내년에도 NPL부실채권 물량이 쏟아져

위기에서 기회 찾아볼 만

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 정재홍 | 입력2013.12.11 09:30

내년 2014년 상반기에도 법원경매물량과 NPL부실채권의 물량이 대량으로 쏟아질 것이 확실시 되고 있다. 게다가 아직 일부 NPL부실채권전문가들도 잘 모르는 NPL과 관련 없어 보이는 개인, 법인저당권 가압류, 가등기, 가처분, 유치권, 공유지분 등의 특수부실채권 매물(수익성물건)들이 많이 나와서 재테크의 전성시대가 될 전망이다. 즉, “위기가 곧 기회이다”라는 문귀를 떠올리게 하는 시기가 될 것이다.

부실채권이란 영어로 NPL(Non Performing Loan)이라고 하고 무수익채권을 얘기하며 “부실대출금과 부실지급보증액”을 합친 것을 의미한다. 금융회사의 부실채권을 뜻하다보니 은행의 정상화를 위해 부실채권비율을 금감원이 원하는 BIS기준율에 맞추어야하고 어쩔 수 없이 불가항력으로 매각처리해야 하는 과정에서 NPL관리의 중요성이 대두되게 된다.

그리고 무담보부 부실채권 뿐 만 아니라 담보부 부실채권이란 단어와 함께 경제, 경영, 자산유동화, NPL권리분석, 배당, 법정지상권, 유치권, 특수채권 등을 융합적이고 유기적으로 재테크에 활용할 수 있는 전문가들이 난립하게 되는 춘추전국시대가 도래하고 있다.

현재 우리나라의 부동산재테크 종목으로는 부동산경매나 부동산개발, 부동산자산관리, 시행, 부동산금융 등의 과목이 있으나 국민들이 재테크지식으로 활용해서 실제로 소득을 얻기에는 어려운 실정에 있다.

구체적으로 따져보자면, 예를 들어, 부동산경매의 경우에는 너무 과열되고 일반화되어 경쟁이 심해서 낙찰가율이 너무 높아져서 낙찰되기도 어렵지만 낙찰된다고 해도 급매물보다 비싸게 낙찰되는 수가 허다하다. 그래서 요즘에는 재테크 면에서 인기가 없고 또, 부동산개발, 시행분야에서도 부동산 불경기가 장기화되면서 대체적으로 실효를 못 거두고 있는 실정이다.

위기가 곧 기회이다. 새로운 블루오션을 찾을 때가 된 것이다.

이제 우리는 “리스크가 없으면서 손쉬운 재테크 방법이 없을까?” 하며 연구해야 한다. 그래서, 새로운 블루오션 “NPL부실채권과 경매, 저당권매매 등”이란 단어들이 대두되고 있다.
실무적인 지식을 몸소 익히고 연구하고 실행해봄으로서 체험지식으로서 내 것을 만드는 데에 혼신을 다해야 한다. 필자는 그동안 수많은 시행착오를 겪으며 학설로 정립시키기 위해 노력을 하고 있었다. NPL부실채권들 속에서 우량물건 찾는 것은 흙 속의 진주를 찾는 것처럼 다채롭고 흥미롭다.

요즘 시중에 나와있는 부실채권들은 몇 천만원 정도의 소액투자 물건에서부터 몇 십억원 이상의 거액투자를 요구하는 물건까지 다양하게 산재해 있지만 일반인들이 다루기에는 어렵게 되어 있다.

원래 재테크라고 하는 것은 타이밍이 중요한 것인데, 일반인들은 그 타이밍을 이용할 줄을 모른다. 안다고 할지라도 어떠한 지식으로 절차와 방법을 써야할 지를 몰라서 타이밍을 놓치게 된다. 타이밍을 놓치지 않으려면 기본적인 지식이나 상식을 익혀야 하는데 그냥 편한 방법만을 모색하기 일쑤이다. 고정관념에 의하여 편법만을 쓰다보면 위험리스크를 받아서 수익을 노릴 수가 없고 손해를 보는 것이다.

