부동산

도시는 10년마다 한번씩 도심에서 신도시로, 신도시에서 도심으로 리턴하여 개발하게 된다.

서울의 경우 1980년대에는 개포, 양천구 목동, 상ㆍ중계동 택지개발지구 등 서울시내 외곽지 개발이 주류를 이루었으나 1990년대에는 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 수도권1기 전성시대가 되었으며 2000년대에는 다시 도심으로 리턴하여 삼성동 아이파크, 도곡동 타워팔레스 등 도심개발 전성시대가 되었다.

그러던 도심 개발이 2010년대에는 판교ㆍ위례ㆍ광교ㆍ동탄 등 수도권2기 신도시 건설로 신도시 시대로 돌아섰으며 지방에서는 국토균형발전을 위한 세종시, 혁신도시 건설로 지방 신도시 시대를 맞았으며 산업단지 부활로 산업단지권 부동산이 급부상하였다.

2010년대가 신도시, 산업단지 전성시대가 되니 이제 2020년대 도심 개발 전성시대를 대비하여 금반 리모델링 수직 증축 허용이라는 도시개발을 발표하여 내수도 살리고, 부동산도 살리고, 리모델링으로 주택건설회사도 살리고, 리모델링으로 아파트 주민의 삶의 질도 높이고를 꾀하고 있다.

부동산경기가 침체되어 있는 이때에 리모델링 수직 증축 허용 발표는 아주 시의적절한 도시개발 정책 발표로 부동산경기를 살릴뿐만 아니라 앞으로 도심 개발은 재건축과 함께 이 리모델링사업이 도시개발을 주도할 것이다.

이 리모델링사업으로 서울시내 주요 리모델링대상 아파트뿐만 아니라 지방광역시 주요 리모델링대상 아파트도 동반 상승할 것으로 전망된다.

2010년대는 지방 전성시대이나 지방 도심권보다 지방 산업단지권 전성시대라고 할 수 있다.

일례로 부산의 경우 해운대구, 수영구 등이 도심권이라면 강서구, 사하구, 사상구, 북구 등은 산업단지권이며 대구의 경우 수성구, 동구가 도심권 부동산이라면 달성군, 달서구, 북구 등은 산업단지권이다. 물론 도심권과 산업단지권 부동산은 움직임이 다르다.

도심권 부동산이 대세 상승하려면 어떤 계기가 있어야하는데 그 계기가 바로 재건축, 리모델링, 재개발, 뉴타운 등 도심 개발사업의 활성화이며 경제 또한 상승 초기 단계에 이 도심개발사업이 더욱더 빛을 발휘한다.

1970년대에 5층 아파트가 지어지니 그로부터 20년뒤인 1990년대에 5층 아파트를 허는 재건축사업이 부상하기 시작하여 2000년대에 꽃을 피웠으며 1990년대에 분당신도시 등 아파트가 지어지니 20년뒤인 오늘날 리모델링대상 아파트가 부상하기 시작하여 2020년대엔 이 리모델링대상 아파트가 꽃을 피울 것으로 확신한다.

그러나 아지까지는 전국 부동산시장은 지방후발주자 대구ㆍ경북, 산업단지권, 세종시, 혁신도시, 판교ㆍ위례ㆍ광교ㆍ동탄 등 수도권2기 신도시가 주도하고 있다.

금반 리모델링 수직 증축 허용, 취득세 영구 인하 발표로 곧 부동산경기가 살아날 것으로 전망되는데 이번에 부동산경기가 살아나면 지방후발주자, 산업단지권, 세종시, 혁신도시, 수도권2기 신도시와 함께 이들 리모델링대상 아파트나 그동안 저평가되거나 낙폭이 심한 중대형아파트도 동반 상승할 것으로 예상된다.

2017년 전후로 지방 대세가 마무리되면 2010년대말부터 도심권 부동산이 바톤을 이어받아 전국 부동산시장을 주도할 것으로 전망된다.

일단은 2020년대 주도주로 서울뿐만 아니라 부산, 대구 등 지방광역시도 이들 리모델링 등 도심권 부동산이 전국 부동산시장을 주도할 것이다.

아파트에 입주하여 세월이 흐르니 이들 헌 아파트를 새 아파트로 바꾸는 과정에서 종전 5층 아파트는 재건축으로, 중ㆍ고층아파트를 리모델링사업으로 개발하게 된다.

1990~2000년대가 재건축 전성시대라면 2010~2020년대는 리모델링 전성시대라고 확신한다. 1990년대에 입주한 수도권1기신도시인 분당신도시 등도 이제 리모델링할 때가 되었다는 것이다.

리모델링사업이 성공하려면 우선 리모델링대상 아파트 주변이 고급 아파트지역이라야 한다. 서울의 경우 강남권, 부산은 부산의 강남권인 해운대구ㆍ수영구, 대구는 대구의 강남권인 수성구 요지의 리모델링대상 아파트부터 먼저 개발에 들어갈 것이다.

그리고 건설회사에서 리모델링사업을 하려면 주민의 동의를 쉽게 얻기위해서 여러 평형의 아파트보다 단일 평형 또는 평형이 적은 아파트를, 또 세대수가 많은 대단지보다 중급단지 아파트가 주민의 동의를 얻는데 수월하며 이러한 리모델링대상 아파트가 먼저 사업에 들어가지않을까 한다.

그리고 계단식보다 복도식아파트가 리모델링사업에 유리하다. 리모델링대상 아파트라도 이러한 요건을 잘 살펴 리모델링 아파트를 선택하는 것이 훌륭한 투자방법이 아닌가 한다.

향후 각 도시 도심개발사업은 도시재생, 리모델링, 재건축, 재개발, 뉴타운이 이끌어갈 것이다. 이들 도심개발사업 대상 아파트가 본격적으로 상승하게 되면 2년뒤쯤에는 중대형아파트, 고층아파트, 주상복합아파트 등이 뒤따라 상승하게 될 것이다.

도시개발과 부동산 가격 상승은 밀접한 관계가 있다. 이러한 도시개발 흐름을 눈여겨 보면 부동산 투자의 답이 있다.


재테크맨 이주호
J man investment
다음 카페 재테크맨 투자클럽 카페지기

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