부동산 법안 통과, 부동산 시장 살릴 수 있나

DTIㆍ종부세폐지도 검토해야

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 김인만 | 입력2013.12.10 23:15

4ㆍ1 부동산 대책의 핵심대책 중 하나였던 리모델링 수직증축과 8.28 대책의 핵심이던 취득세영구인하가 드디어 국회 통과를 하였다. 리모델링 수직증축은 거의 8개월만에, 취득세 영구 인하는 4개월만에 통과를 하게 된 것이다.

리모델링 수직증축은 지금까지는 노후 공동주택이 리모델링 사업을 추진할 경우 용적률을 최대 40%(전용면적 85㎡ 이하는 30%)까지 늘릴 수 있었는데 이번 리모델링 수직증축 국회통과로 건축한지 15년 이상 된 공동주택을 현재 층수에서 최대 3개 층까지 증축하고 세대 수도 최대 15%까지 늘리게 된 것으로 1기 신도시 200만가구를 비롯하여 전국으로 400만 가구 정도가 대상이 될 수 있고, 서울 등 수도권에서 36개 단지 26,067가구가 리모델링을 추진 중인 것으로 추산이 된다.

취득세 영구인하는 대책 발표일인 8월28일부터 소급적용이 되며 취득세율을 6억원 이하 주택은 2%에서 1%로, 6억~9억원 주택은 현행 2%가 유지되며 9억초과 주택은 4%에서 3%로 1%로 인하하게 된다.

많이 늦어지기는 했지만 리모델링 수직증축과 취득세 영구인하 국회통과가 과연 얼어붙은 부동산시장에 활기를 되찾아 줄 수 있을까? 결론부터 말하자면 침체된 부동산시장을 살리기에는 역부족이다.

리모델링 수직증축은 최대 3층까지 수직증축을 하면 늘어난 가구 수 만큼 일반 분양할 수 있어 사업성이 좋아지기 때문에 리모델링을 추진하려는 단지들이 늘어날 것으로 기대가 되고, 큰 집을 작은 집 2채로 쪼개 지을 수 있도록 한 '세대 분할형'이 허용되면서 중대형 주택에 대한 리모델링 기대도 커지고 있는데 실질적으로 대상이 되는 분당신도시의 경우 벌써 매물을 거둬들이거나 호가를 올리는 현상이 벌어지고 있다. 하지만 매수자들이 따라 붙어주지 않고 있기 때문에 거래증가로 이어지기는 어려워 보인다.

부동산시장 침체가 지속되면서 재건축단지들도 사업성이 잘 안 나와서 어려움을 겪고 있는데 3개 층 수직증축허용만으로 리모델링 사업이 빠르게 잘 되기는 현실적으로 어렵고 무엇보다 부동산 시장이 살아나서 3.3㎡당 1,800만 원 이상 가격으로 일반분양이 되지 않는 한 사업성 확보가 쉽지는 않은 상황이다.
설사 리모델링 사업을 추진을 하더라도 시작단계에서는 기대가 높아서 반짝하다가 막상 추가분담금 문제가 나오면 반대에 의견이 많아지면서 어려움을 겪는 단지들이 많다.

취득세 인하 역시 좋은 혜택은 맞지만 취득세와 더불어 양도세 중과세 폐지가 같이 진행이 되었어야 하는데 양도세 중과세 폐지는 아직 국회에 계류 중이고 무엇보다 당연히 통과가 되어야 대책이 대책 발표 후8개월이 지나 이제야 통과가 되었기 때문에 시장의 기대는 이미 식어버렸고 대책발표의 효과를 극대화 시키지 못했다.

부동산대책은 내용도 중요하지만 타이밍 역시 중요한며 부동산대책 발표 후 1달 이내 늦어도 2달 이내에는 국회통과가 되었어야 하는데 너무 많은 시간이 지나가 버린 것은 큰 아쉬움으로 남는다.

하지만 부동산시장 거래회복을 생각하면 그래도 올해가 가기 전에 양도세중과세 폐지, 분양가상한제 탄력적용 등 나머지 대책들도 빨리 국회통과가 되어야 하고, 올해 말까지 한시적으로 적용되는 양도세5년간 면제 기간을 내년까지 1년 더 연장하는 방안도 검토할 필요가 있다.

그리고 여기서 조금 더 욕심을 부리자면 부동산시장에 가장 큰 영향력을 주는 DTI(총부채 상환비율) 대출규제와 종합부동산세가 폐지까지 된다면 부동산 투자심리 회복에 긍정적인 영향을 줄 수 있을 것이다.

이미 전세자금대출과 신규분양아파트 대출이 풀려있는 상황에서 DTI만 가계부채증가의 원인으로 지목하는 것은 현실적으로 맞지 않고 오히려 매수심리만 누르고 있기 때문에 DTI는 빠른 폐지가 필요하며, 현재 부동산시장에서 고가 또는 중대형단지들이 가장 큰 어려움을 겪고 있는 상황이기에 부동산 폭등기에 부동산을 잡기 위하여 적용된 DTI, 종부세가 폐지되어야 하는 것은 당연하다 할 수 있을 것이다.

감사합니다.

김인만 부동산연구소http://cafe.naver.com/atou1