권 2기 신도시, 산업단지 등이 대세를 이루는 이 시기가 마무리되면 리모델링 등 대도시 도심권 부동산 개발이 서서히 분위기를
타게 되지 않을까 예상해본다.