다시말해서 적극성이 부족하여, 전문적으로 익히지 못하여 실행하기가 힘든 것이다. “하면된다”라는 자신감의 결여에서도 기인한다고 본다. 그래서 필자는 NPL부실채권을 강의하면서 걍조하는 핵심훈련요령 중의 일부를 아래와 같이 제시한다.

⫸규칙1. 우선 인터넷정보를 이용하여, 물건분석, 시세파악 현황조사를 꼼꼼히 실행한다.
이는 시간절약에 중요한 역할을 한다. 그래서 인터넷 속에서의 전반적인 테크닉을 전문가와 함께 연구해야 할 것이다.

⫸규칙2. 발품을 팔고 판다 <현장 조사 속에 보석있다. 흙속의 진주를 찾는 것이다.>
* 대중 교통 이용, 역세권등, 지역특성과 부동산시장 흐름과 미래가치를 파악한다.
* 세밀한 현장답사와 관공서 등의 방문은 향후 지역 분석에 탁월한 실력을 갖추게 된다.
현장답사 후에는 반드시 그 지역을 메모하는 습관을 들인다. 답사 지역을 지도에 표시하고 메모한다

⫸규칙3. 권리 분석도 중요하지만 물건 분석, 수익성분석에 더욱 중점을 둔다.
* 우선 NPL부실채권 물건은 배당받는 것이 중요하다. 하지만, 하자가 있는 물건 중에는 유입하기 위해 낙찰받을 수도 있다.내재 및 미래가치를 중시해야, 대박 기회를 갖게 된다. (물건분석, 수익성분석)

* 시대의 트랜드 (흐름)에 맞는 발상의 전환 (업종변경, 리모델링등)으로 수익률을향상시킨다. 전철역 인근 찜질방싸우나 시설이 인근 지역에 최신시설로 대형의 좋은 사우나시설이 개장하여 방해를 받아 장사가 잘 안되어 결국에는 경매로 나온 물건을 감정가격의 반가격에 낙찰 받아, 리모델링을 하여 업종변경을 해서 대박을 터트리는 성공사례도 있다.

⫸규칙4. 하면된다!!
대법원 판례 연구 등, 부실채권과 법원경매 관련 지식 습득에 최대한의 노력을 한다.
* “선무당이 사람잡는다. ⫸무식하면, 패가망신 한다.라는 말이 있다.” 공부를 하지않고 무턱대고 투자하는 것은 위험하다. 모르면 타이밍을 잡는 것은커녕 함정에 빠지기 쉽다.

* 공개강의(무료강의 등) 수강과 투자실습을 통한 꾸준한 공부를 한다.
학습하는 데에 비용이 조금 든다고 해도 나중에 재테크에 성공하게 되면, 그 비용은 별 것 아니다.

⫸규칙5. NPL부실채권은 수익모델이 광범위하다. 틈새전략을 연구하라!!
NPL은 취급내용이 아주 광범위하다. 창조적아이디어를 내는 틈새전략이 곳곳에 숨어있다.
NPL부실채권이라고 하면서 교과서적인 내용은 재테크에 큰 도움이 되지 못한다. 특별한 수익모델들을 다양하게 찾아볼 수가 있다. 다양한 전문가에게 배우는 것이 중요하다.

⫸성공사례가 모두 개인적으로 공부하고, NPL부실채권실무를 연구하며, 간접체험을 실행한 데에서 이뤄지고 있다. 전문가에게 배울 때에는, 메모 등 관련자료를 일목요연하게 정리하고, 인식해야 한다. 투자연구를 하면서, 타인이 투자하는 것을 보고 간접체험을 하는 것도 중요하다.

강남부동산아카데미 www.knpl.kr 원장 겸 NPL주임교수
상명대학교 경영대학원 부동산학과 외래교수
강남NPL부실채권거래소 www.knpl.kr ☜ 무료강의
다음카페 앞서가는부자 cafe.daum.net/canrich 책임교수